港湾对话|惠誉评级主管郑俊英：如何看待当前房地产市场？
2022年04月09日
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《港湾商业观察》李镭
在房地产还处于调整之际，仍高度吸引着投资者以及普通人的密切关注。
一方面，原本近期应及时公布年报信息的不少内房企，纷纷宣布由于种种原因而延期。这可以说是历史上首次如此之多。
另一方面，市场端成交量低迷，销售额、销售面积以及销售均价仍在下行。不过，相对而言的好消息是，因城施策下，不少城市正持续放松调控政策。
从地产企业本身来看，近期万科董事局主席郁亮以及碧桂园总裁莫斌的发言，一度成为行业风向标。
郁亮说，“2021年万科业绩表现不好,让股东失望了,在这里我向52万名万科股东表示道歉；万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线。”
莫斌则谈到：“2021年是近10年中房地产市场波动最大的一年，所有的调控政策都是为了维护房地产市场的长远健康发展。”
发不出年报，债务违约潮仍在蔓延，保销售背后也是保活着，未来很美好，种种复杂的情绪纠缠在一起。
普通人担忧的莫过于是否如期交房，是否踩坑，以及未来市场走势如何。
多方共振下的房地产，显然也备受全球评级机构关注，这尤其表现在国际三大评级机构惠誉、穆迪、标普身上。
评级机构对市场信心的作用不可谓不大。诚如知名专栏作家弗里德曼所说，评级机构可以用债券降级毁灭一个国家。
如何看待当前房地产走势，《港湾商业观察》日前对话了惠誉评级高级董事及大中华区房地产评级联席主管郑俊英。
惠誉评级高级董事及大中华区房地产评级联席主管郑俊英先生
郑俊英曾在伦敦和香港就职于苏格兰皇家银行企业融资及风险管理部。加入惠誉前，他在花旗集团亚太区信贷评级顾问团队担任董事。郑俊英持有斯坦福大学经济学学士学位。
《港湾商业观察》：从近期众多房企披露的2021年财务数据，以及今年销售指标来看，普遍都不容乐观。惠誉此前认为，2022年合同销售额将较2021年缩减10%-15%，平均售价下滑约5%。惠誉是否还坚持这样的看法？或是在此基础上加以调整？
郑俊英：惠誉对于2022年销售额的预测是基于2021年下半年的实际销售情况。我们此前假设2022年上半年的销售和整体融资情况不会有改善，到下半年才有起色。今年一二月份的房企销售的确不理想，但由于今年一二月份销售同比降幅受到过去两年基数的影响，我们要观察三四月份的销售情况再考虑做出调整。
《港湾商业观察》：我们注意到，实际上，今年以来，无论同比销售，还是环比销售，其实下滑态势都较为严重。在此背景下，房企除了卖资产或大幅降价之外，似乎在保销售以及保现金方面能做到并不多，即便大幅降价，但市场信心仍然不足。惠誉整体如何看待当前这种局面？房企到底还能做些什么？
郑俊英：这需要政府在政策上提供更多支持。房企大幅降价会加速恶性循环，如准买家预期房价会持续下滑，他们更偏向会采取观望态度。中国房地产还有庞大的需求，挽回买家的信心会帮助推动良性循环。
《港湾商业观察》：惠誉仍在不断下调不少房企的评级。而今年来看，似乎违约潮仍在继续。惠誉如何看待今年的内房企的违约风险？是否比2021年更为严重？
郑俊英：这要看流动性问题是否可以尽快解决。很多民营房企已违约或者已受到巨大的流动性压力。如资本市场持续关闭和流动性没有改善，违约潮和流动性压力有可能持续，甚至扩大到较高评级的民营房企。
《港湾商业观察》：实际上，2021年底时，很多人谈到，中国房地产最坏时刻已经过去。当然，房地产事关很多行业。从整个宏观面来看，惠誉是否认为最坏时刻已经过去？
郑俊英：还没有过去。一二月份的销售比市场及房企的预期弱，因此也加剧了房企的流动性压力。
《港湾商业观察》：目前卖资产是不少房企的选项，不过，市场似乎也不缺优质资产。中国房地产非常激烈的洗牌潮真正到来？未来房地产市场是否会出现比如几十家集中度比较高的情况？
郑俊英：市场整合的确已出现，而且集中度会提升。虽然最近的土地招拍挂大部分为国企参与，但民企在资产处置的速度比预期慢。国企在考虑收并购的时候也有自己的财务和回报考虑。
《港湾商业观察》：物业类公司近年来上市颇多，估值似乎也比房地产本身更具优势，惠誉如何看待物业类公司的未来盈利能力？物业类更大的想象空间有哪些？
郑俊英：由于我们只评一家物业管理公司（碧桂园服务），所以不能从行业的角度来评论。但在碧桂园服务的评级中，我们预计公司会进行一些并购，这对公司的未来财务状况会带来不确定性。但公司本身的业务会持续稳定。
《港湾商业观察》：惠誉如何看待房企真正的核心能力？未来哪些类型的房企有望健康持续发展？
郑俊英：国有房企或者有国企参股的民企应该会有较好的流动性支持和融资渠道。民企方面，财务稳健，财务透明度和公司治理良好的房企相对会有能力持续发展。
《港湾商业观察》：各地今年以来已经在纷纷放松调控，惠誉认为，这种措施当下有多大程度上有助于市场信心恢复？或者说，未来真正要信心回暖，无论中央，还是地方，还要有哪些措施出台？
郑俊英：人民对房屋还有一定的需求，但需要政府措施释放。二月份多地房贷首付比例降低了，理论上会释放多一些需求，但要看三四月份的销售有反映出来。另外，一二线城市的限购令还是非常严格。放松限购措施也会释放需求。（港湾财经出品）