经济发达、商业氛围好的江苏市场，向来是商业开发商的必争地。

不仅走出了金鹰、新城控股、苏宁置业等本地知名连锁房企，更吸纳了万达、龙湖、协信、绿地、华润置地、招商蛇口等优质企业。全新供应入市的购物中心数量也逐年增加。

据联商网零售研究中心统计，江苏省内2019年新开的商业项目数量高达66个，与广东并列省份排行榜首，商业吸附力极强。而2020年，江苏省内又将开出哪些商业项目？呈现怎样的趋势？

联商网零售研究中心统计显示，2020年江苏计划新开各类商业项目99个（单体商业建筑面积2万平方米以上，不含专业市场、酒店及写字楼），新增商业建筑面积945.93万方，平均单体商业建筑面积约9.6万方。

诸如龙湖南京江北天街、南京雨花吾悦广场、苏州昆山经开万达广场、苏州环贸广场ICC、无锡锡东八佰伴、连云港金鹰国际购物中心等项目值得重点关注。

南京、徐州、苏州位居前三甲

南京、苏州是江苏省内的两大头部城市，近年来经济发展迅速，一直在新一线城市行列，而徐州是苏北的重点城市，也备受企业青睐。2020年江苏拟开业商业项目中，这南京、苏州和徐州三个城市就合力贡献了44个，占比45%。

具体上看，省会南京，以19个开业量稳居榜首，徐州超越了苏州以14个开业量位居次席，苏州则以11个排第三。另外开业量在双位数的城市只有无锡（10个），其他诸如南通（9个）、常州（8个）、盐城（7个）、淮安（6个），也会有不俗表现。

值得一提的是，江苏13个地级市2020年均有商业项目计划开业。

除了数量外，在体量贡献上，南京也以165.9万方遥遥领先，苏州（129.5万方）和徐州（119.26万方）紧随其后。其他体量在百万方以上的城市只有无锡（101.27万方）。

大体量商业下沉式发展

就规模而言，江苏的发展与行业整体趋势一致，符合当下投运购物中心的理想规模，同时经济、商业高速发展后的江苏，城市市级商业发展相对完善，开始逐步朝区域、社区型购物中心发展。

数据结果显示，规模在5至10万方（含5万方，不含10万方）数量最多，具体占比约31％；10至15万方（含10万方，不含15万方）占比约28％；2至5万方（含2万方，不含5万方）占比约22％；15万方以上（含15万方）占比约19％。

区域型购物中心的体量一般认为10万方左右最佳，能融合吃喝玩乐购等社交元素于一体、有一定空间可供举办营销活动的综合性购物中心越来越受欢迎。5万方以下小而美的社区邻里型购物中心由于靠近社区居民密度，有黏性高优势，且无需高额营销费用，也被广泛看好。

统计的结果显示，2020年江苏拟开的商业项目中，15万方以上的有18个，其中20万方以上的巨型购物中心仅8个，且多集中一二线的郊区和三、四线城市，诸如淮安金融中心、泰州兴化楚水购物中心等。可见，规模较大的购物中心下沉是趋势。

六成商业项目或延期

根据国家商务部委托中国连锁经营协会编制的《中国购物中心发展指数》显示，近年来，因存在阶段性供应过剩的风险，平均每年有近50％的购物中心会延期开业。

从我们近几年统计的结果发现，2018年江苏拟开业近百个，实际开业38个，开业率接近40%；2019年江苏拟开业163，实际开业66个，开业率40%左右。可以发现，近一半的的项目没能按计划开出，或建设工程进度较慢、或招商不顺、或企业自身战略衡量，不得不被迫延期。

在上述统计的数据中，2020年拟开业的名单中，南京宝隆时代广场、南京中杭邻里购物中心、苏州新主城中心、无锡光华时代广场、无锡江阴恒大广场、常州溧阳创格购物中心、常州运河天地、南通1912、南通耀江广场、徐州荣盛未来广场、镇江丹阳恒隆时代广场、宿迁尚城彩虹城等项目都是2019年拟开业项目中延期下来的。

加上2020年受新型冠状病毒疫情的影响，工期影响较大，在我们向一些项目确认开业时间过程中，出现了不少疫情影响开业时间待定的回复。按此趋势，2020年拟开出的99个商业项目中，恐60％的项目无法按期开出。

近八成扎堆下半年开业

从开业时间上看，2020年江苏拟开的99个商业项目中，主要集中在下半年，数量超70个，占比约75%，尤以囊括了国庆节、圣诞节、元旦节的9至12月为高峰期。

商业项目开业节点的选择往往与假日相关，下半年一直是国内节日最多的阶段，中秋、国庆、圣诞、元旦等重要节日集中，很多项目都会选择在这些节日前后几天开业。

一来能借助节假日，有利于购物中心开展各种开业营销活动；二来选择在假日开业，更容易聚拢人气，达到理想的开业目标。

全国性企业供应量大

江苏经济及商业发达，消费力强，备受知名开发企业的青睐。新城控股、金鹰、苏宁、雨润、元创等本土企业镇守，更有万达、华润置地、龙湖、招商蛇口等全国性知名企业加持，省内经济发达、商业活跃，更是涌入了不少标杆商业项目。

2020年江苏拟开业的99个商业项目中，万达、华润置地、龙湖商业、新城控股、华地国际、香港置地、新鸿基、花样年商业、金鹰国际、金地商置、万科、绿地、砂之船、恒大等名企均有项目计划入市。

具体来看，万达2020年将在江苏开出苏州昆山经开万达广场、无锡新吴万达广场、南通海安万达广场、徐州中川万达广场、扬州西区万达广场和泰州兴化万达广场；

江苏本土全国性开发企业新城控股2020年计划开出南京雨花、南京建邺、苏州高铁、徐州贾汪、泰州兴化、淮安涟水等吾悦广场项目；

央企华润置地2020年在江苏也将有南京中山乐都汇拟开业；港资新鸿基和香港置地也分别计划开业苏州环贸广场ICC和南京新街口国际金融城。

附：2020年江苏计划开业商业项目统计表

（出品：联商网零售研究中心 作者：联商网 陈宁辉）