商业地产酝酿新商业模式

　　“上帝关了一扇门，就会开一扇窗。”在住宅市场的投资之门相对闭合的当下，众多房地产商开始加大商业地产开发力度。商业地产会是寒冬中地产业的那一扇温暖之窗吗？

　　孙楠高亢的嗓音正在唱出“灯火辉煌的街头，突然袭来了一阵寒流，我拿什么来拯救。”而2011年的房产商们也恰似在灯火辉煌的街头，突然遭遇了“调控”大潮带来的寒流。于是，大家不约而同地想到了商业地产。商业地产能否成为拯救房地产市场的那根救命稻草？

　　2011年，宏观“货币从紧”，“限价令”、“限购令”、“房产税”等一系列政策措施如同拳台高手的“组合拳”一般频频袭来，房地产市场经历了最严厉也最饱受争议的调控年。

　　在一系列的调控重拳之后，楼市观望气氛已经形成。中国指数研究院于2011年12月29日发布的《2011年中国主要城市住宅市场交易情报》显示，自2011年第四季度以来，开发商资金压力不断增大，促使其开始不断促销跑量，大中城市房价出现下行势头，房价泡沫逐渐被挤出，一线城市楼市总体成交量相比 2010年下降19.49%，二线城市楼市总体成交量相比 2010年下降18.01%。

　　不过，“上帝关了一扇门，就会开一扇窗。”纷纷转移阵地。于是，“你转商业地产了吗”开始成为众多住宅开发商见面的寒暄语。

　　2011年，仅前10个月商业地产的投资完成额就已达到7956.55亿元，超过2010年全年的投资完成额，为不断降温的房地产市场带来了一丝暖意。

　　有一则有趣的微博写道：“如果每月接到的各类推销电话都能够成为美好的现实，那么可能我已经喝了红酒10瓶，健身5次，藏有黄金1公斤，享受了20次股票涨停，还拥有了20套商铺和10个办公室。”商业地产扩张的速度由此也可见一斑。

　　除了政策调控对于住宅市场的“挤出效应”之外，房地产企业更多的是看中城市化发展过程中商业地产的诱人前景，加之“无限购、不限贷”的优势，使得商业地产在2012年逆势成为开发及投资的热点。

　　商业地产疾风劲吹

　　此外，在投资额同比增长率、施工面积同比增长率和新开工面积同比增长率等重要指标方面，办公楼、商业营业用房的表现也比住宅强势。

　　《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，前20名的开发商均已进入了商业地产，整个板块处于一个“大发展和本人”的时代。戴德梁行投资部的数据显示，2011年上海住宅投资额所占大宗投资交易的比重由2010年的31%下降至4%，商业地产的比重则大幅增加。

　　2011年7月，万科深圳公司推出了“万科广场”购物中心品牌、“万科大厦”写字楼品牌和“万科红”社区商业品牌三大商业地产产品线，正式宣告万科进军商业地产。在万科之前，保利地产、中海地产等昔日传统住宅开发商也纷纷瞩目商业地产，相继高调增加商业地产投资比重。

　　同时，一些非地产类企业也开始进入商业地产开发。2011年10月，国美电器通过港交所发布公告称，旗下全资附属公司鹏泽、北京鹏润及北京国美已于9月27日签订合营协议，从事物业开发及投资业务；杉杉集团董事长郑永刚则直接大举吹响了进军地产的“冲锋号”，斥资97亿元开发浙江第一高楼“宁波中心”，明确表示不动产投资将成为集团的重要项目之一。

　　全新商业模式孕育中

　　据统计数据显示，2012年上海预计将有22个商铺项目入市。其中两个项目位于内环内，6个项目在内外环间，其余14个则位于外环外区域。占63.63%的外环外项目依旧是上海商铺市场的主力军。从预入市项目类型来看，购物中心占9个，综合体和社区商铺各4个，办公楼商铺3个，商业街商铺2个。

　　早先在上海投下恒隆和港汇广场的恒隆地产有限公司董事长陈启宗，当年的大手笔如今已沉淀为上海市民心中的两处CBD地标。

　　“国家政策在收紧，土地市场就有好的机会。我是一个喜欢拥抱‘熊市’的人，因为‘熊市’会带来更多的机会。”陈启宗对商业地产多年的投资经验，使他关心的不是每平方米能卖多少钱，而是每平方米能赚多少钱。

　　陈启宗把不少开发商将商业物业开发后出售的商业模式喻为“孩子生了以后不养”，他认为恒隆地产旗下的商业物业“永远都是恒隆的孩子”。“我们开发的项目会请最好的设计师设计，尽力做好并选择持有不卖，这样才能拿到最高的收益。”

　　进入商业地产较早的汇匠堂投资管理有限公司董事总经理陈庆华则认为，任何一项投资的核心都离不开价值投资。对于投资者而言，掌握商业地产价值的投资关键在于两方面：即投资的当期收益率(租金回报率)和商业地产未来的发展潜力。核心CBD区域、轨道交通沿线区域、城市综合体以及成熟社区的配套商业都是具备良好投资潜力的选择。

　　相对而言，在城市的开发区或新区，集低密度总部、研发楼、标准厂房、公寓、商业等多种业态于一体，并在各业态之间建立一种相互依存和助益的上下游链接关系，由此形成的城市产业综合体升值大、风险小，通常地段都位于区域经济发展潜力较强的地区，且内部产业鲜明、业态多元、配套完善，能很好地支撑商业开发和运营。

　　“特别是带有大型超市的城市综合体，这类产品对区域市场调研、商业规划、产品定位等都进行过深入研判，利用丰富业态带动人气，提高商机，保值增值，未来投资潜力非常可观。”陈庆华介绍。

　　在谈及开发商对于商业地产新业态的思考时，陈庆华表示，由商铺、住宅、酒店、购物中心和“SOHO”办公公寓构成的“市场共同体”将更受青睐，如沈阳国际服装城项目即通过纺织服装专业市场来带领商圈。

　　陈庆华表示，目前不少开发商的商业地产发展已逐渐向商务办公楼转型，相应的招商对象也开始侧重于与相关产业结合或互动的主题办公集群、有特色企业文化的外资企业总部以及智能化科技产业园和创意文化产业相结合的创意文化园区。

　　“此类商业地产将区别于传统创意园区，主要由三个圈层构成。首先是主导产业构成的核心圈，其次是与核心圈相关的产业构成的配套圈，最后是为园区的企业提供生活便利的配套圈，如能够得到进一步的发展，将有望成为一种全新的业态模式。”陈庆华说。

　　商业地产不是救命稻草

　　目前全球前15名的房地产商大部分都拥有较多的商业地产，持有商业物业的比例占总资产的60%至100%不等。我国香港的一些房地产公司商业物业的比例也高达60%至85%。因此，从全球趋势来看，商业地产将会逐渐受到重视，吸引更多的资金投入其中。

　　此外，按目前城市化的进程，每年大约有1500万至2500万人进入城市，成为城市人口。这至少每年要增加商业地产需求1500万到2000万平方米，给商业地产的发展带来巨大前景。

　　我国“十二五”规划中将扩大内需放在了首位，无疑将进一步提高消费能力。我国可能在“十二五”规划末期超越美国，成为世界第一大消费市场，因此，更多的资金投入消费类的商业地产显然是大势所趋。

　　2012年，资本很可能继续向商业地产集中，不少业内人士也较为看好其前景，中国指数研究院常务院长黄瑜指出，“2012年的商业地产，无论企业还是个人投资，都是很好的机会。”对于投资者而言，考虑地段好或有发展潜力的写字楼或低价商铺，胜算将更大一些。以上海为例，内环边及内环内价格在36000元以内的商住楼，尤其是设施齐全并在各大商业中心地段的物业即属于相对安全的投资产品。

　　“对于投资性物业的提供者，在现金流允许的范围内，适度加大这一类型资产的配置比例，可能是一种抵御行业低谷的策略。如果企业资金雄厚，资金成本低，逢低吸纳成熟期的商业物业，也不失为一种机会。”陈庆华表示。

　　需要提醒注意的是，在商业地产这个看上去很美的市场，企业和投资者都应保持冷静，毕竟其投资含金量和边际效应可能因资金的“一窝蜂”涌入而被不断摊薄。

　　开发商适度加大商业地产的开发和配置比例，可以有效对冲行业周期性的波动风险。但商业地产终究不是房地产行业的避风港，也不可能成为开发商的救命稻草。新近转型做商业地产的开发商未必都能够收获颇丰。开发商仍应做好各自专长。

　　陈庆华认为，以上海为例，虽然一直有较好的商业环境，但在部分区域也存在商业投资过热现象。商业地产对开发商开发综合实力，如商业规划、定位、市场推广和招商等方面都有较高的要求。

　　仲量联行上海研究部总监周志锋认为，商业地产并没有所谓“抄底”的概念。无论一线城市还是二线城市，商业地产的租金目前都是稳步上升。从2011年商业地块的成交价格来看，纯商业地块价格也不便宜。

　　《中国商业地产》副主编张运筹表示，2012年的商业地产市场值得期待，但却难言乐观。因为商业地产本身的发展已从开发时代进入了运营时代，经营性商业地产投资规模大，回报周期长，操作难度大，能否逆势淘金并非完全取决于市场需求，更取决于房企本身的战略规划与运营能力。

　　“但我们也不必过于悲观，任何一个产业的发展只有在问题充分暴露之后，才会逐步走向成熟，2012年也只是这个过程的一段而已。”张运筹说。（马文刚）