联商专栏商业地产或许长期以来被社会公众和治理者误解为“房地产或至少是房地产的分支”，就连房地产类专业书籍估计都是这样描述的。

因为众所周知的原因，很长一段时间房地产被污名化，暴发户化，连带着商业地产也没啥积极的名声。

其实这是一个严重的误会，商业地产哪里是房地产呢？

商业地产的基本功能就是线下大消费的平台和载体；

商业地产项目为人们的休闲、社交、娱乐、购物、康体、亲子等需求持续提供高审美的体验闭环的空间、场景和服务。

商业地产的估值基于租赁净收益（NOI）PE倍数，其估值逻辑类似于稳健经营的上市公司，具有证券的类似属性。

商业地产所具有的无差别的公众开放性，提供消费内容及服务之外，有舒适的免费的公共卫生间、中央空调、高审美的场景和空间，良好服务的停车场、友好的客服服务……在一定程度上比政府花纳税人的钱修和运营的博物馆、图书馆、体育中心更加友好、贴心、还无微不至。你进商场不花钱的漫无目的的闲逛（散步、打望）也是可以的，甚至觉得高品位商业项目简直都有点公益性特征了：公允无差别的免费体验、是空间美学、商品美学、设计美学、材质美学、陈列美学……集中地呈现地。

希望从小培养孩子高审美认知的能力，经常带小朋友去高端商业体闲逛或消费其实是最方便、最可持续、最经济的路径，前提是家长得先有这个认知。

商业地产项目由于承载了大量零售及体验性业态店铺，提供了若干就业机会、还肉眼可见的持续贡献税收（商家要交税、出租方要交税、所有就业人员要交税），关键还在于就业和税收的可持续性，好几十年那么长，几乎算是永续交税了。

商业地产项目还是大部分消费制成品的销售渠道，是生产制造企业完成产品终极变现的重要流通通路，不可或缺。

商业地产项目花投资人（业主方）的钱或投资人主动花钱，不遗余力的讨好（扶持）商家、讨好（服务）社会公众，呈现城市生活更美好，更和谐，更繁荣的面貌，简直是和谐社会、盛世繁华的直观窗口，没有比优质商业体里面呈现的场景更能令治理者陶醉的了。

优质商业地产项目还能带动人口、产业、服务的聚集，城市形象的持续提升，城市区域价值的提升……

线下大消费过程，尤其是统一运营管理的商业项目内发生的所有成交都是双方自愿且各取所需，均有获得的双赢价值交换，几乎没有强卖行为发生，如果有早就被项目运营管理者处罚或清退了；多么和谐。

商业地产投资人及商业运营管理群体，简直就是社会生活及社会产业分工中的“活雷锋”，基于自利的动机，持续的努力，富于创意的持续呈现利他、利民、利国的成果：公众开心、散心、满足的场所；政府税收、就业、商品流通实现；城市面貌提升；城市功能完善；城市价值提升……

商业地产是不是应该考虑改一下名字，去掉“地产”这个被人诟病的中心语，调整为“城市生活&消费服务基础设施”，而商业地产人更名为“线下大消费平台的运营管理人（从业者）”。

商业地产投资及运营人面临的窘境：

1、 充分竞争的存量市场博弈，还没有均好性，波动一直都在；

2、单项目投资巨大，投资回收期偏长（通常在12年+），财务模型通常只适合低资金成本（5%以下）或高自有资金的长线投资者。想通过商业地产投资运营赚快钱的，大多数都因为“自己想的太美或无知”，被埋了。

3、定位&招商&运营的系统化专业性要求高，成功经营的不确定性有点大，并且筹开运维成本不低。比做物业管理难度大太多了。

4、 新项目入市到稳定成熟，经营成功得以确认至少有3年的观察验证期；

5、通过散售模式收回投资虽有一定的可行性，但对于接盘的小业主及未来的经营者很不友好，散售了的商业，尤其是大体量或盒子类或有内街的商业，多半一地鸡毛，公允的良好经营基本面无法实

6、银行金融机构对商业地产业主方的融资需求非常的谨慎，即商业地产项目存在普遍的融资困难挑战。

7、政府治理层面少有对商业地产投资开发及运营管理出台像样的持续性支持政策，在监管方面（消防&市场监督&市政&公用事业）往往严格打表，并且此类严格监管通常集中于机构持有型商业项

8、更有甚者，为了一时的所谓繁荣或解决一些肉眼可见的就业问题，治理者利用自身无监管的权力优势，开放一些城市广场空间做各种临时或长期的无产权市集租赁（几乎零成本）和商业地产重投业主抢租赁业务（一方面商业地产投资商及运营商背负着高额成本，一方面治理者用权力制造出一些0成本或低成本的租赁交易对手），还美其名曰消费促进。消费拉动最直接有效的措施不应该是无差别的发钱（OR消费券）吗？消费不振，很显然不是线下消费场景和空间不足吧？

9、商业地产投资经营过程中税负偏重，不管项目是否收回投资，不管项目租赁经营是否亏损，基于租赁合同约定的租金，综合租赁税负高达15%+……这是所得税前的刚性税负，且没有抵扣项。PS:如果有误，请财务税务方面的专业人员给予修正。

10、持续软弱的A股开启注册制后，一些“阿猫阿狗”完全没有底层资产的企业都可以包装上市，但有实实在在有底层资产（不动产权）及真实租赁经营收益作保证的商业地产项目要想发行REITS达成“产权不变更，统一经营权保证前提，实现投资退出的门槛奇高无比，而且尚未普遍性打开消费类基础设施REITS上市的通路。

国民经济三驾马车的良性顺序应该是“消费/出口/投资“，当下及未来肉眼可见的是国际经济政治环境持续震荡，出口面临着很大的挑战，国内投资乘数效应已经消失殆尽，唯有消费是典型的可持续的内循环，也是多数产业得以发展的前提和基础，消费提振也将直接带动就业提升。

线下大消费（由商业地产承载和实现）仍然占据“社零总额“的大头，线下大消费更是持续吸纳就业的”大池子“。

若治理者真想打通内循环，提振消费，从优化消费类基础设施（商业地产）的营商环境、融资环境、租赁税负降低入手，适度松绑，鼓励商业地产投资和经营人（天然的长期主义者）稳健发展，将是一个事半功倍具有长期可持续价值的简单举措。

为了提升咱们行业在国民经济产业链中的价值感，为了消除治理者对商业地产的误解，为了給行业争取到更好的生存发展环境，请大家从此调整一下对自己行业和从事工作的称谓“国民经济支柱产业线下大消费基础设施的运营者”，我们是城市线下大消费热土的耕耘者，出于利己的动机，为了最广域的人民群众开心愉快的玩耍而全心全意，持续创意努力付出。

恩，我们是做线下大消费的，不是做房地产的！

我们自觉自愿的全心全意为人民服务，并且为此殚精竭虑。

我们是天然的长期主义者。（谢尚伟/2023年/7月7日晚）