《港湾商业观察》施子夫  王璐

在行业仍处于调整阶段，即便不少项目位居上海，但新湖中宝（600208.SH）仍被惠誉下调评级。

日前，惠誉将新湖中宝长期外币发行人违约评级自“B-”/稳定下调至“CCC+”。

惠誉表示，本次评级下调反映出，2023年初迄今新湖中宝的销售业绩不佳。若房地产行业不能实现广泛复苏，新湖中宝的销售和业务状况可能无法维持，因为该公司的销售额高度依赖其上海优质项目的推出，而这些项目大部分将在未来几年内出售。然而，复苏存在不确定性，低能级城市尤其如此。

被惠誉、标普下调评级

惠誉指出，新湖中宝销售疲弱且不稳定：由于项目推出遭到推迟，2023年1-9月新湖中宝的合同销售额同比下降76%至24亿元人民币，低于惠誉之前的预期。鉴于新湖中宝将于12月推出上海项目，惠誉预期，2023年第四季度该公司的销售额将改善至40亿至50亿元人民币，预计该项目销售额强劲，因为项目定价将受到监管且大幅低于同区域的二手房价格。

惠誉引述新湖中宝管理层表示，上海的另一个项目已被推迟，目前计划于2024年预售。惠誉预期，2023年、2024年新湖中宝每年的权益合同销售额将达到70亿至100亿元人民币，而其2021年、2022年的权益销售额分别为146亿元人民币、80亿元人民币。

惠誉预期，新湖中宝的销售额仍将不稳定，且高度依赖其上海项目，这些项目将占其2023、2024年合同销售额的三分之二。预估新湖中宝在上海的未售土储约占总价值的50%，不足其全部权益土储楼面面积的10%。其余土储分布在杭州、苏州、天津、沈阳以及长三角地区的低能级城市。

惠誉认为，销售额的长期稳定性将有赖于前述非上海项目销售的实质性回暖。

很快新湖中宝回应称，公司房地产项目开发周期的影响，公司前三季度销售有所波动，但随着上海项目的入市，公司销售业绩将有效改善。公司拥有充足的优质投资项目和上市公司股权，对公司现金流形成了有益补充。目前新湖中宝各项经营活动正常有序开展，财务状况良好，融资渠道畅通，上述事项对公司日常经营、偿债能力及投资者权益保护无重大不利影响。

值得关注的是，在惠誉下调评级前一个多月，9月27日，标普确认新湖中宝“B”长期发行人信用评级，以及担保高级无抵押票据的长期发行评级为“B-”，展望“负面”。

标普认为，对新湖中宝的负面展望反映了流动性缓冲将在2023年收窄，因为该公司需要偿还债务。在市场低迷的情况下，销售执行风险也可能削弱该公司的流动性。

标普指出，新湖中宝的流动性紧张，是由于现金余额减少，而现金余额下降的原因是房地产开发带来的经营性现金流入减少，以及利用内部资源偿还债务。截至2023年6月30日，公司现金余额总额为64亿元人民币，低于2022年底的95亿元人民币。新湖中宝母公司层面的现金为27亿元人民币，子公司层面无受限现金为20亿元人民币(不含托管账户现金)。这远低于其130亿元人民币的短期债务(在对回售和转售的债券进行调整后)。

如果新湖中宝的流动性恶化，销售低迷或项目交付延迟、无法为即将到期的债券再融资或弱化与银行和债权人的关系，以及土地或投资支出高于标普的预期，从而使其债务与EBITDA之比高于10倍，而2022年底为9.3倍，标普可能会下调评级。

前三季度销售大降，转型高科技与先进制造业？

销售上看，今年前三季度，新湖中宝实现合同销售面积22.18万平方米，合同销售收入23.60亿元，同比下降31.19%和76.57%，其中权益销售面积13.67万平方米、权益销售金额16.03亿元，同比下降32.53%和76.41%，主要系本期新开盘项目较少。

2023年1-9月，公司新增土地储备10.06万平方米，新增建筑面积22.42万平方米，其中公司权益新增土地储备5.07万平方米，权益新增建筑面积11.30万平方米；无新开工面积，新竣工面积44.50万平方米,权益竣工面积40.02万平方米；实现结算面积40.47万平方米和结算收入45.90亿元，同比下降1.70%和11.98%，其中权益结算面积30.70万平方米、权益结算收入38.59亿元。

前三季度，新湖中宝实现营业收入37.23亿元，同比下降44.29%，归属母公司净利润19.55亿元，同比增长22.32%，扣非净利润17.03亿元，同比增长17.39%。第三季度，新湖中宝营业收入8.85亿元，同比减少45.31%；归属于上市公司股东的净利润为3.42亿元，同比减少31%。

据半年报显示，新湖中宝土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区，目前在开发和待开发建筑面积约1220万平方米，可满足公司未来5年的开发需求。

公司在半年报中提及，近年加大了对高科技和先进制造业领域的布局，已经渐成规模和体系，为公司未来的发展打开广阔空间。公司战略投资了大量具有国产自主可控技术的高科技企业，区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等板块已基本成型，已经或拟将陆续上市，具有很大的升值空间。（港湾财经出品）