《港湾商业观察》梁美燕

“公司毛利率21.8%处于行业中上水平，核心竞争力得到加强，我们对未来充满信心。未来会继续深耕长三角，发挥城市原有的深耕优势，聚焦优势资源持续做好精细化管理，效率为先，向组织管理要效率。”在2021年中期业绩发布会上，德信中国执行董事兼总裁费忠敏说道。

然而，2022年以来，德信中国（02019.HK）似乎依旧多处承压。面对盈利指标的持续下滑、评级下调以及销售所带来的挑战，德信中国对未来，将保持怎样的信心？

盈利指标下滑，经审核业绩即将公布

4月21日，德信中国发布公告称，已向受托人存入所有必要资金，以于2022年4月22日按未偿还本金额连同累计至到期日（即2022年4月23日）的应计利息悉数偿还2022年票据。这笔票据为2亿美元优先票据，年利率为11.875%。

结合德信中国的财务数据，公司这一偿还动作，给多数投资者吃了一颗定心丸。不过，年利率近12%仍普遍高于同行。

仅从业绩来说，德信中国近年给出的成绩单可圈可点。根据东方财富数据，2019年至2021年，德信中国实现营收95.13亿元、156.69亿元、231.09亿元；同期毛利约30.59亿元、39.02亿元、50.11亿元；净利润则为22.57亿元、22.60亿元、23.77亿元。

与营收规模逐步上升不同的是，德信中国的几项盈利指标呈现出了下滑趋势。2019年至2021年，德信中国销售毛利率约32.16%、24.9%、21.68%；同期销售净利率为23.72%、14.43%、10.28%；平均净资产收益率为41.58%、21.96%、15.8%。

单就2021年来看，德信中国营收及毛利分别实现了同比45.58%及21.99%的增长，但其净利润却仅同比增5.14%，并未能匹配营收的亮眼增幅。更值得注意的是，在23.77亿元的净利润中，归属于本公司拥有人应占利润仅9.41亿元，同比下滑超过21%。换句话说，德信中国2021年的净利润，被非控股权益分去60%。

作为常常被市场怀疑“明股实债”的指标，德信中国非控股权益应占利润在过去三个完整年度内，分别为净利润的31%、47%及60%。这也导致了市场部分人士对德信中国流动性的担心。

截至2021年底，德信中国总流动资产约1044.27亿，总流动负债约797.23亿元。流动负债中，应付贸易账款及应付票据为82.89亿元，应付关联方款项97.02亿元，合约负债为445.78亿元。除此之外，德信中国短期、长期自银行及其他金融机构的借款，分别为157.64亿元及151.33亿元。

总体来看，德信中国流动负债于2021年同比增长27.89%，非流动负债同比下滑12.12%，负债总额同比增长超过19%。

值得说明的是，上述2021年数据为德信中国未经审核的业绩，德信中国表示，将于5月13日发布2021年经审核年度业绩。

对于迟迟未公布经审核业绩，德信中国的说法是，由于中国为应对近期再次爆发的新型冠状病毒疫情而实施的防控措施，集团的财务报告及审计程序受到不利影响。

销售承压，评级接连被下调

与此同时，德信中国的销售也面临一定的压力。2022年前三个月，德信中国累计实现合约销售金额93.5亿元，同比减少50.9%；累计合约销售面积约42.9万平方米，同比减少52%。2021年，德信中国合约销售额739.8亿元，同比增长约16.4%，未能完成全年800亿目标销售，整体目标完成率约92.5%，优于规模房企平均的88%。

根据中指研究院发布的数据，德信中国2021年上半年权益口径下购买土地158亿元，而全年权益拿地188亿元，这说明德信中国下半年拿地金额仅仅为 30亿元。

综合各方压力，德信中国于近期连续被两大评级机构下调评级。

3月31日，穆迪将德信中国的展望由“稳定”调整至“负面”，同时还确认了德信中国的公司家族评级为“B2”，以及高级无抵押评级为“B3”。穆迪分析师Alfred Hui表示：“评级展望下调，反映出德信中国在宣布推迟公布经审计的财务报告后，透明度和信息披露有所减弱，这可能会对其融资渠道产生不利影响。”负面的展望反映出德信中国能否及时发布经审计的财务报表存在不确定性。

4月2日，标普将德信中国长期发行人信用评级从“B”下调至“B-”，并将其担保的美元票据发行评级从“B-”下调至“CCC+”，上述评级均被列入负面信用观察名单。标普指出，评级下调反映了该机构的观点，即推迟公布经审计业绩表明，德信中国的信披、治理和风险管理较为薄弱。负面观察状态则反映了无法按期公布年报所可能引发的公司债 券遭抛售。考虑到当下行业整体的疲软情绪，这可能会进一步破坏其合同销售、银行关系和资本市场准入能力。

此外，标普认为德信中国的债务再融资和土地竞拍仍需仰仗合同销售所产生的资金，但年报延期可能打击购房者的信心，进而影响其2022年的销售前景。另一方面，德信中国目前并没有紧迫的流动性压力。该公司在2022年上半年只有一笔4月23日到期的1.92亿美元债券待偿，近期还从中回购了880万美元。

随后于4月20日，穆迪将德信中国（02019.HK）的公司家族评级（CFR）从“B2”下调至“B3”，高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”。评级展望仍为“负面”。穆迪分析师Alfred Hui表示：“下调评级反映了我们对德信中国薄弱的公司治理以及其在香港交易所上市规则要求的时间内公布其经审计财务报表的能力存在担忧，此前其更换了审计师，并且没有按照上市规则要求公告一项应披露的交易。”此外，“负面展望反映出德信中国的再融资风险增加，流动性恶化，这是因为德信中国的销售额下降，其获得资金的渠道可能受到损害。”

对于目前房企普遍存在的高负债、高杠杆的问题，长三角房地产研究院副秘书长王伟业对《港湾商业观察》表示，很多房企尤其是民企前期杠杆率很高，同时债券偿还周期也将至，销售又处于冰封阶段。由于不少房企前几年的土地存量较多，所以当前变现困难，虽然营业额和货值在上升，但实际上利润在降低。高杠杆率企业要先去杠杆，把库存降低。

“而转型是目前很多房企要突破的瓶颈。现在旅游地产，包括养老地产都基本上不赚钱，而且城市化改造也存在许多问题，所以城市化改造也很难突破。与此同时，目前常规房地产的招拍挂的利润也很低，利润率几乎压到了百分之二到三的水平。” 王伟业谈道。（港湾财经出品）