将商业融入建筑  用经营提升价值

                                                      王庆/文

公司在成功开发多个住宅项目的过程中，一直将商业地产作为未来发展的重点方向。这一方面是中国房地产行业发展的必然选择，另一方面也是对企业未来长期持续性发展做出的理性判断。

商业地产不同于住宅产品，需要专业的商业知识、经验和方法。华岸春天商业管理公司的成立的就是希望通过专业体系的建立和运作，为从事商业地产开发的企业提供商业地产系统化运营服务。前期准确的物业规划和后期良好的运营管理是公司整个服务体系的核心。

前期准确的物业规划是在市场研究的基础上，承接商业项目方案设计的重要工作。商业地产的物业规划对于项目建筑方案的最终完成起着重要的影响和作用，是从规划指标确定到建筑方案完成之间的重要枢纽。因此在商业地产开发的全过程中具有承上启下的作用。在此仅就此部分内容提出本人的几点体会，希望与大家共同探讨。

一、商业顾问公司在地产开发前期工作中的作用

商业顾问公司和建筑师在商业建筑策划中的作用是相互的，建筑师处于设计核心地位，商业顾问公司则在项目整体设计过程中应起着引导与修正的作用。顾问公司在项目方案构思过程中必须充分研究项目投资商、开发商自身的条件，对大量市场调研提供的数据和信息进行系统分析和整理。这些要素和条件都将成为建筑师开展建筑设计和规划的前提。从商业地产项目的开发的过程上分析，商业顾问公司工作重点集中在以下三个方面：

 1、从城市发展和商业发展的专业角度对土地进行的分析和研究。从经济价值和商业运营的角度对项目土地价值进行分析，为项目开发决策、资金运作决策提供准确的依据。

 2、通过消费者行为分析和品牌资源的研究，结合建筑设计专业的知识、商业运营的模拟分析和国内外相似案例的调研，对项目规划提出概念性设计原则。同时对开发的目标、规模、周期、商业运营模式、市场定位进行数量化、标准化提议，提供项目开发的可行性论证。

 3、在项目业态规划和设施规划的的基础上，与开发团队配合，共同制定项目的开发计划，并对后期的工程管理的重要节点提出工作安排。开发和工程管理规划为建筑师的建筑设计提供了比较准确的参考依据，有助于项目建筑策划中对项目开发过程中的经济效益、社会效益的评估。  

商业地产的开发本着土地价值最大化、商业利润最大化的原则，将各个开发环节进行系统整合，使各环节的增值程度加大，最终确保项目开发和运营的成功。商业项目的前期物业规划与建筑设计作为商业地产开发增值的主要环节更应重视和加强。商业地产的顾问公司不仅要熟悉各种业态的生存条件和环境，还应对其所依存的建筑空间十分清晰。

二、掌握现行商业建筑设计规范的尺度

商业地产的设计规范是商业地产建筑策划的主要依据，也是项目市场价值体现的制约条件之一。但我国现行的商业地产建筑规范相对于行业的快速发展显得滞后了。目前，对于我国商业地产领域的设计主要可以参考的设计标准有《商店建筑设计规范》、《饮食建筑设计规范》、《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》等有限的设计依据。而上面的准则对于设计日益复杂的商业建筑来讲，已经很难满足市场的需求和发展了。

随着商业地产的发展，相应产生的综合性卖场、社区商业、复合型购物中心等新型商业在策划和设计时经常会出现市场要求和设计规范之间的矛盾。例如  上下两层的独立商铺内设置楼梯的宽度根据规范，“营业部分室内楼梯，每梯段净宽不应小于 1.4 米。”按照上面的规定，势必减少商铺内可用于经营的面积。对于经营时装等物品的零售型商业来讲，楼梯的宽度必然影响其产品的陈列和摆放。此外诸如商业建筑内的安全疏散距离、商业每层的人口疏散宽度等等规范要求，都对后期商业的经营产生影响。

因此，对与商业地产的顾问公司人来讲，如何给建筑人员提供更具商业价值的参考意见，如何借鉴成功项目的经验，如何做好项目的适当变通等都是十分重要的课题。

三、把握商业与设计二者之间的有效联系

准确的物业规划对于商业项目起到的作用是多方面的，对于建筑师设计思路的引导和修正更是起着不可替代的作用。但商业项目的设计必须要与商业价值相融合，否则再好的作品也很难成为高价值的物业。下面以城市中心商业综合体项目为例，进行一些简单说明：

 1、高层楼体的选位与布局

城市中心的商业综合体建筑，主楼一般为超高层建筑。建筑本身的选位对于建筑物本身的使用及和周围环境都会造成重要的影响。高层建筑对于道路形成的压迫感，会对在区域内工作、消费、生活的人们产生心理紧张，降低建筑本身带给人们的舒适度。因此，在很多实际案例中，高层建筑沿主路都进行了适当的退让，形成部分城市绿地广场，扩展了建筑本身的外部公共空间。这对于商业业态的人流的聚集和疏导会产生积极的作用，但退让部分形成的视觉空间，对于商业项目本身的形象展示带来一定的影响。因此，在道路、公共空间、商业入口进行必要的商业过渡对于人流与车流的合理引导将起着非常重要的作用。

  2、商业项目的交通与人流处理

当今的商业建筑强调人流步行的通畅性和公共交通的易达性。建筑物入口的位置和口部的尺度要充分考虑项目人流的时差和高峰期间的拥挤程度。车辆的进出要考虑到对步行人群的影响。临街易设计多个临时停车空间，以满足临时购物的需求和紧急需要的考虑。分散停车是大型商业项目设计的发展潮流，例如日本的六本木新城项目：为解决项目庞大的交通及停车问题，在新城的不同位置中设计了多个停车场，平面往复式的停车设计完全实现了人车动线的分离，即使在车流量较多的情况下，也可以保持停车空间的有序和充足。此外，商业项目的停车也要兼顾与周边商业的互动和商业的展示要求。

 3、项目整体使用功能的布置

商业建筑本身的功能组合十分复杂，多种业态使用功能的平衡与协调需要充分考虑。对于商业、居住、办公相互混合的综合体项目，处理的难度会更大。从本人接触的一些项目上看：商业及公寓部分经常布置于建筑低端，办公和酒店放在高端。这种设计的好处可以便于楼体管线的布置；低端平层中让出的核心筒位置有利于卫生间的设置；高端部分的景观优势更有利于项目高价值的产品。但在具体项目中，还应充分考虑建筑本身的竖向交通效率对商业产生的影响。在建筑平面布局的设计中，空间的使用效率也要同建筑形式、结构做法相结合。例如很多高层项目在设计是采用了转角的做法，这种做法可以增加项目的经济回报，但在具体的项目中要注意不要对街角形成破坏。

四、商业物业规划是要为所建造的“商业空间”规划价值

商业建筑设计是要建造一个“商业空间”，包括室内和室外。通过设计，要让这个“商业空间”充满活力，同时成为商业品牌建设的一个舞台。商业空间包括两个方面：商家实际使用空间和商业公共空间。

商家实际使用空间的规划，重要的一点就是要避免过度设计，满足商家的使用需要是设计的依据，内部格局、基本配套和外部展示效果是商家最为关心的三点。商业公共空间则是承载多个业态共同经营的公共环境，相对于一个几百平米的“商业空间” 来讲，一个几万平米的商业中心的公共空间更需要精心规划，目的是让设计和规划产生“商业空间”价值。它对在此空间下经营的商家，将起到“增值”的作用。但这种空间上的规划，不是针对商家实际经营产生的直接作用，而是整体“商业空间”给消费者带来的直接触动、吸引、停留。因此，“商业空间”   的价值更多地体现在其公共部位和细节的设计，树立和推广这种“商业空间”的品牌价值对于商家会产生很强的吸引力，毕竟对目前竞争激烈的商业来讲，商业中心的广告价值和经营价值同样重要。

总之，商业地产的开发是一项系统性的工作，是多学科、多知识领域相互结合的产物，也是商业地产价值增加过程中的重要途径。因此，对此进行更为深入的研究对于商业地产的开发将是十分重要的工作。