联商网消息：联商网&搜铺网大数据研究中心统计了2018年全国新开业商业项目显示，计算部分存量改造项目的话，2018年开出的商业项目数量达到533个，贡献了4811.35万方的商业体量。详情见上篇《2018全国开业商业项目报告：新开533个、新增体量4811.35万方》，从区域及省市分布、企业、项目体量、开业时间等基本面角度分析2018年商业项目的开业情况。

本文将深入归纳和分析2018年全国开业商业项目折射出来的行业趋势。

一、延期项目增多

中国已然是目前全球购物中心建设最为活跃的市场之一，近年来的开发热度不减，但因过度审批和开发，目前很多购物中心面临着招商困难、运营不顺、延期开业等问题，供应过剩已经成为整个行业不得不面对的阶段性风险。

根据国家商务部委托中国连锁经营协会编制的《中国购物中心发展指数》显示，近年来，因存在阶段性供应过剩的风险，平均每年有近50 %的购物中心会延期开业。这种趋势同样存在于2018年。

据联商网&搜铺网大数据研究中心在2018年年初统计的数据显示，预计2018年新开业的商业项目数量超过850个，而实际上开出的数量是533个，开业率不到60 %，基本与近几年的趋势相符。诸如上海大宁久光、上海梦中心、苏州IFS国金中心、杭州中央车站广场（已更名为杭州东站万象汇）、北京芳圆里ID MALL等项目均因故延期至2019年以后开业。

不过，虽然行业洗牌提速，“过剩”难题不减，但正是在这种存量市场困境中，有着专业运营能力、独立IP、能根据消费者不断调整的购物中心才拥有了更大的机会。

二、存造、量代改轻资产时已至

随着部分重点城市商业地产发展渐趋成熟，不少在过往行业竞争中被淘汰的存量资产，也往往因为占据核心商圈、地铁等优势被其他开发商看上，历经升级改造或者更名更换运营商之后重新回归。

据联商网&搜铺网大数据研究中心统计，2018年存量改造的商业项目（包括超市和百货转型、更名重开、调整升级等模式）超过30个，与2017年基本持平，且面积主要集中在2-5万方体量的城市核心商圈内。这主要是城市中心项目投运时间早，不管是硬件还是软件设施都与当下购物中心发展需求有出入，需要“更新换代”，且存量改造项目一般都是面积较小、业态单一的传统的商业，为适应市场竞争，需要调整升级。

超市、百货转型项目诸如原嘉兴欧尚超市改造成的嘉兴合乐城（该项目于2018年12月18日试营业，2019年1月11日正式开业）、淮海路太平洋百货改造而成的上海新天地广场、居然之家首个购物中心转型项目北京居然之家体验MALL、西城新华百货改造的北京物美新街口广场等，以及上海长风大悦城、改造并更名的上海第一百货商业中心、由秦汉唐国际广场改造的西安大悦城、武汉新世界百货武昌店等都是存量升级物业。

▲西安大悦城

另一方面，集投资少、灵活性强、风险低等优点的轻资产运营模式备受各大开发商青睐，万达、新城控股、大悦城地产、爱琴海商业、宝龙地产、华润置地、凯德、光大安石、花样年、星河商置、保利商业等企业均动了轻资产的心思，近年来纷纷推出资产管理项目。比如上海中信泰富万达广场、昆明螺蛳湾万达城一期、赣州中创花生唐、青岛吾悦广场、上海青浦吾悦广场等轻资产商业均在2018年开业。据了解，万达2018开业的商业项目中，轻资产项目就多达19个。

可以预见的是，在海量市场供应和开发资金重压下，一些开发商会继续对传统老商业项目动心思，一则能缓解开发资金压力，二来也能利用现有资源实现绝地反击，调整重开的趋势还将延续。尤其是一些已经进入了存量资产时代的市中心成熟商圈，多的资产优化改造范本会出现，有助于商业价值的再挖掘。

三、新项目主战场逐渐下沉

根据联商网&搜铺网大数据研究中心统计的数据显示，2018年开出的533个购物中心中，一线城市占总开业数量比约18％、新一线城市占总开业数量比约29％、二线城市占总开业数量比约22％、三线及以下城市占总开业数量比约31％。

一线城市凭借其整体经济发展水平、消费者规模、商业发展环境、人口向心力等因素，依旧是大集团较为青睐的地区。但从2018年开业的情况上看，虽然北上广深四个城市就贡献了96个商业项目，但不乏老物业重开的存量改造项目，单上海就有十几个重装开业的项目。与之相反的是三四线城市开业的项目中，存量升级的物业寥寥无几，以新开物业为主。

可以看出的是，尽管一线城市得益于强大的人口吸附力，仍然吸引了众多开发商的进入，但几近饱和的商业环境，加上新一线城市的高速发展、三四线城市购物中心数量太少且消费模式需要升级换代，机会更大。头部城市存量物业升级日趋增多，而新项目的主战场逐渐下沉至新一线和三四线城市。

同时，一线城市及新一线等强经济城市目前的商业市场发展前景仍然要优于普通的三四线城市，即便供给增加，但人口涌入的量也十分巨大。而且对一些大集团而言，布局一、二线与下沉三四线并不矛盾。所以，坚守一二线、押注三四线是整体发展格局。

四、全国性企业发力，奥莱项目趋缓

行业高速发展，对企业运营能力和开发资金能力要求极高，小众房企相对有限，全国性房企依旧是主流。

据联商网&搜铺网大数据研究中心统计的结果显示，2018年全新开业的项目中，万达、绿地、爱琴海商业、天虹、宝龙、新世界发展、保利、花样年、大悦城地产、奥园商业、合景泰富、银泰等大型全国开发性集团占据企业贡献活跃度TOP15榜单，占开业总量比30.39%。

奥莱方面，这两年陷入开业军备竞赛的奥特莱斯项目2018年有所趋缓。据统计，2018年大陆地区新开业的各类奥特莱斯项目在20个左右，比2017年少了近一半。分析后发现，以往三大势力角力的现象不复存在。具体体现在：一、百联、新世界、王府井、兴隆、燕莎、友阿、银座、北国、茂业等百货集团背景“人多势众”的格局不在，2018年百货集团仅百联、解百、新世界、鲁商银座各开出一家奥特莱斯，且解百项目还是存量物业。

二、砂之船、首创钜大、杉杉、华盛、绿地等多元化发展的本土专业奥莱发展商已然是目前拓店最快最多的主力军。2018年首创钜大就开了3家奥特莱斯，另外砂之船也有奥莱开业。三、外资专业奥莱集团开业数量向来不多，前两年活跃的佛罗伦萨小镇、韩国衣恋、三井等企业2018年未有项目开业。

团队、经验、资金力都比较雄厚的全国性开发企业将越战越勇，未来购物中心还将是它们的天下。奥莱开发商，即便诸如爱琴海商业等涉足奥莱运营的“第四集团军”日益增多，一定程度上会让三大派系角逐的局面错综复杂些，但奥莱整体格局还是专业奥莱发展商的天下。

五、巨型商业项目或面临更大挑战

近几年，巨型购物中心（扣除停车场、办公楼后购物中心建筑面积约25万方以上）开始不断出现在市场中。究其原因，巨型购物中心凭借面积大可以配置更多更全的业态和特色品牌，且巨型购物中心用地往往由于竞争者少而拿地单价成本较低，更主要的是如今购物中心竞争激烈，吸引客流的重大砝码在于持续进行各类推广活动，无论营销费用还是专业团队的成本支出，巨型购物中心相对于大型尤其中型购物中心更容易分摊至租金收入中。

据联商网&搜铺网大数据研究中心统计，2017年商业建筑面积在25万方以上的购物中心多达17个，但这一数据在2018年大幅度缩减，仅开出10个左右的巨型项目。这反映出虽然当下巨型项目竞相进入市场，但在国内多数城市出现购物中心饱和甚至过量供应的背景下，体量更大的巨型购物中心在招商和运营上或面临更大的挑战。

巨型商业项目对选址的要求、开发商的资金实力和招商运营能力要求极高，一时或难以扭转不断激增的态势，但发展好坏还有待市场检验。

六、差异化打造，寻找“新鲜血液”

行业痛点凸显，竞争压力剧增，差异化打造成主流，市场也涌入了一些“新鲜血液”。

2018年阿里巴巴“大手笔”投入线下，最让行业惊喜的是在杭州开出了一家叫“亲橙里”的购物中心，这是阿里发力零售新场景的一次全新尝试，盒马鲜生、淘心选、天猫国际线下店等互联网基因集结于此。线上走进线下开起了购物中心，那些在线下“摸爬滚打”了多年的实体企业也不甘落后，纷纷转型购物中心。2018年4月29日，家居头部企业居然之家将北京居然之家丽泽店改成了公司首个购物中心项目“居然之家体验MALL”，体量16万方；超市头部企业欧尚将嘉兴欧尚超市改成了购物中心嘉兴合乐城，该项目于2018年12月18日试营业，2019年1月11日正式开业。

▲嘉兴合乐城

为了实现差异化竞争，一些新开的商业项目在场景空间、业态组合引入了一些“新”的东西，比如一些与城市文化贴近的主题街区、民国主题博物馆、天际运动场、戏剧体验中心、动物园等走进购物中心。诸如杭州大悦城引入了马力印巷、面都、杭庭等独具个性的室内主题街区，崇邦集团旗下的杭州余之城推出了The Aisle智廊（无人售货体验商店）、The Stage艺坊（多功能厅）、“HELLO ZOO”小动物萌宠乐园等创新业态。

伴随购物中心数量激增，品牌竞争日趋激烈，购物中心将纷纷创新争取差异化优势。而消费模式的升级，一些传统项目转型购物中心的可能性也越来越大。

（来源：联商网&搜铺网 陈宁辉）

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