出品/联商专栏

撰文/熙领商业评论

社区商业相对体量较小，总图布局时如何处理建筑形态和空间尺度？

社区商业的业态布局是否有规律性？

盒子式的社区商业和街区式社区商业在空间流线上的处理有什么区别？

如何控制社区商业的建设成本，达到最佳的成本与效果平衡？

社区商业有哪些新常态及空间趋势？

社区商业项目能否在运营阶段取得成功，与前期建筑设计环节的关系密不可分。基于近几年服务过的大量社区商业建筑与规划案例，我们梳理出了典型的商业空间形态，并从中总结出了社区商业所适用的设计要素，以及成本控制的有效方式。

同时，我们所倡导的社区商业项目的”设计+经营“模式，强调建筑设计需要与市场需求相匹配，项目产品需要与在地文化相融合，以更加开阔的设计视角，为后期成功运营打下基础。

一、 总图布局

疫情常态化的今天，“社区”成为了疫情防控中的“基本单位”，城市居民的生活也越来越依赖社区商业。消费需求的变化，为社区商业带来新机遇。

社区商业的总图布局主要包括三个方面，大家比较熟悉的是“形态布局”以及“空间尺度”，但“运营方式”其实也对总图布局有着重要影响。结合我们做过的丰富案例，我们分别来看一下总图布局中这三个方面的关键点：

1. 形态布局：

不同于我们熟悉的大型商业综合体，社区商业的体量及辐射范围较小，在空间的选择上有更多的适应性。社区消费地域性强、购买交易频次高和消费时段分散的特性决定了，社区商业布局多采用街区式或小体量盒子式的总图布局形式。

在商业价值优势明显的地块，可以集中体量以迷你版mall的形态设置；如果项目具备较好的沿街商业氛围条件，以沿街底商的形式是最有效且直接的布局方式；同时，在实际项目中，通过内街来组织商业形态布局也是十分常见的方式。

2. 空间尺度

社区商业的规模、形态布局与社区消费特征，都会影响社区商业的空间尺度。社区商业丰富而多元的开放状态，户外空间多、通风性较好的消费场景不仅更能给消费者“安全感”，自由的空间形态还能满足娱乐、文化、社交等多样性需求。

相比大型综合体，社区商业在空间尺度上有几个较大的区别：

? 商业室内公区面积较小

? 室外开放空间更多

? 较多应用花车岛铺等多样化的经营方式

3. 运营方式

社区商业的运营并不是在项目建完后后才开始启动，现在越来越多的项目已经开始采用“运营前置”的方式，从项目规划设计阶段就开始思考，项目的规划设计如何更匹配运营需求。

无论是高周转快销售或是持有经营追求长期增值溢价，租售模式在总图阶段便开始影响布局。销售型社区商业跟适合采用单街及街区组合的产品模式，而盒子式因为有更强的聚集度，持有管理成本相较更低，是经营社区商业较合理的总图布局选择。

二、 业态布局

社区商业中心是城市各生活片区基础生活消费的中心，商业业态承担着周边居民生活基础配套的功能，需要满足周边居民高频的日常综合消费需求，也需要满足消费品质升级的需求。

1. 社区商业业态特点

1) 超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；

2) 商业功能是“便民、利民”，为居民提供日常生活需要的商品和服务。

3) 社区商业的零售商业比其它商业项目的配比略低，休闲娱乐类的业态和配套商业（服务类）的业态配比要高很多。

4) 社区商业的消费对象更偏重主妇、儿童及老年人，一般以家庭消费为主。

图：一般生活消费常见业态模块

在我们操盘过的社区商业项目中，我们发现以下三点，是在进行业态布局时需要重点注意的：

案例研究显示，社区商业的业态配置，既有一定的规律性，也有根据项目特征形成的特殊性。居民生活模式，城市文化特征以及商业竞争情况等，都会影响社区商业的业态配置，在进行项目的业态组合配置时，需要考虑多种因素的影响。

社区商业业态的选择，根据不同的体量及定位，一般有不同的配置模式，但最重要的是要与周边居民消费需求有紧密的结合，特别是在小体量社区商业中，一定要有所取舍，不能不顾项目情况求大求全。

社区商业的业态配置一定要考虑差异化与主题性，尤其是在一些竞争较为激烈的区域，适当引入个性化的业态，会增加项目的竞争优势。

图：某社区商业项目业态配置建议（示例）

2. 社区商业各业态构成规律

? 主力店构成规律

随着体量的增加，主力店的的比例明显上升，超市在各个体量都属于普遍配置，但随着体量的增加，超市的面积也随之增加，从2000平米的生鲜超市，向更大一点的综合超市提升。在项目超过3万平米以后，影院作为常规业态开始出现。

? 次主力店构成规律

次主力店指中大型亲子娱乐，中大型时尚零售，中大型家居零售，中大型家庭餐饮，健身房， KTV等；随着体量增加，次主力店的面积提高

? 餐饮业态构成规律

随着体量增加，餐饮业态面积提升但占比下降；小体量的项目整体定位多为便利与生活性定位，所以餐饮占比相对较高

? 零售业态构成规律

随着体量的增加，零售业态面积及比例均明显提高；零售业态租金相对较高，业态占比上升，有利于提高项目整体收益

? 亲子儿童业态构成规律

随着项目体量的上升，亲子业态的总面积提升，但占比稍有下降

? 休闲娱乐业态构成规律

休闲娱乐业态包括：游艺馆、网吧电玩、会所SPA、其他休闲娱乐；随着体量的增加体量明显增加，但比例变化不大，休闲娱乐业态的面积增加，因为休闲娱乐业态项目整体引流效果明显

? 生活服务业态构成规律

随着项目体量的上升，生活服务类业态的面积有所增加，但占比明显下降

3. 社区商业业态的发展趋势

? 精准化定位，满足客群生活习惯

? 共享空间，提倡24小时经营理念

? 亲子业态，家庭周末活动中心

? 户外运动，提倡健康生活方式

? 艺术文化，提升品质生活

? 社交社区的新场景打造

? 注重商业服务性质与生活功能

? 现代科技赋能，数字化发展

? 商业反哺社区，构建生活生态圈

三、社区商业空间流线

除了在业态上与购物中心有较大差异外，在空间尺度上，社区商业与购物中心较大的不同：购物中心更钟爱于大尺度，而社区商业由于消费群体的不同以及成本的考量，各项尺度都会有所调整。

1. 盒子式社区商业空间流线

（1） 单层面积：

单层面积3000㎡-10000㎡ 之间，低于3000平米很难兼顾得铺率和动线的舒适性差。而对于一般用地指标较为紧凑的地块，社区商业最大的单层面积一般也不会超过10000平米。

青岛世贸/单层面积0.9万㎡       

南京52+Mini Mall /单层面积0.45万㎡

（2）层高

社区商业层高设置应能满足商场空间净高、装修空间、设备管线、结构梁高、业态特殊需求等多种因素的空间高度需求，一般在5.6M左右。而区域型购物中心一般在5.8-6M左右。

（3）层数

常规来讲，如果地下一层有商业，那么地上三层就基本能满足需求，如果容积率偏高的情况下可以到地上4层，4层以上要谨慎选择。

（4）中庭及次中庭

社区型商业一般会出现小面积购物中心，如果在单向动线不超过80-90米时，一个主中庭即可，如果超过80-90米，可以考虑设置次中庭增加空间层次。

（4）连廊 挑空

一般常规的连廊宽度在3.3-4.2之间。社区商业走道一般控制在3.0-3.6之间，区域型商业则控制在3.7-4.2之间。

社区商业首层主中庭面积一般在300-500㎡之间，区域型商业在500-700㎡之间。

（5）出入口空间

首层出入口空间应宽敞明亮，能满足人员集散，并应具有明显的标识性和引导向

社区型商业主入口宽度一般控制在8-10M之间，区域型商业则控制在10-12 M之间。

2. 街区式社区商业街区流线

（1）商铺划分

区域型商业街对于店铺的面积段没有社区型商业街敏感。作为社区型商业街，店铺划分更为苛刻。首先是丰富产品线，划出足够的小面积段商铺，控制大面积店铺与一复二店铺的比例。同时也要保证商业的昭示面和空间使用率。

（销售型商铺划分的五大指导原则）

（2）控总价

作为社区型商业街，多以销售为主，因此需要避免盲目的设计大面积、高总价的商铺，以高附加值、高溢价、低总价为原则。30-100㎡商铺最受追捧，商铺超过100㎡，客户购买意愿递减明显，面积越大，客户购买意愿越低。

四、建设成本影响因素及控制建议

在社区商业的整个开发过程中，建设成本也是尤受重视的一个方面。社区商业体量相对较小，同时它的定位也有别于高档购物中心，而是更为大众化。大众化定位的社区商业，建筑设计显然不能追求奢华高档、阳春白雪，这会吓跑希望平价的客户群体，而且还会提高商业建筑的成本与投资。

社区商业的建设成本，有许多影响因素。在控制成本的时候，有3个方面需要尤为注重：

? 在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工作；

? 比较不同的设计方案所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异；

? 同时还要考虑物业维护成本和客户使用成本，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。

控制建设成本牵涉到从项目预算开始，一直到项目完成后决算的各个环节，但是在诸多的流程中，概念及规划设计阶段是控制成本最有效的阶段。

在这两个关键阶段中，采取怎样的策略，能在最有效的控制成本的同时，确保产品品质？我们通过多年商业项目的经验沉淀，发现以下两个有效的方式：

固化统一标准，形成企业强制标准，降低成本：

这一方式尤其适用于有清晰产品线的房地产企业，通过产品线的标准化，把各项设计、材质、尺寸等都形成统一标准的模块，再通过集采实现最低成本，同时，也更好地保证了品质，以及公司及产品线品牌的统一性。

匹配客户需求，避免超配、错配，有效控制成本：

这一项是我们在设计过程中发现，往往容易被忽略的一点。大部分设计团队总希望呈现最好的设计效果，却偏偏忽略了，项目更为需要的是“最适合、最匹配”的效果呈现。要做到这一点，核心在于让设计团队真正理解客户的需求，才能有效避免超配或者错配的情况出现。

上面所说的策略和方式适用于社区商业建筑设计的各个层面，而针对项目的不同设计模块，我们还总结了针对性的成本控制建议：

1. 单体设计成本控制建议：

（1） 简化建筑体形：

控制建筑外部体形的长宽比例

低层建筑尽量形体简单

建筑模数化、标准化

简化屋顶造型

优化外挑外挂构件

（2） 优化动线组织

动线避免异形，减少异形空间

施工材料如栏杆、栏板、玻璃等，标准化

（3） 优化垂直交通

社区商业体量小、层数低、可适当增加服务半径

提升单梯运力减少数量

货梯单部设置，居中布置，减配；同时兼顾卸货区布局整体考虑，提升效率

（4） 分体空调配置

考虑商铺独立经营、分铺等因素，建议空调在设计初期结合立面设置分体机

空调外机结合立面百叶提前预留，避免后期设计改动

（5） 控制结构限额

控制设计限额，跟进设计参数

对使用的钢材种类根据不同的构件进行匹配

（6）优化地下开发

控制地下室层高

减少地下室层数

控制地下室面积

科学地规划停车方式，优化单车指标，提高停车效率

2. 建筑立面控制建议

社区商业如何做到“立面花钱少，商业效果好”

作为建造成本中占相当比例的重要组成部分，社区商业建筑外立面一直是项目投资中业主极为纠结的一项内容。

作为社区商业项目的第一印象，通过外立面抓住人的瞬间视觉好感，为商业引流带来直接可能性，往往能产生事半功倍的效果。

没有差的材料，只有错误的用法。在选择立面材料的时候，我们需要将实用性与美观性相结合，并通过好的有效的设计，可以弥补材料上的不足。

3. 景观工程控制建议

景观设计的优化决不能简单化，要与设计销售在沟通中与效果的把握中达到共识。

减少石材用料，远离视觉中心或非近人尺度可改用石英砖或真石漆；

控制景观构筑物的数量与体形；

灵活运用场景配置：外摆、花车、花架、人工草坪做点缀，提供放松、亲人的舒适度，节省硬景设置成本；

适当控制水景占比；

中海天府环宇坊，其公共空间内设置了多个等候休息区，并配有不同的互动装置，为顾客营造温馨等候环境的同时，提供多样化的体验乐趣，并在座椅材质、灯光等细节处表达出鼓励人群在此社交与分享的氛围。

社区商业建设成本的把控，需要做好资源的有效配置，要尽量搞标准化和系列化的设计；成本控制重点考虑规划布局、地下建筑、建筑单体、建筑结构、建筑材料及设备、园林景观设计及布局，各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，设计规范、技术规定等进行设计，在保证项目设计达到使用功能和品质档次要求的前提下，按分配的成本限额控制设计，既达到符合规范、保证使用功能和品质的要求，又使成本降低。

五、新常态及空间趋势

近些年疫情来袭，社区商业以抗压能力和应变能力受到消费者依赖，同时在打造15分钟生活圈和未来社区建设的政策号召下，社区商业也迎来了空前关注。随着居民对社交性、体验感和生活化的要求提高，“小而美”、“小而精”的社区商业越来越受到青睐。

1. 疫情常态化

疫情考验之下，社区商业承担起周边居民生活基础配套的功能，在满足周边居民高频的日常综合消费需求的同时，消费品质升级的需求也成为社区商业要应对的挑战。

疫情影响下，社区商业发挥优势的发力点：

1）便捷的生活基础

2）宽松的公共社交氛围

3）连锁店与品牌

4）线上与线下的融合

2. 全产业链联合

未来受欢迎和商业运营成功的社区商业，会是基于用户消费体验进行定位，充分践行”设计+经营“思维，通过商业的布局规划将社区与活动再次进行重新整合，赋予社区商业空间新的文化与体验。

社区商业项目的”设计+经营“模式，需要开发商、运营商和经营者，适时根据消费变化做出优化调整，始终保持社区生活中心的活力，在项目的全期各方的交流会促进项目的顺利发展。

3. 政策引领

2016年，上海市发布《15分钟社区生活圈规划导则》，于国内首次提出依托“生活圈”打造社会基本生活服务单元； 2019年浙江省发布《浙江省未来社区建设试点工作方案》，提出构建以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理等九大场景创新为重点的社区系统；2021年7月商务部等12部门印发《城市一刻钟便民生活圈建设指南》。

政策引领下的社区商业设计，除了提供好的空间环境设计，还应当在生活、社交、服务等方面全面提升，给消费者新的体验；未来的社区商业应该更加像是一个社区，提供社交、休闲、玩耍、聚会及充电的空间，为社区居民营造一个“公共空间”。

可以预见的是，未来社区商业将呈现出几个明显的特点：

1）社交化，无论是对于老年人还是新兴起的Z世代，如何通过社交融入社会，都是生活的刚需。打造邻里交流空间，营造畅通开放的街道路网空间，提供智慧集成的交通物流服务，让社区商业成为文化交流的载体。

2）生活化，作为社区商业，满足居民日常生活需求的同时，提供更多的生活化的业态及场景。

3）多元化，结合社区的属地化等特征，社区商业需根据社区的多元化发展产生多样化和细分功能，提供创业载体，提供创业者的交流空间。

4）数字化，更方便快捷的支付方式，更具科技感的购物体验，社区APP的连接营建，数字化精益管理。

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