贝壳已在重庆、郑州、上海、深圳、广州、成都等多个城市实行3％的中介服务费。对一个900多亿美元市值的纽交所上市企业来说，全线提高中介费原因，是割用户韭菜，还是提高服务后的物有所值？

作者 | 刘珊珊

编辑 | 黄枪枪

“2%已经够高了，还要再涨？又不是只有一家中介平台。”

近日，在重庆本地一论坛，众多网友围绕一则贝壳找房的消息议论纷纷，成了论坛最热门话题之一。

相关消息显示，自2月18日起，重庆贝壳服务平台，重庆链家买卖房屋交易服务费用调整为卖方1%，买方2%（之前是卖方0%，买方2%）。因此2月18日起，房屋买卖在贝壳平台交易会收取卖方1%的服务费。

这意味着，比如一套200万元成交的二手房，此前重庆链家的费率是2%，中介费也就是4万元。费率上调后，同一套200万元成交的房子，中介费上涨到6万元。

“表面看购房者费用没有变化，但从商业角度来看，费用一定会转移到消费者身上，加上贷款服务费、过户服务费等乱七八糟的费用，对买方来说将增加不小的购房压力。”一位地产行业观察人士说，贝壳找房平台旗下有链家、德佑、中环、恩居、21世纪不动产等中介机构。并且，其他中介平台也可能跟随贝壳涨价脚步，影响范围肯定不会小。

进入2021年，贝壳的二手交易中介费已经在两个重要城市涨价。2020年12月底，郑州贝壳系所有门店宣布：2021年1月起将上调郑州地区中介收费标准至3%，引发关注。

更早之前，贝壳已在上海、深圳、广州、成都等多个城市实行3％的中介服务费。那么，对于一个900多亿美元市值的纽交所上市企业来说，全线提高中介费原因，是割用户韭菜，还是提高服务后的物有所值？

01

3%中介费是否合理？

“买方2%，卖方1%，一共3%的中介费已经开始在重庆正式实施。不过，没有贷款服务费了。”2月23日，多位链家中介人员确认表示。

据悉，贷款服务费为贷款金额的1.5%，总体而言中介费将超过2%。另外，若是买方全款购买，那么中介费仍是3%。

“这也不叫涨，重庆只是顺势跟随全国步伐而已，此前一直没有收卖方费用。”上述链家中介人员表示，除了3%的中介费，还有贝壳平台统一的权证代办费用，其费用为4000元。

因此，链家中介费涨价消息一出，成为不少网民关注焦点，“又做不到独家房源”、“吃相难看，必须跳单”、“意思是喊卖家涨1%”、“链家服务还是可以，但是3%的佣金，怕是太多”……几乎是一边倒对贝壳的质疑。

截至目前，贝壳官方对中介费上涨一直未有公开说明。

2019年1月的一次采访中，链接董事长左晖为中介行业叫屈时说：中国的中介费普遍费率大概在2.5%左右，在全世界看来，也不算高。美国是6%，日本是6%，（中国）台湾是5%，南非是8%，（中国）香港虽然是2%，但是还有1%的预支的费用。

“这个行业如果想有一些高素养的人去服务的话，大概需要经纪人收入是城市人收入的1.2倍。”左晖说。

言下之意，目前国内房产中介的中介费太低了。

左晖此番话的大背景是，2018年11月，二手房成交低迷，链家上海逆势高调宣布上调中介费至3%。

一套房子动辄几百万的上海、北京、深圳，需付给链家的中介费为十几万甚至几十万。因此一度引发舆论风波，随后各家中介纷纷跟风上调中介费。

彼时，上海链家把此次上调中介费称为一种竞争策略，其在《关于上海链家调整佣金收费标准的说明》中解释，“这是上海链家的企业行为，是市场行为，也是一种竞争策略。相比其他商品交易流程，二手房交易流程复杂、周期长、风险大。长期以来，房产经纪行业的整体服务品质远远落后于上海的城市品质，交易乱象频生、交易安全得不到保障，无法满足上海市民的要求。”

值得一提的是，房地产经纪收费，目前没有国家统一标准——2014年，在“关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知”发布后，都是由企业自行定价。

也就是在左晖接受采访之后，贝壳开始加快调整全国众多城市中介费标准进程，众多城市由房屋成交总价的2%上调至3%。得益于此，贝壳2019年GMV成交额增长接近翻一倍，超过2万亿规模，贝壳也据此在当年实现盈利。

不过，相比其他中介一般只要2%，贝壳系高佣金在行业里备受争议。

有业内人士就表示，本质上，链家独家模式是双边代理，意味着中介不代表买卖双方中的任何一方，也不为任何一方创造价值，唯一目标就是撮合交易，赚取佣金。

以至于2017年的某个论坛上，一位清华大学教授对链家网CEO彭永东当面指责：“你们的模式就是两头骗，骗完房东骗购房者。”

2017年，有关部门召集北京龙头经纪公司大佬，开了一个闭门会，明确表示北京二手房中介费过高的问题，链家自然也在列。

“最重要的是，贝壳跟别的中介平台，其服务感受不到什么区别。”一位网友就表示，提升中介费后，如果能够提升服务质量，也还算说得过去，但服务、风险管理并未见得有多好。

此前，有媒体表示，据贝壳内部人士了透露，贝壳系郑州地区上调中介费的原由，并没有表明提升整体品质一说。

“好的收入，是支撑好服务、好经纪人的重要组成部分。”有房地产资深观察人士就明确表示，如果经纪人找房匹配、带看等环节价值被外界忽略不计，只以最后结果来确认所有收益，那么这明显不符合市场规律。

但是，从现在中介行业来看，很多时候包括贝壳系也仅仅是帮忙匹配了一套房子，后续服务体验并不好。服务品质、服务水平都有待提升情况下，动辄几万甚至几十万的中介费，那么就有“割韭菜”嫌疑。

如此一来，虽然最终实际收佣不一定每笔都能达到3%，但肯定会高于2%，让买卖双方产生更大抵触，也就在情理之中。

“实际上，基本上都是由买方承担3%的中介费，只有在市场情况不太好、急于出手情况下，卖方才会愿意承担一部分中介费。”有房地产中介人士说。

02

现金流近600亿，但还很缺钱

目前，虽然贝壳中介费已在众多城市涨价，但引起广泛关注的几个城市，都是贝壳核心城市。

有消息表示，贝壳在全国做得最好的区域有3个，分别是郑州、成都、重庆。相关数据显示，贝壳系目前在郑州有中介门店1500家，经纪人13000人，排名全国第一。上海则占据了2019年整个市场的20%。

各地涨价原因，部分人认为是链家资金出现了问题，否则不会轻易拿核心城市“开刀”——特别是郑州，贝壳找房的推出，正是得益于郑州模式成功后的背书。

去年上市之前，按照平台GTV（总交易额），贝壳房屋交易额虽然达2.1万亿元，在全国经纪机构完成交易额占比达20.3%，成为继阿里巴巴之后的中国第二大商业平台，但贝壳的确一直很缺钱。

相关数据显示，2017年到2019年亏损额分别为，5.38亿元、4.28亿元、21.80亿元。2020年Q1更是单季度产生了12.31亿的亏损。

其中重要原因，是因为贝壳付给代理商、经纪人的佣金成本越来越高。2018年成本为218亿元，2019年成本剧增到347亿元，占了大半营收。

因此，在上市前，贝壳在招股书中承认，短期内无法实现盈利，预计将来会继续产生大量成本和支出，甚或根本无法盈利。

其实，对大公司来说，不盈利很是常见，亚马逊、京东、拼多多等很长时间也不盈利，有现金流支撑就行。

对贝壳而言，现金流曾是很大的难题，但在上市之后，得到了明显改善。

去年8月，贝壳顶着无数光环登陆美股，按照20美元/ADS的发行价，贝壳上市短短3个月内，股价累计上涨196.75%，最高价高达79美元。

从现金流来看，贝壳可谓粮草储备丰厚。贝壳2020年Q3财报显示，其现金储备高达592亿元，相对于上市时增加了273亿元，可谓是粮草充足。从财报上来看，账面现金就有380亿人民币，再加上短期投资，现金等价物大概有600亿元。

但贝壳仍没有摆脱关键问题，为加速占领市场，实行亏损烧钱以换取规模的战略，带来的净利润大幅下滑。2020年Q3财报显示，贝壳净营收为人民币205亿元，同比增长70.9%，但净利润为人民币7500万元，同比下降80%。

截至2020年9月底，贝壳平台链接的门店数量超过4.4万家，平台经纪人同比增长50.7%。经纪人数量增加导致平台佣金成本大幅增加。仅仅是2020年Q3季度，公司内部佣金和薪酬成本为66亿元，同比增长了36.2%，向代理商和其他渠道拆分的成本支出，则从2019年的32亿元增加至77亿元。

03

佣金收入占大头，被频频质疑垄断

与此同时，百度、阿里、京东、字节跳动、小米等互联网大厂在2020年强势进入房地产经纪行业——其中最强势的是阿里，其和易居联合推出“天猫好房”平台时，甚至喊出了“至少在未来的3年内不赚钱，所有收入100%补贴购房者”的口号。

面对来势汹汹的对手，贝壳必然要储备大量的现金，以应对日益激烈的市场竞争。所以从这个角度来说，贝壳又的确真缺钱。

因此，在上市3个月后，贝壳就开始了新一轮融资。去年11月25日，贝壳宣布完成增发3540万股ADS，定价为58美元/ADS融资21亿美元。定增披露后，贝壳股价开始长时间在58美元- 72美元之间徘徊，直到最近才有所上涨，可见市场还是对这笔定增有很大疑问。

此外，从去年的三道红线政策，到今年全国各地出台的房地产调控政策更是累计高达60余次，其中包括国际著名高房价城市——深圳的限价政策。种种政策，都显示了房住不炒的决心，短期内政策是不可能放松了。

有房地产业内人士指出，房地产市场的种种变化，比如说北京、深圳、上海等房价过热地区的限价，会较大概率给贝壳短期业绩带来冲击。

今年1月，链家、贝壳等平台的北京区域，已经不再显示每天交易量及每个小区历史成交价格。

2月22日，有东莞房地产自媒体报道称，在2月8日，在深圳住建局连发三文，出台二手房成交指导价后，贝壳和链家APP上的深圳二手房价格一栏，全面显示为“暂无数据”，房源全面下架。此后，超过6万的东莞二手房，也基本上从贝壳消失。

另外，由于贝壳系的市占率，作为中介行业的龙头企业，贝壳频频被外界、同行质疑为占有垄断地位——它所拥有的巨大能力，足以控制市场话语权和定价权，构建厚厚信息壁垒，让买卖双方陷入被动。

我爱我家集团董事长谢勇在接受媒体采访时就曾直接表示：“那种既做线上、又做线下的平台，既做裁判员又做运动员，这在商业伦理和操作逻辑上是我们不太能接受的。”

对贝壳而言，争议的不仅是中介费。有媒体报道称：贝壳找房要求武汉加盟门店签订协议，针对新房成交房源统一向贝壳支付分销服务费的30%作为信息技术服务费，并称保有拿走50%分销服务费的权利。

加盟商、经纪人的压力，显而易见是向末端消费者传递。

实际上，从年度数据来看，佣金收入一直是贝壳存量房交易服务收入中最主要的来源，2018年和2019年，佣金收入分别占存量房收入的99%和94%。由此带来的二手房佣金收入，2019年在贝壳总收入占比高达53.39%。

其中，链家又是绝对主力军，2019年由链家品牌带来的佣金收入达到存量房佣金总收入的95%，平均佣金率为2.56%。而第三方经纪平台佣金率只有0.26%，第三方平台GTV创收相对较低。

随着低佣金率外部资源不断接入，以及自2020年以来，贝壳新房业务的服务费（销售佣金），在贝壳的总营收中占比越来越重，二手房佣金占比只会越来越低。但面对当下政策和竞争环境，二手房交易显然仍是一大营收支柱——那么，以链家为首的贝壳系涨价，是真缺钱？还是巨头割韭菜？

无论如何，贝壳中介费涨价的故事，都已经开始在全国上演——对消费者而言，或许唯有期望，当中介费上涨已成既定事实，贝壳宣称拥有数亿线上消费者的“数据与技术驱动”的线上运营网络，能真正地为消费者提供丰富的房产信息，帮助消费者作出更精准的消费决策。