文|李星

伪命题一：当前楼市是买方市场，所以要用户至上，渠道为王！

楼市现在究竟是买房市场还是卖方市场，这是房产行业的第一问题。要是买房市场的话，开发商求着民众来买房，楼层、户型任性挑，用公积金肯定没问题，还会想办法提升服务体验，组织各种营销拉动，这个时候中介、电商等渠道也会特别吃香。

但风水转到卖方市场，开发商特别强势，好房子用不着费尽心思去营销，基本都走网开去，前几年听说是“日光盘”，现在“秒光”售罄才好意思拿出来说。我在某市调研楼盘的置业对我使脸色，“一秒钟能发生许多你想不到的事情”；在卖方市场，营销只是其中一环，最要紧的任务不是把房子卖出去，而是怎么争取更多全款，或是怎么捂盘等高价再卖。

实体经济的凋敝、A股“韭菜们”的觉醒、白领及中产的焦虑症，让炒房不再是温州人所热衷的活；如今再没有哪位大V敢劝粉丝卖掉房子创业了。虽说“房子是用来住的，不是用来炒的”，楼市与股市相同之处群体心理暗示发挥意想不到作用：房价越涨、房子越紧俏，房价越跌越卖不动，况且房子保值性、流通性极高足以完爆股市。

在一线城市，北京六环外房价已突破8万，深圳房价从2014年至今整体涨幅超70%，一些学区密集的城区涨幅已超100%以上；二线尤其是省会城市房价也普遍“翻倍”；三四线城市“拆迁潮”就是楼市升温最佳的“冷启动”。貌似让人忘记了中国楼市曾经还有一段去库存的光景。

最近几年，房产电商平台及房产O2O哑火了，其根源在楼市的卖方市场，电商渠道引流对开发商的诱惑力下降。那些听信了所谓的“楼市白银时代”、调控打压房价导致买方市场出现、开发商主要矛盾是去库存之类的房产电商平台，想着怎么搞全民房产经纪人替本地开发商带客户模式，怎么以爬虫技术把其他站点楼盘信息复制粘贴过来的门户模式，基本上吃了错判形势的大亏。

尽管说“用户体验”是互联网+的“政治正确”，但在当前的楼市，用户们哪怕是享受本应当享受的购房权利已变成一种奢侈，网上流传一段小视频，楼盘保安对着人群喊：全款的请进，按揭的别堵门，公积金把你的共享单车挪开！

（12月某武汉的项目开盘情形，图片来自朋友圈）

伪命题二：案场SaaS以S2B2C模式，能做成房产搜索电商的生态

一些互联网公司看到C端房产电商交易不好做，转向做B端也就是为楼盘开发商服务，一个顾客要从意向登记资料到签订购买合同，要置业顾问和销售经理签很多字，而这些软件就瞄准这些“痛点”制作ERP软件，据说能帮助置业减轻填表时间，收集用户资料进行数据化管理。

阿星在市场待了2个月、跑了50多盘，把身份证等PDF扫描交给置业都被一张张打印出复印件，赶上限购、限贷，诸如身份证、房查需要盖章、银行流水复印无效、户口页等必须查看原件；甚至在购房者过多情况下，搜集资料是否齐全、合规成为置业们过滤客户的主要手段。

换句话说，一个刚需购房者把自己前半生的积蓄都All In了买房，难道还出不起几张复印纸的钱？置业连客户档案都收集整理不了，还嫌签字累，那还怎么体现服务过程？这个不是技术问题，而是一个人性观察，楼盘档案SaaS化基本和喊了N年的“无纸化办公”一样不可能落不了地，纯粹是办公室内的技术人员YY出来的“伪需求”。

最近笔者看到一篇文章核心思想大致是讲，楼盘ERP软件在做S2B2C模式，通过平台供应链打通B端房源，对房源标的物如住宅、别墅、商铺、写字楼等进行分类整理，制作成“楼盘字典”（类似美国zillow），最终形成一套房产搜索电商平台。而这种重度垂直的工具延伸出的故事看上去“美好”而已。

（某楼盘SaaS软件官网截图）

首先，没有什么商业化的软件能够打通所有房源并做数据化，除非住建部的行政下达命令号召所有的街道办事处来做，因为涉及到存量的二手房源，这个工程有多浩大，最终效果怎么样都是未知数；其次，商品房的交易情况一般都是上报到各地住房保障和房屋保障局官网，用户本身即可查询，而所谓的房产搜索平台也是去爬官方公布的数据以及搜房、链家的旧信息，没有任何成交的价值。

目前应用较为普遍的开盘软件，比如明源云、矩阵互动等，以及新浪乐居也有一些代理行负责案场的开盘软件，其他工具如房贷结算器、找房软件等基本无关轻重，前者很多App中都有自带，后者可能还不如百度地图；总体而言，做互联网+房产的工具软件作用有限，即使直接服务销售的定制化软件也只有辅助价值。

伪命题三：网购电商巨头干房产交易电商，流量大所以能带客源

前两年是房产O2O要干掉代理行以及搜房、链家，现在换成了淘宝、京东这样的巨头开始涉足房产交易。

今年9月18日京东召开新房正式上线发布会，其实京东早在2012年就宣布要做房产频道了，估计那个时候还没有上市，主要品类还是在3C、图书之类，2014年双11时京东和远洋地产做了一个1.1折卖楼的噱头，之后两年沉寂，今年挖来了原搜狐焦点房产总经理曾伏虎才大张旗鼓进军房产电商交易平台。

京东宣称做房产有三大王牌：一是“流量大”、活跃用户2.5亿人次；二是“交易方便”，除了微信支付还有京东白条等；三是“供应商多”，十几万商家和100多万客户等。

笔者发现新上线的“京东房产”在京东PC官网中并没有上线，在京东手机App中频道入口也是隐藏在最底部，在流量曝光上并不突出，可能与房产货源还没有跟上有关，但是反思下，网购的用户与购房的用户是一拨的吗？人们购房时会在脑海里首先想到京东吗？所谓的流量大并不是重要，重要的是流量要精准、用户需求明确。其次，涉及大宗现金交易一般都是走银行储蓄卡，而是移动支付（手续费高的惊人）。

京东目前房源还比较少，房产导量给电商网站或中介公司如搜狐焦点、大搜家、买家有家、居理房产等，以及一些开发商自有楼盘如碧桂园、蓝光灯，总体而言，京东房产只是原有的站点资料汇编、集成而已，充其量只是这些线下门店或电商平台的新增的流量入口之一，看不出其与搜房的差异化优势。房源少缺乏消费场景，房源多肯定出现虚假房源，在卖方市场楼市信息风云变幻、变化极快，沉淀的信息不具有任何购买参考价值。

（京东房产截图）

阿星觉得京东严重低估了房产电商的复杂性，百度的流量比京东和阿里都大，也没有做成房产品频道。房产电商之所以难做主要是其流量主要是线下，用户需求明确需要专业信息参考、决策成本极大，不易留存等特点，再加上好房子压根不愁卖，在线下就抢光了，还需要拿到网上去卖吗？

只需要站在正常购房者用户去想一想就觉得京东很难在房产上有所作为，当然同样适合于淘宝。就像我们家小朋友有回问我：“你买的房子怎么还没有送到家！”，让我一时语塞……

结语：

其实上述只是房产市场的常识问题，房价节节攀高的卖方市场，偏偏有人说未来最不值钱的是房子；买房子交资料都具有仪式感的事情，偏偏有程序员想着怎么让置业工作更轻松，你不知道置业收资料收的累得有多开心；那些工资一个月十几亿的电商老板要让老百姓在网上一键买房开启电商时代的终极狂欢。这些偏离了用户所能感知的基本常识的商业逻辑，或许能自圆其说，也不妨去玩，说不定能找接盘侠。

作者：李星，公众号：靠谱的阿星，私人微信号：1598145405，科技媒体专栏作者，靠谱汇创始人，欢迎加好友一起交流