中国的城市化进程与房地产市场（一）

蔡继明，清华大学政治经济学研究中心主任、教授，博士生导师，人文社会科学学院学术委员会副主任，美国哈佛大学肯尼迪学院富布赖特访问学者，兼任中国社会科学院、南开大学等10余所科研院校教授。第九届、十届、十一届全国政协委员，全国政协经济委员会委员，民进中央常委、民进中央经济委员会主任、民进北京市副主委，最高人民检察院特邀检察员。主要贡献有：解决了古典劳动价值论与地租理论的矛盾；提出了按生产要素贡献分配的理论；建立了广义价值论模型；论证了非物质生产领域的劳动以及非劳动要素同样创造价值；阐明了优先发展大城市的城市化战略，构建了适应工业化、城市化要求的分步进行梯次推进的土地制度改革框架；设计了拆散黄金周、变传统节日为法定假日、同时推行带薪休假和长周末（小长假）制度的改革方案，促成了国家假日制度的调整。

     企业研究和悉心制定自身战略、深入观察行业发展情况和竞争对手的状况，这些事基于微观和中观的行为。而当全国乃至全球经济环境和市场结构发生重大改变时，所有的微观和中观战略和战术，都将显得乏力。因此，宏观经济的现状甚至较长一段时期的走势，才是制定企业战略和行业战略的重要基础。

    所以我们无法也不能忽略宏观经济。

    作为清华大学政治经济学研究中心主任、博士生导师的蔡继明教授，不仅是一位桃李满天下的老师，也是一位有着社会责任感的知名经济学者，他始终密切关注着终端市场、关注着我国的经济形势以及世界经济形势。在本届“三四级市场营销论坛”上，尽管没有研究过陶瓷行业，但蔡教授以“中国的城市化进程与房地产市场”为主题，为所有建材乃至泛家居产业的企业进一步制定营销战略提供了一个具有多重依据的决策参考。

关于城镇化进程

    我国今后20~40年的主导战略

　　“十二五”规划正在积极制定当中，刚刚结束的中共十七届五中全会对如何制订“十二五”规划提出了原则性的指导意见。我在这里谈到一个问题，在“十二五”期间，甚至在今后20年到40年之间，我国经济发展的一个主导战略就是要加快城市化进程，这个问题首先是由我国目前城乡居民之间的收入差距越来越大，在不断扩大的趋势引出的。

　　从1978到2009年，改革开放30年当中，中国经济高速增长，城乡居民的收入绝对水平也在不断提高，但是城乡居民之间的相对收入差距在不断扩大。由原来的2.5倍上升到了3.33倍，而且这仅仅是官方公布的数据，如果考虑到城市居民享受了大量隐性收入、社会福利和城市基础设施带来的好处，可能差距高达5-6倍。到2020年，农村居民的收入水平要翻一番，按照目前的经济增长速度，只要保持就可以翻一番。但是这些年来，城乡居民收入差距还在不断地扩大。

　　党中央国务院对城乡收入差距采取了很多措施，除了给予一定的补贴之外，从2006年开始用大规模大张旗鼓的新政策，但是所有的这些措施都没有从根本上扭转城乡居民收入差距，以致于今天我们面临的转变经济发展方式中，如何扩大内需变成一个严峻的课题，在经济高速增长当中，国内消费需求对经济增长的贡献越来越低，占到35%，而美国高达70%以上，我们消费需求如此之低，一个很重要的原因就是大量的人口生活在农村，还有70%左右的农民，农民的消费自然低于城市消费的1/3，甚至更低。

　　一个艰巨的任务就是把农村剩余的劳动力转移，农村到底存在多少剩余劳动力？失业率只是考虑城镇失业率，而且是登记的失业率，这就很大程度人为地低估了我国失业水平。农田现在一家一户的7.5亩左右，这样的低面积相当于美国平均的一个农场，其耕作面积是1/400，相当于日本和韩国的1/3，让农民耕种那么狭小的土地，让他们致富这是不可能的，因此就是要把大量剩余劳动力转移到城市。随着农村剩余劳动力的减少，较少的人口分布较多的土地，把7.5翻一番变成15，再翻再翻，每家每户达到60亩耕地了，才能达到国际水平。

      目前的城市化水平达到了什么状态？我们改革开放前17%到2009年提高到46.6%，这个水平和世界平均水平和周边国家和地区相比还是严重滞后的，据统计，发达国家城市化率一般已接近或高于80%，人均收入与我国相近的马来西亚、菲律宾等周边国家，城市化率也在60%以上。我们知道日本、韩国乃至台湾地区，在经济高速发展的20~30年当中，城市化水平每年提高平均1~2个百分点，而我30年的经济高速发展，我们的发展速度比所有的地区和国家发展都快，但是我们的城市化水平提高的速度是1~2个百分点。

　　而这46.6%的城市化里面也包含了大量的水分，也就是说，我们把进城务工的农民工计算到城市化的人口里面，这就大大地高估了城市化水平。进城务工人员达到多少？官方公布的数据达到1.48亿，还有大量在城镇很多在从事农业生产，这样在46.6%恐怕要扣掉1/3，现在大概只有33%。因此，前不久有人讲过，到本世纪30年代，就是2030年，中国的城市化水平要达到65%怎么可能实现？如果仅仅是按照现在的统计一年增加一个百分点就够了，但是进城务工的农民变成真正的城市居民，就要每年大概2000万左右的农民变成城市居民，这个任务显然非常艰巨。加快城镇化进城是严峻的挑战，美国经济学家说，21世纪对世界产生两大重大影响的是美国的高新技术和中国的城市化进程。

    2010年6月1日出版的第11期《求是》杂志，发表中共中央政治局常委、国务院副总理李克强同志的文章，题目是《关于调整经济结构促进持续发展的几个问题》：当前和今后相当长一段时间，我国城镇化处于快速发展阶段，推进城镇化是关系现代化建设全局的重大战略。要把城镇化作为扩大内需的战略重点，最大的内需在城镇化，最雄厚的内需潜力在城镇化。当前和今后相当长一段时间，应以加快城镇化为依托，调整优化城乡和区域结构，扩大消费需求和投资需求，促进经济长期平稳较快发展。

    关于城市化进程与房地产的关联

    建材市场发展空间巨大

　　毫无疑问，城市化意味着农村人口向城市人口的转移，当然也就意味着城市空间的扩大，城市空间扩大里面就包含了大量新增的城市人口住房需求。那么，随着大量农村人口进入城市，他们的消费需求增加，增加多少？

　　据有关专家测算，如果城市人口增加4.5亿，中国的消费品总额就可以增加87%，这是由于目前城乡人口消费有着3.3倍的差距。另一方面，随着大量农村人口进入城市，城市的基础设施要大幅提升，按照2003~2007年的计算如果城市人口增加4.5亿，必须增加200亿的投资，到2030年基本解决农民工落户的问题，新增的人口就是2亿，如果对基本的居住面积计算，新城市住宅的面积就是4亿平方米，近几年来，城市住宅销售面积每年大概7亿多平方米，这里有大量投资需求，有大量城市原有居住民改善性的需求，如果把农村作为城市居民作为其需要，这需求无疑为房地产和建材市场提供了巨大发展空间。

　　有人说中国的房地产市场发展有一个关键的问题就是居者有其屋，中国人未必都要有自己的房子，可以租房。前不久，美国的住房建设部部长曾经透露过这样一个信息，美国自己拥有产权房已经高达70%，北欧一些国家可以达到80%。那么政府的责任不仅向高收入阶层提供豪华住宅，向有钱人提供投机、投资的供给，更应该向中等收入乃至中低收入的阶层提供相应的住房。这当然就包括有产权的房子，也包括租赁的房子，对最低收入的阶层要提供廉租房，所有的不同层次的住房需求都会为房地产市场、建材市场的发展提供巨大的空间。

　　但是，遗憾的是，我们目前的房地产市场是在畸形的发展，已经受到社会各个阶层，特别是在两会期间人大代表政协委员对房地产市场的猛烈攻击：没有房地产就没有新中国，房地产在牟暴利，引导政府走向奢靡，改变了官员的生活。房地产市场今年在两会期间成为政协委员人大代表的众矢之的，国家居然办不了这样一条信息，房地产的价格平均只上涨了1.5%，很多网民开玩笑，是不是小数点点错了，我认为不是小数点点错了的问题，关键是点错了几位的问题，是1.5%，还是15%，还是150%，个别城市甚至达到100%。国土资源部公布的信息则是高达25%，这么高的房价无疑已经显露出在房地产市场存在的严重的泡沫，这种泡沫的严重性不亚于美国次贷危机爆发前的房地产市场，也不亚于当年日本经济危机、房地产危机爆发前的房地产市场。

　　中国的房地产市场到底出了什么问题，原因何在？

　　许多年来，无论是政府或民间的研究机构，还是房地产业内人士，对房价不断攀升的原因都不约而同地认为：是不可再生的土地资源形成的供给约束，以及城市化进程加快造成了房价的飚升。这种弥漫业界多年的普遍性认识，是对事实的严重歪曲！

　　中国的土地远远没有达到对房地产形成紧缺性供应约束的地步，因为农产品价格决定了土地资源的原始价格，在农产品并没有因为土地资源的紧缺而出现价格暴涨的情况下，与农产品价格直接相关的土地供给价格就没有暴涨的理由。更重要的是，除房地产外，所有的矿产都是不可再生资源，相对于土地供给，我国更加紧俏的矿产资源的供给更加稀缺，可为什么唯独房地产价格出现非理性上涨？把房价上涨的原因归结为土地资源的不可再生性，是非常错误的判断。