来源/联商专栏

撰文/老丹

商业空间的设计，在商业项目中起着越来越重要的作用。近年来，几乎大部分新建项目，都会涉及内部空间的主题与场景的打造。

很多老旧项目，也加入进了空间改造的队伍，特别是对于打卡点及网红区域的追求，成为了一些商业的核心诉求，

主打一个“不能拍照的商业不是好景点！”

但商业空间设计，真的只要酷炫就可以了么？为什么很多所谓的空间再造，除了开业前半个月人流不错外，很快就门可罗雀了。

下面的几个案例，就是我们整理的几个非常有特色，也比较成功的空间场景。

太阳宫：

太阳宫2022年开业，是瑞安打造的区域中心级别购物中心，高区的南里食集，是近年来大型项目高区处理的典范之一。

下图是太阳宫的单层示意，可以看出，这个地块进深很大，再做商业动线时，必然涉及到回型动线。低区还好，到了高区，回型动线一方面对招商有一定影响，此外再逛完下面几层后，过长的动线，也容易引发疲惫感。

太阳宫与南里食集合作，在高区做了个出挑的设计，就是从第四层起，做了一个三层通高的空间，在这个空间里，引入了大量的特色餐饮品牌。

这个设计，使购物者在走到高区时，有种豁然开朗的感觉，而且食集的强目的性，也有助于将客流带到高区消费。

南里食集与很多项目有合作，但太阳宫是面积最大，空间处理也最大胆的一家，这与太阳宫的定位有直接关系。

做为瑞安虹口商业系列，星星堂属于社区亲子型，月亮湾是时尚休闲，而规模最大、最高端的太阳宫承载着虹口商业整体升级的作用。18万方的体量，也决定了它必须采用多种主题与空间的组合，才能提供更多的消费体验与情感价值。

另一个空间设计的典范，是重庆光环，这也是一个巨型项目，商业体量就17万平米，以以打造“城市自然共同体”为核心设计概念。

这个项目最知名的，就是一个名为“沐光森林”室内空间，纵跨7层，高48米，拥有42米立体垂直景观，引入了近300种、7万株热带及热带植物，并精心打造了“生命树”、“悬浮森林”、“花之瀑谷”3大主题场景及12处互动打卡景点。

与传统的将一些冷区做景观处理不同，在这个项目里，人们可以通过地面、天空步道、风语连桥、观景廊等不同的路线进出于植物园与购物中心之间，真正做到了景观与购物体验的一体化。

沐光森林的好处是视觉冲击力极强，主题性与话题性都很有传播性，从现场体验来看，也非常有趣味性，缺点是第一投资大，第二后期维护成本不低，所以前期我去了两次，很多时间都不能完全开放。

前几天，有个业主问我，对这种空间应该怎么看？我建议这兄弟站着看。而且看看就好了！

上面两个空间，虽然一个是功能型，一个是景观型，但都有规模大，投资大的特点。

因为承载它们的项目，都是大型项目，同时地段都属于消费潜力很强的区域商业中心区，规模大，意味着有更大的尺度去做空间处理，而区域中心的定位与高品质的潜在客群，也使发展商更敢于投入巨量资金去打造差异性。

此外，这两个项目的发展商，都有足够的资源与实力，把自己的项目做成区域甚至城市的标杆。

这个实力不仅仅是有钱，更重要的是市场影响力、招商资源以及运营能力等。

简单来说，大型空间首要条件是项目体量要足够，第二，要有足够的后续能力去将前期投入在后期变现，这个能力包括区域消费潜力与发展商实力。

内部主题空间的处理，最常见的，还有一种是主题式街区。

实际上主题街区的概念，自从天津大悦城做出骑鹅公社以后，已经有十几年的时间了，这十来年中，国内到底建了多少条主题街区，估计没人知道。

但能知道的是：大部分室内主题街区做到最后，无论是概念还是运营都一言难尽。

也就是有那条街不多，没有了也不少，你真要做个现场访谈，没几个人真的为了逛什么老街来这个商场的。

或者干脆做一段以后，里面的铺位死了快一半。剩下的一半在考虑什么时候死。

这两年，老丹比较喜欢的，是上海北外滩来福士的城市里弄。

北外滩来福士广场的这个B1的主题区，总的来说，还是一个文化美食街区，主打一个怀旧，也是全国各地都快用烂的概念。

最少这几年，哪怕因为疫情影响，我商业看的比前两年少了，类似街区也逛了十几个。

有一段感觉全中国的商业都在回忆过去，到处都是80年代的场景，似乎不搞个穿越，都不配做商业运营，要是吃饭时，你看见的不是30年的景象，会影响消化一样。

但北外滩来福士的城市市集，是不多我逛了一次后，还愿意再去第二次的地方。

原因主要是两个，首先，虹口本身，在上海的历史里，有着浓浓的市井与江湖味儿，这在非常讲究格调与优雅的大上海，还是很有辨识度的。

所以当在这里还原一个了一个充满了80年代记忆的老上海弄堂时，那种烟火气息对老上海人还是新上海人，都能引起共鸣。

其次，整体老街的打造，在技术层面上，做的比较到位，一些景观与内装的细节处理，达到了极高的还原度，特别是在细节层面，做了大量的研究与考据。

第三，最重要的是，内部商户非常有典型性，真的是很多上海人耳熟能详的老字号，也就是所谓真实的‘老上海’味道，而不是那种故事讲的是历史文化，门口买的是蜜雪冰城那种。

这条室内的街区主题与本地文化非常贴合，内容又能跟的上，来福士客群以较为年轻的中高学历消费层为主，这种历史与现代的冲突感，对于此类客群还是有一定的吸引力的。

前提是你要真正做出特色，而不是弄几个不伦不类的景观来忽悠人。

第四个例子，是杭州的湖滨银泰in77。前一段儿，我去杭州讲课，去之前，问了三个朋友，杭州有没有什么新的项目可以看的？结果三个不同的朋友，都推荐了in77。

于是我特意早去了半天，下了高铁就直奔西湖边，把in77从头到尾逛了一遍。

感觉呢，就是不惊艳，也没有什么特别酷炫的主题。但是整体的体验很舒服，逛起来也非常流畅。

不惊艳是指，既没有特别的打卡点，也没有什么极致的空间，所有的的处理，其实都在常规商业设计方式的范畴内。舒服是指，整体逛下来，无论动线，空间，内装，色彩，品牌，都非常的协调。

in77是一个五个盒子串联起来的商业集合体，按理说这种商业逛起来，一般都会因为动线太长而显得枯燥，但我那天很随意顺畅的就逛完了，完全没有无聊的感觉。

因为第一各个单体都有相对独立的主题，内容上不重复，第二在设计与风格上根据不同单体的定位，有一定的差异性，但这种差异，又基于一个大的设计语境之下的，所以不会显得杂乱。

同时，从低区到高区，都做了一些空间与动线的灵活处理，这样在行走其间时，会感觉体验感的延申与变化。

这个项目，很有点“宠辱不惊，看庭前花开花落，去留无意，望天上云卷云舒”的潇洒与不刻意。

做设计的都知道，搞点什么炫酷的概念主题，可能还不难，但在这种看似平淡中做出味道，是很考验功力的。就像厨师届的说法，最能体现厨师水平的，不是海参鲍鱼，而是青菜豆腐。

第五个项目，是苏州的ID PARK。

这个项目最大的特色是，项目分两个区域，中间相隔很远的距离，远到什么程度？下面就是两个区域的连廊，基本上都不能当成一个完整的商业来看了。此外，其中一个单体的长度，也超出了正常商业体的范畴。

一般做这种商业，常规的方法，就是直接按照两个商业干，因为这个动线和马拉松一样，仅仅拉动人流这件事，就足以让正常的运营者崩溃。

但IP PARK 有点不信邪，他们做了一件事情，把这个巨长的连廊，做成了一个集市：苏州二十四集。

就是一个苏州本地文化特征的食集。通过这个食集，将两个体块进行了链接。这个市集两边是商业，中间是用餐区，还引入了一些水系做为点缀，整体用餐环境就非常有意思。

这个想法还是非常大胆的，但从导流情况，应该是成功的。

同时，由于最大的单体动线太长，这个项目的内部，还做了多种不同的主题空间进行串联，例如以苏州水上集市为主题的多经空间，以运动为主题的篮球空间，以及高层的挑空餐饮空间等。当项目体量偏大时，多种商业主题与空间的处理，可以降低消费者在心理上的时间距离。

上面的几个空间处理方式，无论是形式还是内容上，都有很大的差异，属于完全不同的商业空间范畴。

但都是在项目定位、空间主题、建筑处理以及内容填充四个因素层面，做到了比较好的融合与平衡。这四项，缺一不可。

商业空间，从来就不是酷炫能解决问题的，如果不能在整体的商业逻辑下，去考虑空间的功能与打造，而只是追求视觉的冲击，基本上都是扯淡。

打卡好是好，问题是在你这里喝杯奶茶，发个朋友圈，就再也不来了。

你这项目，难道主打的是一次性消费？

商业地产，现在卷得天昏地暗。主要特征就是竞争激烈，消费下滑，品牌拓店意愿下降。

很多项目一旦出现问题，第一反应就是：要进行改造与调整！

这个思路当然没有问题，但近年来看了很多调整，都是花大钱调了个寂寞。主要原因就是，没有考虑好三件事：

1 你的项目客群定位与未来的想做的主题或空间是否契合？

明明是一个生活导向型社区商业，却去做一个二次元动漫主题，场景IP建了不少，最后发现周边居民不买账，这种故事并不是孤例。

2 你所在区域的商业资源，是否能支撑你的主题？

记得室内街区最流行的时候，全国很多商场，都一窝蜂的去做了很多，什么魔幻主题，蒸汽朋克主题，但是到了招商阶段，发现区域的商户资源，或者自身的招商能力，很难支撑主题的成立，于是变成咖啡吧与麻辣烫齐飞，文创店与卖袜子的一色，中间还能点缀几家烟酒店什么的，进去后都不知道它想干什么。

3 你设立或改造出的主题空间，是否符合运营诉求及坪效需求？

项目空间改造的终极目的，是吸引客流，增加营收，所以第一，空间改造不是为了酷炫，而是要与客户体验形成更紧密的链接，第二，如果是运营性空间，还要考虑商户进驻需求，以及使用率和坪效。

上面的三点，无论是新建项目，还是改造项目，只要不考虑清楚，基本做出来极大可能是另一个坑。