整个人类社会都是由商业发展和技术进步推动的。

商业的本质就是交换（交易），在没有武力威胁或欺骗或国家角力的情况下买卖（交换）双方均从中获益，双方均因交易而变得更好，否则交易就不会持续发生。

凡是能够提升商业（交易）效率（速度+、透明度+、成本降）的技术和模式，均会得到充分利用并快速迭代，比如互联网、通信、算力、AI、飞机、高铁……商业是人类社会最可持续的，也是最文明的价值分配方式，如果能够世界上的分歧都通过商业路径解决，或许就没有战争了（梦想）。

从社会人工作发端就从事商业地产的策划、销售、招商、运营、资管，做久了，就接受并喜欢这个行业，进而持续思考、总结、穿透、记录行业全流程底层逻辑和长远价值，至今15年+。

我是都市线下大消费热土（商业地产）运营管理领域躬身入局，持续耕耘20余年“资深农夫“，出于利己动机，带领团队持续全心全意而无差别的服务社会公众愉悦消费体验的全过程的策划和实践的”私仆“。

20余载，竭尽全力，绞尽脑汁的奋斗目标就是让更多的社会公众在运营管理的商业空间及场景持续创生和享受”人生美好记忆“，以此为基础形成线上线下的区域热度、好感度NO.1；进而实现稳健向上的客流，更高的提袋率、复购率；通过业态内容的组合优化、空间场景高审美微创新，实现更高的单客价值（全馆销售额）；广大承租人的投资盈利预期更有效率的兑现，然后才有了我们自己想要的综合租赁收入目标的兑现，业主方资产估值的稳健向上……

运营管理项目形象好、业态内容好、空间场景好，综合体验好，因此客流好，转化率高，出租率高、回款率高，项目资产估值稳健向上，资产持有人的投资回报才具有更高的确定性成为水到渠成的结果。

商业地产投资及运营管理，本质上是线下大消费平台的投资及运维，商业地产的（交易买卖）价值有赖于稳健的可预期的租赁净收入实现（回款及回款总额的持续增长）……此种商业模式注定了做我们这一行的，一定是接受延迟满足的长期主义者，我们天然的希望把朋友（人脉）搞得多多的，敌人最好没有，哪怕是竞争对手，我们也愿意称之为友商。

实体商业空间有限，营业时间有限，边际成本下行空间有限，所以我们努力的方向是塑造项目的不同（差异化定位），实现和同区域的友商互补共荣，一起做大区域商圈的蛋糕，完全可以是你好、我好、大家好。做线下商业运营的人大多数情况下都不会如互联网公司企图赢家通吃，吊打友商，追求的目标是我持续向好，并不妨碍友商也能活下去，并不希望友商倒下（因为店多兴市）；我们有着天然的合作精神。

我们习惯性成为长期主义的共赢者，还表现在一切为了合作伙伴（承租人/商家品牌）能持续赚钱，顾客消费的全过程愉悦而有获得感，所在区域的城市因为我们运营项目的繁荣而更有活力。我们希望和承租人&消费者，建立长情高频连接，如果一定要设定一个期限，希望是一辈子和每天。

商业运营人和承租人的关系就是搭伙过日子，协同创造价值，而不是卖房子给你的置业顾问的（多数情况下）单次博弈（收割）。

做好线下大消费运营管理，进而实现资管目标，本质上就是“以人为本”持续优化系统化动作，内容/业态/品牌、空间/场景/体验、持续高审美有情趣的视觉输出和维护，高敏锐度预判消费市场、租赁市场的波动，诚实理性面对项目、资产持有人、管理方自身能力进行全方位体检，寻求竞和或NO竞争的细分市场定位，沿着正确的方向重复升级动作：如一个专业而用心的农夫持续选地、培土、选种、播种、浇水、施肥、塑型、除草、除虫、防病的辛勤耕耘……

以上流程是系统化的、审时度势的专业技术叠加，属于市场经济学及消费行为学的方法论、市场趋势判断、资源整合、运营执行的组合创新；没有工业制造的确定性，持续追求模糊的正确，有显著滞后效应，是动态博弈论的灵活应用，应该属于社会科学、经济学、建筑空间美学、创意学的系统融合。

商业地产或经营性不动产本质上不是房地产，是线下大消费的基础设施和平台，商业/经营性不动产运营管理属于线下大消费运维的系统化专业技术服务。

终极底层逻辑是服务于人的社交需求、商品需求、情感需求、服务需求、审美需求，全心全意的富于创意的、高审美的长期服务于社会公众日益增长的、差异化的物质、场景、精神需求（消费），成为了我们这个行业的最高哲学观和价值观。

一个优秀商业项目和周边社会公众是“审美引领、常情陪伴、生活满足”的友邻服务及陪伴关系。理解了这个底层逻辑，做商业运营，做资产管理就不困惑而有定力了。

这个行业的使命就是把更时尚、更漂亮、更创新的一面呈现（吸引）公众，做这个行业久了，精气神也自然沁润塑造成了乐观、友善、开放、先锋的特质，对新生事物永保接纳探寻的热切，不太刻意保养的情况下也能呈现自然的年轻态，这或许是做这个行业的人生福利吧。

商业运营标的“线下大消费”属于弱周期或非周期行业，只要人类不变态，不丧失真实场景下的社交习性，线下大消费的永续经营的特征就不会改变。因为服务于社会人的线下社交和体验，具有非标特征、感性特征，故这个行业不会被利益发展的AI替代，永远具有持续创新迭代发展的可行性。

欢迎向往这种“工作即生活，生活即工作”状态人们join US，为更加美好的城市生活持续“创做”。谢尚伟/2023年9月8日晚于谢家湾