出品/联商专栏

撰文/高志萍

日本人在本土或全球都善于分析拆解市场，善用「聚客力」的3大重点, 即商品力、服务力和商业内容的企划力, 并且一切商业行为都需要以消费者为中心来思考创新，这是日本商业的基本思维。

继上期《日本商业空间的进化(1)：三井台中LaLaport和Outlet的亮点解析》后，本期将带大家一起走进了解日式公园式商业“大阪难波公园”、日式特色商业街“心斋桥”、日式文旅商业“轻井泽”。

1、日式公园式商业：大阪难波公园

纵观世界知名城市商业，在经历了个体商业街、名店商业中心、大型仓储超市、购物中心后，一种更具生命力的商业形态——公园式商业强势崛起。而公园式配套的商业类型也正不断创新，公园体验式商业已成为城市商业的“新宠”。探究世界级城市，提到公园式商业空间，首先想到的就是日本大阪难波公园（Namba Parks）。

大阪难波公园通过斜坡与“山石”形成的层次感，将商业区、餐饮区与自然和开放空间完美地融为一体,并且从街道平面上升至八层楼的高度，层层推进，绿树茵茵，仿佛是游离于城市之上的自然绿洲。实际上，难波公园是一个购物中心与办公楼及高层住宅的综合体，占地9.2英亩，其中心区域是三层的“豪华购物广场”，商场业态丰富，从餐饮、服饰、珠宝，到美容、动植物花卉、居家用品、日本传统和服等，包括了上百家专业的时尚商店和餐厅。

区别于传统的街区商业，它更注重消费体验和互动交流。建筑形态更为开放，体验感更佳，灵活性、个性化更强，让人能够享受在公园中漫步、参观、购物、娱乐的多重乐趣, 更是满足消费者物质之外的多元生活需求、多功能性的“第三生活空间”。

而且, 难波公园彰显了一种自然生态的生活方式，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。这座多户高层住宅以及综合办公楼和八层的购物中心使大阪难波公园成为一个真正的综合体项目。

2、日式特色商业街的典范：心斋桥

日本是一个以现代化科技和传统文化共存的发达国家，从美食到商业都有很多独特的元素。日式特色商业街是日本最有代表性的文化符号之一，它们不仅是消费者购物的最佳去处，而且也是日本传统文化和艺术的象征。从大型商业街到地方性的小街，日本的特色商业街每个都有自己的特点。

日本的商业街除了商业任务以外，在文化、历史方面都有自己独特的味道。日本的特色商业街不仅被视为消费者的最佳去处，也是旅游者深入了解日本文化的最佳去处。同时也反映了日本文化的多样性和独特性。在这些商业街里，你可以找到最新的技术产品，也可以体验当地的传统文化。无论是大型商业街还是小型商业街，都汇集了消费者最喜爱的日式美食、服饰和礼品，让市民和游客从中体验到日本文化的独特魅力, 这也是日本特色商业街最吸引人的地方,例如：心斋桥。

大阪心斋桥远在江户时期就已形成了购物商圈，距今已有380年的历史。直到今天，作为大阪最大的购物区，在长达600米的拥有拱形天棚的商业街里， 集中了许多精品店、 专卖店、 珠宝店、各种餐饮店及百货购物中心 , 从早到晚熙熙攘攘。

5. 日式文旅商业：轻井泽 (号称东京的后花园，日本顶级度假小镇 )

东京附近的轻井泽，在日本江户时代，只是中山道上的一个驿站，为翻越东侧碓冰岭的往来旅人提供休息。如今，轻井泽是“世界顶级度假胜地”的代名词，号称东京的后花园, 是全世界“自然、乐活、文化”生活方式的倡导者, 连日本的皇族和世界名人都是他的簇拥者。轻井泽常住人口19,005人，3%从事第一产业、14%从事第二产业、83%从事第三产业. 游客全年总数约843万人。所以, 轻井泽不再是一个单调的乡村农野，而是一个以旅游业为主导，面向世界中高端度假人群，集度假、休闲、购物、居住、观光为一体的旅游目的地。

轻井泽占地165万平方公里，分为五大区域。每个区域都有自成体系的项目吸引不同层次的观光者，均以自然景观为主，衍生购物、休闲运动、农业、名胜古迹、艺术活动等主题。

·新旧轻井泽地区—现代与复古融合的小镇中心

小镇中心分为两部分：新轻井泽和旧轻井泽, 由三条主干道连接整个区域，周围分布自然景观、购物街、餐厅、住宿、历史建筑、文化艺术场所和生态公园。

旧轻井泽，是整个轻井泽最繁华也最具有历史风情的区域。由三笠大道和银座街围成，银座街连接新旧轻井泽，承担了观光客休憩的中转站功能。而银座街是一条具有欧洲风情的砖瓦路，长约600米，大量的明治和昭和时期的西式风格建筑被保留下。餐厅、咖啡馆、精品屋、流行商品专卖店和土特产店、杂货店林立两侧。平时还有很多活动：市集、艺术节、烟花表演等，受到当地居民和游客的喜爱。

旧轻井泽如同一个中世纪的欧洲小镇, 而新轻井泽则完全是另一派现代风貌，是当地居民的文化艺术中心, 有千住博美术馆和大贺音乐厅, 还有大量后期建造的别墅和众多现代化酒店，是日本会议旅游目的地。

·中轻井泽地区——浪漫奢华温泉度假村

中轻井泽可以看作是轻井泽的小镇次中心,日本星野集团于2005年在原星野温泉酒店的基础上，重新规划了4万多平的星野度假村，把这里定位为山谷里的温泉度假村落，并开设了第一家虹夕诺雅高端酒店。星野集团还开创婚庆品牌“星野佳缘”，以Belston Court 酒店、高原教堂以及石之教堂为依托，打造浪漫高端奢华的森林系婚礼。并且, 在度假村入口建造榆树街小镇，引进购物餐饮业态，为往返东京的一日游游客丰富了旅行体验。

·南轻井泽——一站式度假胜地

南轻井泽是轻井泽休闲运动项目最多的地方，高尔夫、网球、骑马、滑雪、自行车等各种活动。日本王子集团在轻井泽车站附近打造了一个集住宿、购物 (王子购物广场)、运动为一体的超级休闲度假区，同时也是日本少数几个提供酒店客房和别墅的滑雪胜地之一。王子酒店集团在这片度假区里分别运营了五个不同品牌的酒店形成酒店群落，每个酒店有自己不同的特色，针对不同的客群。酒店群落与关东地区最大的奥特莱斯和滑雪区直接连接。使游客可以在度假区内就享受到购物、滑雪、温泉、SPA以及住宿, 是东京家庭周末或小长假的首选度假目的地。另外, 王子集团还利用轻井泽冬季气候特点，设计了冬季限定溜冰场，给游客和酒店住客多了一项冬季活动项目。

·盐泽湖区域和信浓追分区域——自然+文化艺术胜地

这两块区域都远离新干线站，交通不如前三个区域便捷。规划为艺术和文化主题，承接的是亲子家庭、文艺青年和对日本文化感兴趣的游客。特别是, 追分区域，在江户时代是中山道和北国街道的分支点，许多作家诗人到此拜访，是文学者的交流之地。现存的堀辰雄文学纪念馆，是热爱日本文化的游客朝圣之地。

日本轻井泽在天时地利人和的条件下，沿袭“尊重自然，与自然共生”的精神，进一步把轻井泽打造成健康休闲购物的度假目的地并且超过百年历史。

总结

在中国城市的各类商业空间定位规划和布局的进化中, 如何利用自身本质和大数据分析，对客群和业态品牌做出精准定位，来持续为未来商业空间做调改和内容更新? 在商业运营过程中, 如何打破传统的招商思路，更多从消费习惯、区位及周边环境和自身风格去思考业态组合与品牌搭配, 来打通消费者、商场和品牌租户的关系？商业模式有没有创新可能？除了纯租赁或扣点关系外，可以考虑更多模式：比如自主进行研发、自营或合资、引进第三方运营商协助运营、加盟等方式，深度参与经营，来活化空间资产及时间, 持续创造营收。还有消费场景的打造，不仅是新、奇、特的场景和业态，如何打造具有人情味和记忆感的消费场景，产生消费习惯和黏性? 这些要点可以在日本五大主要城市商业空间类型的定位规划和进化中找到启发和参考。                             

在中国，大型综合体开发是当前的主流趋势，导致同质化成为一个无可避免的问题。在存量成为商业地产开发的主旋律时，要想在扎堆的商业项目中夹缝生存，商业空间的定位规划和内容探索是重要课题。日本如今已经形成投资开发运营和城市更新项目趋势, 而中国与日本商业的本质都是满足会员顾客及消费者基本的生活需求和对幸福的追求。在追求创新的同时，也应当注重自身本质，特别是如何用心经营是值得深度思考的问题。

注：本文图片均由作者提供