房企面临商业模式转型岔路口

　　2012年8月2日，中国指数研究院在京举办房地产金融报告发布仪式，一时间，更严厉的房地产调控政策会否出台成为热门话题，调控会否造成房地产行业的又一轮洗牌？房产企业该如何危中择机？2012年8月2日，中国指数研究院在京举办“未来五年中国房地产住宅市场趋势研究”房地产金融报告发布仪式，对未来五年房地产住宅市场趋势作出预测，与会嘉宾还就未来房地产企业转型提出建议。

　　此前房地产“限贷”、“限购”、“限价”等政策意图扼住资金及房价上涨要害，建设保障性住房也意在“降温”房地产市场需求，但刚发布的百城住宅均价却连续两个月环比上涨，而此时国务院派出的8个督查组正在16个省（市）紧急调研限购、差别化住房信贷等政策的执行情况。一时间，更严厉的房地产调控政策会否出台成为热门话题，调控会否造成房地产行业的又一轮洗牌？房产企业该如何危中择机？

　　未来五年住宅市场步入平稳增长轨道

　　刚需将主导房地产住宅市场

　　中国指数研究院报告认为，1998年“房改”以来，我国房地产政策经历了四个阶段：“政策支持房地产业发展（1998-2003）”、“调控供需，抑制房价（2004-2008）”、“重申支柱产业，推动内需（2008年四季度-2009）”、“深度调控，促进房价合理回归”。

　　过去十年，住宅市场是房地产市场的主流，销售面积和金额占八成以上。中国指数研究院预测，未来五年我国住宅市场仍将是主流，规模继续扩大，但将从快速增长期向平稳增长期过渡。

　　2010年-2011年，中央加强土地供应，全国住宅用地供应面积连续两年突破10万公顷，明显高于2005-2008年间（约6万公顷）；同时，土地价格2011年开始涨幅明显放缓，也为未来几年住宅市场供应量的平稳增长奠定基础。

　　中指研究员预测2016年，住宅销售面积、新开工面积、竣工面积分别为14亿平米、27.6亿平米、11.3亿平米，复合增长率分别为8.3%、14.5%、7.8%，增速相比前几年有所放缓；销售均价为6428元/平方米，复合增长率为5.5%。

　　同时，中国指数研究院报告认为在住宅市场整体平稳增长的同时，未来五年乃至更长时间，政府将加大中小套型用地的供应；并继续鼓励和支持刚性需求。而城镇化率稳步提高、城市群日趋成熟以及特殊的人口年龄结构等因素，为刚性需求增长带来支撑，未来刚需市场规模将继续扩大，占整个市场的比重仍将超过六成。

　　房企将向“轻资产”模式转型

　　效率优势是关键

　　北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹博士提出调控背景下房地产企业从重资产向轻资产战略转型。

　　杜丽虹博士指出目前房地产上市企业数据显示，毛利润率在行业排名中靠前，但资产周转率排名倒数。根据反映股东权益投资回报水平的核心指标净资产回报率=利润率×周转率×财务杠杆率计算，在不考虑财务杠杆的情况下，利润率和周转率共同决定了回报率。

　　在未来，随着预售款的监管、土地款的加速支付和信贷政策的严控，长期来看地产企业的财务杠杆在降低；同时调控背景下，资本成本在上升，房屋升值速度在减缓，利润率的上升空间也受到限制；那么未来股东回报的提升将更多依赖于资产周转效率的提高。

　　从而地产企业将从储备更多的土地赚取资产升值收益为主的“重资产模式”走向赚取资产升值收益为主的“轻资产模式”。

　　地产企业的传统优势将被淡化，效率优势将被放大，这种效率优势可以是在开发、管理某个环节上或是在商业地产、工业地产、养老地产等某类产品线上的“一招先”，更可以是某种综合性的资源整合能力。但无论是哪种优势，轻资产时代，拥有效率优势的企业将赢得更大的价值创造空间，而另一些企业将被淘汰出局。

　　杜博士认为，轻资产战略下需根据企业的价值链优势来选择最适合的商业模式，即期权、代工、定制开发、托管模式、售后回租等，并以最恰当的方式来吸引资本资源，从而实现效率资源与资本资源的最有效结合；同时根据业务线的风险收益特性选择最适合的金融模式，即基金平台、私募债权平台、证券化平台，以此组合最恰当的资本资源，实现产品线与金融投资人之间的风险收益匹配。

　　海外融资好景不再

　　长期收益型基金或成发展方向

　　兆阳国际房地产高级合伙人关博仁认为目前房地产企业从海外上市及贷款的资金融资渠道存在障碍。在欧债危机、美国经济裹足不前、政府对房地产市场调控决心坚定的影响因素下寻求海外上市并不是好时机；而买壳上市在花费过亿买壳资金后还有大笔介绍费及专业人员费用等巨额成本支出，更重要的是一般需要2-3年慢慢培养公司业绩，逐步扩大公司规模赢得市场认可，而时间及金钱投入巨大，买壳上市更像投资不是融资。同时由于欧债危机或全球的金融风暴往往由于总行的银根紧张，欧美银行回收在亚洲的贷款可能导致企业无力偿还负债而破产，因此海外贷款也存在很大风险。

　　在利用外资基金方面，由于投向、基金周期等限制了内部收益率，同时基金投资房地产市场趋向饱和，关博仁认为房地产与外资基金的联系会越来越低，投资难度也逐步上升。具体来讲，基金投资商业地产步向晚期，而PE类投资已到回收期，新基金难以发行，物流基金目前虽为主流但可能是过眼云烟，养老地产基金则有待挖掘盈利模式，

　　但房地产企业融资仍存在新路径，例如参考北美模式（结合开发与基金管理），定位于高级开发商，寻求机构投资者（非基金而是基金背后的出资人，如养老基金）作为合作对象使其成为成熟物业的长期持有者从中获得收益，此类房地产基金也将成为长期收益型基金。

　　房地产企业融资应把握好外资基金的投资方向，了解海外机构投资者的投资需要，用好外资基金的有限资源，把握直接与机构投资者合作的机会。