多位资深操盘手纵论杭州商业发展现状，差距在哪？
2018年06月29日
评论数（1）联商网消息：5月28日，港资房企恒隆107亿拿下杭州最贵地块，引发行业热议。随着恒隆的入驻，杭州商业也让人有了更多的期待。恒隆地产是优质港资发展商代表，旗下恒隆广场被视为高端购物中心代名词，它的到来注定将为杭州商业抹上不一样的色彩。
《联商网》特别策划“杭州城市商业冷思考”，一起来关注杭州资深商业操盘手如何看待恒隆入局？会不会改写武林商圈格局？又会在杭州掀起怎样的商业风潮？值得每一位在杭商业地产人士的思考。
为此，6月28日晚，联商高级顾问团特别组织了主题为“杭州城市商业冷思考”的第28期线上沙龙。本期沙龙由联商网副总经理、联商知了壳负责人方献礼主持，并邀请了西溪印象城总经理屠芳、国大集团商业管理分公司常务副总裁俞雷、杭州天虹购物中心助理总经理戚奇佳、奇客巴士及栖悦城创始合伙人王剑强、联商高级顾问团成员郭歆晔参与线上讨论。
Part1
恒隆入驻杭州带来哪些影响？
恒隆作为全国性开发企业，保持了港企业特有的情怀，所造商业令人印象深刻，面对如此“巨鳄”，杭州商业人持何种态度？
同为武林商圈，未来与恒隆直接“做邻居”的国大想必感受颇多。俞雷表示，杭州的全国性大佬已经不少，恒隆来是好事，但要说对杭州商业改变的标志性，可能还不及当年万象城开启杭州购物中心时代的意义；事实上，恒隆来了，是武林商圈的升级，这是利好，相比其他省会城市，如南京的新街口等，武林商圈早应加大更新力度了，这是一个城市商业发展的必然驱动力。
恒隆会给商圈内的现有商业带来影响，那远离武林广场的区级商圈的心态如何？地处城西商圈的西溪印象城近年来发展势头很猛，对恒隆入驻是持欢迎和期待态度的。
屠芳认为，看看目前市中心延安路一条街上，武林总店、IN77，西湖银泰城，加上被托管的杭百……已经被银泰统治，随之而来的是每个商场品牌的雷同，杭州的商业需要一些新的同行，带来不同的新品牌。对恒隆的期待，是希望杭州也有个标志性的打卡点，就像成都太古里、上海K11，但恒隆能否担此大任，有待时间检验。事实上，恒隆的聚合效应不会影响西溪印象城的相关经营，因为武林辐射的是整个杭州、乃至浙江，但西溪印象城以做好城西商圈为主。
好的项目进来，意味着品牌商家的选择性更丰富，近年来在“黑科技领域”发展迅猛的奇客巴士有什么感受？王剑强表示，杭州由一条延安路向多商业中心发展的格局已经形成，商业发达的城市必须要存在不同形态的商业体，这是竞争环境导致的，但杭州缺失这种竞争，恒隆尤其是奢侈品类的操作经验十分丰富，对杭州来说是利好的。入驻武林广场后，势必会打破商圈人流和车流动线以及业态组合，至少会激发目前存在商业的主动变革的动力，与杭州大厦、武林银泰、国大城市广场等商业一同将整个商圈的商业集中度提升。不过虽然上海恒隆广场做的还可以，但要在杭州继续做奢侈品，市场如何有待证明。
联商高级顾问团成员郭歆晔认为，前期来看的话，由于地位偏后且规模有限，恒隆最多也就新引入了个别首店或从杭大拐跑个别大牌，对商圈影响估计不会太大，除非能和对面的华润绿城项目联手优势互补。如加上规划中的二期项目并能联通地铁站，则势能有望提升，与一旁的银泰、对接的华润杭州中心协同优势互补。如果恒隆、华润进展顺利，或有望形成如成都春熙路太古里和IFS隔街双赢的格局，整个武林商圈东西两翼起飞，地下的杭州大厦中央广场勾连东银泰、恒隆，西杭大和国大。
Part2
当前杭州商业是否仍未改变百货主导的局面？
根深叶茂的百货业态，是杭州商业水准的最好代表，杭州大厦、银泰百货是全国标杆。如今商业变迁十余载，万象城开启杭州购物中心时代后，不少知名购物中心已然入行，是否意味着杭州商业改变了百货主导的局面？
俞雷称，杭州的百货仍然占据一定地位，牢牢把握了销售头把交椅，但从全杭州总量来说，购物中心已经占据大部分份额，从整个城市的市场份额来看，已经是购物中心的天下了。
杭州天虹购物中心助理总经理戚奇佳表示，百货和购物中心并不冲突，完全可以融合，目的就是客流，杭州天虹也是为了客流，去百货和超市后，形成了显著的餐饮、儿童业态两条腿走路的局面，加上健全的生活配套和一部分零售，能满足周边绝大部分社区居民的需求，也能快速占领城东板块。想在杭州再做一个百货店，不是一般企业能完成的，百货虽然也在增加餐饮等辅营业态，但受制原来的高租金和固有思维，做的并不彻底。
王剑强则认为，根深叶茂的百货业态，但随着万象城、来福士、大悦城等项目进入，杭州商业正丰富多彩，虽然主要势力还是银泰和杭大，但购物中心的崛起不容小觑，购物中心的未来一定是区域化、社区化。同时，社区商业发展也迫使城市中心商业改变，改变经营策略、结构等等，因此未来商业发展将会是两个方向：一是在城市中心的商业体以实体高端店为主导，二是生活社区化。
屠芳从百货和购物中心的区别入手认为，百货注重经营商品，购物中心注重经营场地，所以购物中能满足区域顾客休闲、娱乐、社交的需求，而百货在重大节日集中购物，依旧发挥着其主导作用。同时，援引王剑强总的观点，并表示，未来商业的两个方向：一是在城市中心的商业体以实体高端店为主导，满足品牌购物的需求；二是购物中心在承担购物功能的同时，更多承载体验（包括餐饮、培训、儿童娱乐）等社交的功能。购物中心区域化，会越开越多，百货商场则会集中化。
方献礼总结：杭州百货店的经营格局并没有改变，而百货在重大节日集中购物，仍旧发挥它的主导作用，目前依然是银泰和杭州大厦的天下，但是购物中心，尤其社区购物中心，及其其他业态确是会突显越来越旺盛的生命力。整体而言，百货店的占比越来越小了。
Part3
武林商圈光环是否在退化？其他商圈有哪些发展机会？市场空间是否饱和？新技术互联网时代，对商圈是否有影响？
随时经济和轨道交通的发展，杭州走向多中心的趋势不可阻挡。城市发展的初级阶段，供应集中在少数核心区域，但如今供应已经进入新常态；武林商圈的城市更新速度不快，相比其他城市的核心商圈，在建筑格局、空间体量等方面都落后了，但是杭州市政府已经在推延安路国际街区改造，这一轮杭州中心、恒隆、电子信息大楼等大项目的拆迁和新建，结合我们现有的这些项目，相信武林商圈会有大的升级改观。这是俞雷对武林商圈目前最直接的感受，且他认为，市场空间是否饱和是有时间参数的，目前杭州过千万平米体量的商场，对应杭州900多万人口，短期看肯定是过了。不过恒隆这块地也标志着杭州的商业土地从野蛮生长的增量时代，慢慢进入存量更新时代，相比前几年的推地，新的商业用地的推出已经开始放缓，而开始出现城市更新的商业项目。
相对俞雷的杭州多中心化而言，王剑强则表示，杭州的商业还不足以多中心，高铁西站的开通会是另一大变革，未来商圈西化是趋势，同时，地铁站点会加速多中心社区化，百货零售也会折扣化。
屠芳表示，杭州商业地产的重新洗牌是必然的，但还没到 上海的人均1.4平米的密集度，事实上，社区商业的崛起，又消灭了更小的一个群体：街边店。
不管是科技赋能还是新零售，智慧型商场一定是未来的趋势。西溪印象城已经和口碑做了几次尝试，如今年周年庆期间口碑的服饰抵扣券预售，就是线上线下的打通。未来西溪印象城还会尝试无人售货机的积分兑换、会员客流人脸识别等等。
戚奇佳认为，作为城市商业中心的武林商圈整体销售额肯定是上升的，但是辐射力不如以往；多商业中心是一个城市商业化程度的必然过渡，人口红利足以支撑区域商业中心的发展，也会淘汰未形成区域商业中心的零售店，所以聚集会更安全。
郭歆晔认为，从客流来看，由于杭州东南西北已经形成各自大大小小商圈，日常消费习惯已变为就近闲逛、吃吃玩玩，但目的性购买高价时尚商品上，延安路和武林的百货仍保留有一定优势，但也今非昔比。目前看，钱江新城、余杭、滨江、萧山、城北、城西、下沙都有大量项目，单看人均商业面积有点饱和，但具有运营资源的优质项目占比也就2-3成，所以从结构来看，又是不足的。
方献礼总结：经过调改，武林商圈的首位度进一步提升，但是其他商圈也各具特色；随着区块经济崛起和轨道交通的扩展，杭州走向多中心是不可阻挡的，事实已经证明，杭州已经是多中心了；目前杭州商业的投放已经到了高峰期，后面逐步回落，然后进入二次三次的调改阶段；未来的竞争，是商店之间的竞争，更是商圈之间的竞争，新技术及互联网平台会助推商圈的发展，但是真实成效还有待于检验。
Part4
如何看待杭州商业水准和目前的格局？与其他优秀的商业地产城市相比差距在哪？
俞雷认为，要说城市地标，对华润的杭州中心有期待。杭州人口的规模和密度还不足，杭州正在向新一线发展的过程中，而商业的规模一点都不少，所以我们还需要给他更多的时间来适应。目前来看，杭州商业的模式不够丰富，像商业街的发展和上海这样的商业发达地区比，差距很大，很少有特色明显、人气旺、销售好的商业街。尤其是受限人口基数和操作能力，商业的定位分化不足，雷同项目较多。像国大城市广场这样定位独特，品牌组合差异性比较大的项目不多。
郭歆晔表示，和上海香港比，杭州外资项目央企项目和大型奥莱较少，下沙百联奥莱其实在海盐，优质商业企划案较少，活动类型不够丰富，品牌不够国际化，而且相对于杭大的面积，杭州中心和恒隆都偏小了点，两者最好能合作互补。
屠芳认为，杭州缺少地标性建筑，但杭州商业所表现出来的购买力是排在全国前列的，比如杭州大厦、武林银泰，都在全国前列。
戚奇佳认为，杭州缺少一个中心项目，类似于苏州中心，业内人士进去一看，这个不太像是做商业的，但确实在做商业，而且看商业，又是传统商业，不像生意人，但是盘算着一个更大的商业格局，也形成了一个绝对的城市商业中心。
王剑强称，杭州要跳出杭州看杭州。用孙正义的时间机器理论，可以跟世界大湾区城市去比较，科技带来信息也带来未来革命，杭州有世界级的企业，却少了世界级城市的人口。
方献礼总结：杭州缺少让人眼前一亮的地标性建筑，例如缺少个真正意义上的“杭州中心”。杭州商业的模式不够丰富，商业街的发展和上海这样的商业发达地区比，差距很大，很少有特色明显、人气旺、销售好的商业街。但杭州的商业有自己的特色，杭城人民喜欢的才是最好的。
（组织：联商高级顾问团 整理/联商网 陈宁辉）
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