《港湾商业观察》梁美燕

9月26日，魔方生活服务集团有限公司（以下简称，魔方生活）首次向港交所递交了招股书，摩根士丹利和建银国际为其联席保荐人。

上半年净利润仅有41万元

魔方生活服务是一家连锁长租公寓运营商，拥有魔方公寓、魔尔公寓、V客公寓、9号楼多条产品线，主要为精英人士、白领、企业基层员工等人群提供租住服务。国内运营主体为魔方（中国）投资有限公司。

招股书显示，2019年至2021年以及2022年上半年，魔方生活实现营收分别为9.47亿元、9.49亿元、14.71亿元、8.5亿元，营收业绩增长的背后，盈利状况却起伏不定，报告期内，归属股东净利润分别为6037万元、-2.29亿元、2.82亿元、41万元。

显而易见，今年上半年魔方生活净利润跌至谷底，且上半年的利润就较去年同期大幅减少1.61亿元，魔方生活归因于受2022年上半年新冠疫情爆发的影响。

IPG中国区首席经济学家柏文喜对《港湾商业观察》表示，受疫情影响确实是上半年魔方生活利润大幅下滑的最重要原因，但是脱离以租金差价为盈利来源的核心盈利模式，也是长租公寓长期以来难以盈利的更重要原因。只有回归租金差这一核心盈利模式，以提升运营效率为实现长租公寓盈利的根本，长租公寓才能实现可持续运营和真正的盈利。

魔方生活表示，“2022年春季，新一波新冠疫情肆虐中国的经济强市及大本营之一上海，导致新冠疫情感染病例突然激增。上海公寓社区的出租率受到疫情拖累，期内增长不如预期。与此同时，一早确定继续扩大公寓网络的计划也因疫情而受挫，我们被迫推迟新公寓社区的开业并减慢进一步战略性收购的努力。”

柏文喜认为，2018年、2019年，部分长租公寓品牌由于过度追求规模增速，导致行业内卷日益严重。在租金贷、高收低租等问题的推动之下，脱离了运营核心的长租公寓行业因为现金流断裂而相继暴雷，使得长租公寓领域陷入低迷。

“经过两年多的沉淀、盘整与问题消化，长租行业逐步回归运营正轨。当前长租公寓行业状况已经有所回暖，表现在魔方生活上，也就是2021年和今年上半年在疫情重压之下依旧实现了难得的盈利。”

魔方生活主要开展集中式长租公寓业务，业务模式包括直营模式、加盟管理和第三方托管模式两个部分。截至2022年上半年，魔方生活拥有50074套直营公寓和26116套加盟管理和第三方托管公寓，一线城市的直营公寓占在管公寓的多数。

魔方生活提供白领公寓和蓝领公寓两种类型。2022年上半年，直营模式下，白领公寓单房月均租金为3002元，平均出租率为81.2%；蓝领公寓单房月均租金为3723元，平均出租率为85.4%。

从营收细分来看，魔方生活收入来源于直营模式、加盟管理和第三方托管模式、其他。其中，直营模式由公寓租赁服务和公寓管理服务两部分组成。报告期内，魔方生活的收入主要来自公寓租赁服务。2019年至2021年以及2022年上半年，公寓租赁收入分别为8.62亿元、8.61亿元、12.93亿元、7.54亿元，占总收入的91%、90.7%、87.9%、87.6%、88.7%。

债务持续攀升，屡屡被投诉

此外，魔方生活的债务也持续攀升。2019年至2021年以及2022年上半年，魔方生活的流动负债总额分别为13.04亿元、21.65亿元、26.74亿元、27.22亿元；流动负债净额分别为-7.03亿元、-13.41亿元、-15.06亿元、-15.43亿元。

不难看出，仅今年上半年魔方生活的流动负债总额就超过了过去各年份。

对于2020年流动负债净额较2019年大幅增加的原因，魔方生活称，主要是因为：若干贷款于一年内到期令计息银行及其他借款即期部分增加，租赁及经营的公寓社区数量增加，导致租赁负债的即期部分增加及贸易应付款项随着业务扩张而增加。

2021年的流动负债净额较2020年又继续有所增长，魔方生活表示，主要是由于：随着公司进一步扩大公寓租赁业务，租赁负债的即期部分有所增长；及其他应付款项及应计费用随着公司的业务扩张而增加。

2019年至2021年以及2022年上半年，魔方生活的计息银行及其他借款分别为4.69亿元、12.11亿元、10.91亿元、10.49亿元。同期，计息银行及其他借款的加权平均利率分别为7.70%、6.91%、6.00%及6.32%。截至2019年、2020年、2021年12月31日、2022年6月30日以及2022年7月31日，未偿还计息银行及其他借款分别为15.27亿元、14.06亿元、22.5亿元、23.15亿元及24.53亿元。

同期，租赁负债为3.88亿元、4.26亿元、7.18亿元、9.26亿元；贸易应收款项为3806.2万元、6352.2万元、8176.2万元、5607.4万元；其他应付款项及应计费用为4.09亿元、4.64亿元、7.83亿元、6.91亿元。

与其债务相对应的是，魔方生活的经营活动产生的现金流量并不足以覆盖其面临的债务压力。上述期内，魔方生活的经营活动产生的现金流量净额分别为5.72亿元、6.58亿元、10.47亿元、5.58亿元；投资活动产生的现金流量净额分别为-4.19亿元、-2.72亿元、-7.42亿元、-8806.6亿元；现金及现金等价物增加净额为-1.16亿元、1.16亿元、3.29亿元、-2723.8万元。对比债务水平，虽然经营活动产生的现金流量净额也逐年增加，但赶不上债务上涨的幅度。

一方面，高额的负债限制住了魔方生活扩张的脚步，另一方面，旗下的魔方公寓品牌还频频遭到消费者投诉。

黑猫投诉显示，截至10月16日，搜索魔方公寓投诉量共有337条，已完成278条，近30天投诉量有12条。消费者投诉方面主要包括魔方公寓隔音差、拖欠押金、退款难、霸王条款、恶意扣违约金、疫情期间减免政策未落实等问题。

有消费者抱怨魔方公寓入住体验感差，“吵架隔音不好，最基础的都保证不了，空调机子声音非常响，潮湿到处发霉，早上还有狗叫声，有吵闹也不劝阻，合同上写得很清楚，也没去清退拖了几个月，体验感非常的不好。”

还有消费者称，“魔方公寓为了入住率，把好多房间作为员工宿舍群租，本来隔音就很差的房间，一个20平的房间住六七个人，上下楼梯，水龙头的声音，洗澡说话的声音清清楚楚，严重影响我们租户的正常生活，群租卫生差，天天晚上吵到深更半夜，人多嘈杂，找公寓的工作人员置之不理，找魔方的客服也是置之不理。

也有消费者遇到了退押金问题。“退租时说系统坏，无法提交，多等数日。等到系统好，不主动告知，又拖延多天后，调账给到退租详情单。魔方公寓承诺退租一周内到账，迟迟不到账。10天后仍不到账，多次电话/微信联系管家，给不到明确答复何时到账，多日联系多次无果。每月租金付款后，魔方公寓从不主动开发票，每次要求开发票等待都多达半月或整月以上。”（港湾财经出品）