出品/联商网

撰文/小酒

2023年，在告别不确定性后，商业地产行业迎来了生机。

据联商网零售研究中心统计，2023年全国新开业的商业项目数量380个(不含港澳台；含存量改造物业；不含专业市场、家居建材商场、纯商业街区、文化产业园区；商业建筑面积≥2万㎡)，同比上升6%。新增商业建筑面积3196.25万㎡，同比去年减量48.94万㎡；平均单体建筑面积约8万㎡。

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总体情况分析

2023年全年开业同比上升6%

联商网零售研究中心统计出近五年(2019年至2023年)全年开业的商业项目情况，总体来看，近五年间，受疫情影响，新开项目数量起伏较大，2023年仍在平稳恢复中，同比上升6%，共开业380个。

具体来看，2019年开业数量最多至522个，与2018年同期相比下降2%；2020年受疫情影响严重，导致项目开业数量同比下滑28%，跌至374个；2021年疫情暂缓，为此也成为近五年涨幅最高的年份，同比上升36%，共开业510个商业项目；2022年，开业主力军华东地区受疫情影响严重，也使得2022年开业项目再次大幅度下滑30%至359个；2023年，同比上升6%至380个，整体平稳恢复，但与疫情前(2019年)相比仍有不小差距。

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华东领跑，沪苏杭贡献巨大

从区域来看，2023年新开业商业项目在全国七大区域的分布仍然与往年相似，华东区域以178个的成绩取得“断层式第一”，东北开业项目数量最少，仅12个。此外，除华北、西北、东北地区，其他地区开业数量均有所下降。

华东地区稳占榜首，共新开178个商业项目，占比超46%，体量共计1386.1万㎡，占比约43%。从具体城市来看，上海、苏州、杭州贡献占据前三，分别开业26个、14个、13个。2022年上半年，受疫情影响，上海商业停摆几个月，全年仅开业10个商业项目，至2023年，上海开业26个。不过，同比2021年开出的44个商业项目，上海依旧下降近41%。

华南地区新开65个商业项目，占比17%，体量总计439.63万㎡，占比约14%。主要贡献来自于广州、深圳这两座一线城市，分别有16个、12个项目开业，广州在「2023年城市开业项目数量排名」中位居第三，位于上海、北京之后。从整个华南地区来看，广东去年商业市场非常活跃，共开出54个项目，除本就备受欢迎的广州、深圳外，佛山、汕头、茂名、韶关也正在显露出自身实力。以汕头为例，去年引进的汕头中海环宇天地、龙湖国厦汕头星悦荟、汕头澄海中骏世界城均为知名商管旗下的代表性商业项目。

2023年，华北地区表现亮眼，与去年相比，超越了华中、西南地区，位居第三，新开37个商业项目，占比超9%，体量总计395.81万㎡，占比超12%。2023年，北京开出18个商业项目，开业数量仅次于上海，天津商业市场同样展现出了强劲的发展实力，开出8个商业项目。

西南地区新开34个商业项目。其中，四川和重庆均新开11个商业项目，包含成都天府大悦城、重庆永川里·奥特莱斯、重庆秀山爱琴海城市广场等项目；云南、贵州分别开出6个、5个商业项目，包含昆明万象城、遵义习水万达广场等项目；相比于去年挂零，西藏今年开出1个商业项目，由西藏荣耀集团开出的拉萨印商业街区。

昆明万象城

华中地区新开28个商业项目。2023年，龙湖商业、万达集团、印力集团等知名商业地产集团继续深耕武汉、长沙这两个新一线城市。例如，2023年5月20日，长沙第二座天街龙湖长沙芙蓉天街正式开业，华中商业网格化布局加速推进。

西北地区新开26个商业项目。其中，陕西新开10个，甘肃6个，新疆6个，宁夏3个，青海1个。

东北地区新开12个商业项目，与去年相比，同比增加100%。具体来看，吉林3个，辽宁9个。其中，值得关注的是，下半年华润万象生活在东北开出长春万象城和沈阳三台子万象汇。长春万象城是东北区域继沈阳万象城后开出的第二座万象城，也是全国第十三座万象城，沈阳三台子万象汇是沈阳的第四座万象汇。半年落二子，华润万象生活在东北区域的城市商业布局被进一步完善。

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一线、新一线并举

沪京穗稳居前三 苏杭紧随其后

从联商网零售研究中心统计出的《2023年城市开业项目数量TOP10》可以看出，上海遥遥领先，北京、广州位列其后，但数量相差不大，苏州、杭州、深圳、重庆更是以一个之差逐个递减。

与去年相比，新开商业项目依旧主要聚集在一线城市与新一线城市，这与「一线城市商业几近饱和，不少商管集团选择开拓“下沉市场”」的发展局势相关。

在这其中，新一线城市凭借优越的发展潜力成为集团们的首要选择，如苏州、杭州、重庆、天津、南京、佛山、青岛。苏州和杭州表现最为突出，分别开出14个和13个，尤其是苏州仁恒仓街的开业，凭借过硬的开发商实力、优越的地理位置、先锋的商业理念而备受关注。

苏州仁恒仓街

但不同的是，与2022年相比，上海重回第一，广州名次大幅提升，深圳则从第一掉至第六，成都从第二掉至第九。

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商业体量以10万㎡以下为主

作为项目开发中的重要一环，体量的选择直接关乎着项目的后期运营。小体量商业因面积小，具有开发成本低、客流密度高的优势，但同时也伴随着功能受限、业态受限的弊端；大体量商业则意味着有更多的选择，可以吸引更多的业态及品牌入驻，打造规模经济竞争力，但相对应的是，大体量意味着巨大的成本开支，实际操盘和运营的难度较高。

从商业体量上来看，2023新开商业项目还是更偏向于10万㎡及以下的体量。

结果显示，规模在10万㎡及以下的项目数量最多，为273个，具体占比约72%；规模在10～20万㎡(含20万㎡)的项目数量次之，为95个，具体占比25%；规模在20万㎡以上的项目数量最少，为12个，具体占比约3%。

此外，伴随着消费者审美和消费习惯的变化，商业项目也在不断推陈出新，做出尝试，非标商业应运而生。基于此，小体量商业的灵活性是其受欢迎的重要原因之一。

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头部商管企业持续扩张

万达集团、新城控股领先

从开发商/运营商维度分析，2023年新开商业项目TOP5依旧被一众头部全国性开发企业包揽，分别为万达集团、新城控股、华润万象生活、龙湖商业、爱琴海集团、招商商管及印力集团。

具体来看，与去年排名相比，万达蝉联第一，但扩张步伐明显放缓，2023年新开项目数量仅为26个，同比2022年(51个)下滑49%。在布局放缓的同时，万达集团也在不断出售万达广场。

据联商网不完全统计，去年年末，仅12月25日至29日五天时间，万达集团出售了4座优质万达广场。截至目前，万达集团已累计出售10座万达广场。出售的背后逻辑无疑是对赌协议所带来的资金压力，在联商网高级顾问团成员王国平看来，出售万达广场取决于万达的融资能力，但目前万达的信用评级低、违约风险较大，稳健资金不敢轻易投资，而投资性资金要求更高的回报率，万达也不敢轻易碰，因此出售资产是现阶段的有效办法。

新城控股新开24个项目，同比2022年(13个)上升85%，扩张步伐明显加快。新开商业项目以旗下优质产品线“吾悦广场”为主，2023年吾悦广场共开业23个。在项目选址上，新城控股选择在下沉市场“多点开花”，涉及台州、盐城、漳州等二三线城市。

华润万象生活、龙湖商业则依旧保持着去年的开业节奏稳步前进。

写在最后

2022年年末，联商网曾盘点了2023年拟开业商业项目，彼时预告2023年全国将新开502个商业项目。一年已过，2023年实际开出的项目数量为380个，与预计相差上百个。

回望过去一年，用一个词来形容2023年的商业地产市场，或许是「改变」。

年轻一代消费者对于个性化体验的追求，倒逼商业形态创新，非标商业快速发展；传统商业为适应市场竞争需要调整升级，存量改造成为常态；低成本压力的轻资产迎来一定增长空间……

值得确定的是，改变是必然的，审时度势、顺势而为是商管企业求得生存空间的强大内驱力。

时间轴刚刚拨到2024年，我们再次展望新的一年，有媒体报道，2024年全国拟开业514个商业项目。新的一年，期待商业地产市场带给我们更多新的亮点和惊喜。

注：获取「2023年全国新开商业项目统计表」完整名单，添加作者个人微信。