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作者 | Rickzhang

贝壳的第一个年度财报发布了，而这份财报其实意味着以左晖为核心的贝壳找房创始团队，为整个资本市场交出了一份超出很多人预期的答卷。

北京时间3月16日凌晨，贝壳发布截至2020年12月31日的未经审计的第四季度和全年财务业绩。财报显示，2020年第四季度平台总交易额（GTV）达人民币1.12万亿元，同比大增65.4%。全年GTV突破人民币3.5万亿元，同比上涨64.5%。单季度及全年GTV均创下历史新高。

根据财报信息显示，贝壳全年营业收入为人民币705亿元，同比增长53.2%；全年净利润达人民币27.78亿元，首次实现美国会计准则下的全年盈利，而且经调整后净利润达人民币57.20亿元，同比大增245.4%，第四季度及全年营收及盈利数据均超此前市场预期。

尤其是根据财报数据可以看出，截至2020年末，年度GTV超过人民币5000万元温饱线的门店比例已经超过30%，而2019年仅为19%。这其实是在房地产交易服务领域排名领先，也证明贝壳找房的营收和经营能力在这个领域独树一帜。

关键，从财报中可以看到，贝壳第一赛道中的新房和二手房的业务表现均已全面领先。

数据显示，2020年贝壳存量房业务GTV为人民币1.94万亿元，全年存量房营业收入为人民币306亿元；而2020年贝壳新房业务GTV为1.38万亿，同比增长85%；全年营业收入同比增长87.1%至人民币379亿元，协同开发商营销、去化能力日益突显。

当然，在新兴业务方面，贝壳也在新居住领域开展全面探索。财报显示，2020年贝壳的装修等新兴业务营收达人民币20亿元，同比增幅达68.7%，与其他主营业务的协同效应逐渐显现。

实际上，这个财报体现出的贝壳存量房、新房和新兴业务三大板块增长的背后，其实是这家互联网公司持续对居住产业互联网进行深度数字化改造的结果。

让人感兴趣的是，这种产业互联网的深度数字化改造其实恰恰加深了贝壳在这一领域的发展潜力，并搭建了一个宽且深的护城河。这也决定了贝壳已经成为国内首屈一指的产业互联网平台公司。

1、存量房夯实基本盘

脱胎于链家的贝壳，一直以来给消费者的认知就是做房地产中介服务的平台。随着贝壳不断发展为线上线下结合、重度改造行业的居住服务平台，存量房仍是贝壳所有业务的基本盘。

而上市之后的首场年度财报显示，尽管贝壳在新房和新兴业务上投入了巨资，但对存量房这个基本盘，贝壳的重视程度并没有降低。

数据显示，2020年贝壳存量房业务GTV同比增长49.5%；全年存量房营业收入同比增长24.4%。这样的数据表明，存量房作为贝壳的基本盘，优势在继续稳固。

实际上贝壳能在存量房业务上保持近50%的GTV高速增长，就是因为贝壳是国内第1家将非标准化的存量房中介业务，做到标准化服务的。

相关的报道显示，作为原本属于重资产的传统行业，房地产中介公司原本对于线下门店和经纪人依赖度很高，而且由于交易房产相关样态的不确定性，使得这个行业成为标准化最难实现的服务行业之一。

在这一点上，贝壳通过自己产业互联网的能力，也就是所谓的ACN经纪人合作网络和数字化技术手段去重度改造整个系统，实现了房源标准化、经纪人职业化、服务流程标准化，构建了相对其他中介的强大竞争优势。

首先，ACN合作网络其实是贝壳实现人-货-场互联网理论的一个成功尝试。

一直以来，“住”天然存在低频高额的交易属性，部分重度依赖线下完成的环节成为居住服务业难以逾越的数字化鸿沟。而贝壳依托链家十多年的深耕经验，找准居住服务“房-人-流程”三大要素，重构房产交易流程。

毕竟存量房业务实际上要依托房地产经纪人和最终购房者、房主三方之间展开的服务和沟通，贝壳整套体系最核心的点就是把这一个过程的所有要素数字化了。

这意味着利用一系列新技术带来的场景重构存量房的按揭和产权环节，贝壳致力于让整个流程的效率、体验得到提升。除此以外，满足消费者体验的同时，贝壳也时刻关注着从业者的进步。

为此，贝壳提出了ACN合作网络，试图利用贝壳已经实现的标准化数字服务，来推动整个行业的专业化和标准化进程。

所谓ACN网络，就是同品牌或不同品牌经纪人可根据ACN分工，分别作为房源录入、钥匙持有、房源带看、客源成交等角色，合作完成房屋交易，并根据分工获取佣金提成，建立更加广泛的合作联动网络，促进交易达成与效率提升。

2020年，通过线上线下两张网深度融合，贝壳创新的ACN合作网络已经能做到连接交易全流程，有效整合房源和客源信息，降低内部恶性竞争，提高二手房交易市场的标准化、精确化，实现合作共赢高效率，驱动业绩持续增长。

财报数据显示，贝壳以ACN网络为基础搭建的利用加盟形式扩张的合作拓展业务模式效果显著，平台入驻经纪品牌、门店、经纪人数量均持续增长，带动业务规模增长可观。

其次，贝壳在行业基础设施上的投入，搭建了一整套行业望尘莫及的数据驱动业务平台。

实际上，贝壳定位“科技驱动的新居住服务平台”，利用大数据、VR、AI等综合数字化技术拓展垂直领域的多场景应用，同时以楼盘字典、贝壳分、小贝助手等为代表的大数据与数字工具搭建行业新型基础设施促成多方协作，面向经纪人、店东、品牌、政府进行全行业开放和输出，撬动全居住服务产业链的数字化。

庞大而充实的“货源”，赢得了消费者的信任，也为后续消费场景的升级中，以VR为代表的新技术应用于看房、装修、设计等多个环节提供了可能。因此，2020年全年累计VR拍摄房源达到911万，而全年VR带看发起量超过6,600万次。

另外，疫情后，居民在住房服务上对线上平台的依赖度提高，微信九宫格也接入了贝壳找房，为线上平台带来高流量，贝壳MAU保持逐月上升，四季度MAU达4818万，同比增长88%，平台效应持续增强。

实际上，随着90后步入结婚高峰期，未来以婚房、学区房为代表需求的二手房交易将迎来持续且稳定的增长，且伴随着城市化战略在中国的不断推进，以往不受重视的二三线城市存量房市场显示出巨大的潜力。

因此，虽然存量房业务历史悠久，但贝壳存量房业务的发展空间依然极大。

2、新房业务反超的意义

在当房地产新房市场遇到增长瓶颈的背景下，贝壳财报中新房业务收入反超存量房业务的表现，其实表明利用产业互联网的思路和技术，能对传统行业进行一个脱胎换骨的变革。

（图 / 摄图网，基于VRF协议）

财报数据显示，2020年贝壳新房业务GTV同比增长85%；全年营业收入同比增长87.1%，已经使得新房业务成为贝壳收入最重要的来源。

实际上，新房业务的强劲增长也来自于贝壳产业互联网的核心能力，在存量房做好供应端、体验端、效率端重度改造后，相应能力也可以赋能给新房，对新房业务进行重度改造和全面升级。

首先，是在存量房业务增长中颇为重要的VR技术，也被运用到了新房业务上，就是所谓的VR售楼部。这个技术依托于贝壳对二手房交易环节多年的深度改造，通过VR技术打破时间和空间的局限，开启新房线上售卖新模式，彻底革新用户体验。

至此，贝壳找房领先VR技术在全面渗透二手房交易后，也将开启对新房买卖的正循环助力，助力新房楼盘海量在线曝光和高效去化，达成客户、开发商、经纪人“三赢”。

其次，从供给端贝壳庞大的房产数据能对新房业务提大力数据支持。而建立在这一个真实房源数据体系之上的贝壳新房市场，得以进入房源全、信息真、场景新、服务优的线上售卖时代。这样真实的房产数据，可以从体验端让客户的知情权、自主权、决策权得到深度彰显，开启新房线上化营销全新可能。

第三，就是贝壳搭建的合作ACN网络在新房交易领域依然能表现出市场优势。以2020年数据看，贝壳目前是中国最大的新房销售平台。而通过ACN合作网络以及多元赋能体系，贝壳吸引了越来越多品牌中介企业和经纪人的加入。

而在这样的网络效应之下，贝壳ACN作为基础设施的平台效应也开始显现，并通过一二手联动，实现新房业绩的快速提升。

其实，贝壳的新房业务有着整个行业无以伦比的优势。毕竟作为行业最大的平台，线上流量精准，数据强大，拥有精准房客匹配系统；而且，贝壳持续的多维营销不停的吸引流量，帮助房产开发商能快速去化；另外，线下一二手联动，门店经纪人根植于社区，可以实现最大程度地精准高效导流，再加上贝壳的新房业务与全国百强开发商合作率高，资源优势明显。

因此，随着整体新房市场增速放缓、线上流量红利见顶，开发商越来越重视精准营销、快速去化，经纪公司渗透率将持续提升，贝壳的新房业务前景广阔。

3、贝壳的产业互联网优势

其实，贝壳能在存量房和新房业务方面双双取得高速增长，是跟贝壳利用产业互联网改造房地产交易这个传统行业所付出的努力分不开。

（图 / 摄图网，基于VRF协议）

关键这些已经投入的资金和研发产生的技术，反过来又佐证了贝壳成为这个行业护城河最深的互联网平台。

毕竟建立贝壳之前，链家就在不停地利用数字化对于行业进行赋能，而在贝壳出现之后，左晖更加强了利用产业互联网技术，对房产中介行业的深度洞察与对房产交易链条上各个环节的重度改造。

这种技术改造和它的成果，才是贝壳最核心的竞争力，也是别人无法撼动的行业优势。

第一是数据与系统。

这其中，贝壳依托于链家多年的从业经验，很早就搭建了一个名叫“楼盘字典”的数据库。在这份数据库里，每个房子的信息都被浓缩为433个字段的描述，用以向经纪人和消费者展示真实房源的具体细节。

经过发展，这一字典如今所涵盖的房源数量，已经达到了惊人的2.33亿套，国内市场目前超过三百个城市，近八成的房源都已录入其中。

同时，贝壳积累越来越多精准高净值房产用户数据，与房源数据库形成的精准匹配系统正发挥巨大价值；贝壳围绕房产交易服务打造的流程标准化、业务数据化、场景智能化系统，提升底层服务效率和品质。

第二是ACN合作网络的创新。

基于这个网络对行业经纪人和中介公司的强大链接能力，贝壳事实上已经把建立完善的数据化系统和管理能力在向行业赋能。

财报数据显示，截至2020年12月31日，贝壳平台连接的经纪人超过49万，同比增长37.9%；连接的经纪门店数超过4.69万家，同比增长25.1%。

实际上，ACN不仅是房源共享，背后是基于房产交易链条的角色拆分与利益分配规则体系，以及一整套SaaS作业系统、运营管理、文化建设、人才培养等全方位的赋能支持模型，形成了最强的平台粘性。

其实，很多媒体都认为ACN网络的建立，才是贝壳彻底把产业互联网思维推广到整个房产中介行业的标志。这是因为ACN从理论上是对过程增加奖励，相比传统的结果唯一论，ACN网络反向推动了房产交易每个环节的经纪人自愿加强服务品质，以利益驱动提升监管要求。

毕竟房产中介是服务业，公司的核心产品是服务，源头是C端，因此追求服务品质，就必须要倒逼行业全体的经纪人快速成长。

同样这也意味着，相关门店加入贝壳，核心是能不断打磨自身基于社区的底层服务能力、服务品质和成长空间，构建自身长期职业发展的核心能力。

而这个过程中通过二手房、新房两个领域业务实现增收增效，与贝壳平台一起享受品质增长红利，这一点在过去两年越来越被印证。

所以，这两点使得贝壳在长坡厚雪的第一赛道已形成极深的护城河，而产业互联网核心能力未来将使贝壳强者恒强，很难被替代。

同时，贝壳的产业互联网能力有可能在新家装、新家居等更多领域得到复制，新居住作为未来的“第二曲线”值得期待。

毕竟相关新业务的拓展基础也依然是数据与服务，而在这两点上早已搭建好平台的贝壳，将自己具备的产业互联网核心能力投向任何一个细分行业都有可能取得成功。

当然，当一家互联网企业已经建立技术和产品、行业的全方位领先优势，就意味着这家企业开始从考虑自身业务的增长，要跨越到考虑行业全面发展的维度上。

而一旦这种宏观视角被企业建立成功，就意味着这个行业跟这家互联网平台即将深度捆绑。在这样的背景下，贝壳的护城河将成为整个行业进步的基础。

这就是居住领域的未来。