王庆/文

开发商预计的市场形势在2012年初没能出现，形势变得更加微妙，很多开发商把希望寄托于2012下半年，但我想这个希望很有可能破灭。先看几个数据，流通过剩导致的通货膨胀已经愈演愈烈，民生问题已转化为威胁“和谐社会”的首要问题，挤掉4万亿政府投资产生的巨大泡沫，房地产是核心，并且挤掉的过程不会很短，会很漫长，让房地产物业价值逐渐缩水，是缓解中国经济问题的必然选择。

拖累房价下行的政府阻力主要来自地方巨额债务，中国的二三线城市更为突出。2011年底，北京房地产占GDP比重回到10%以下，年初上海也宣布回落到8%，一线城市的转型至少可以保证房地产调控的最危险的结果不会影响中国中心城市的经济发展，二三线城市的经济问题只能靠区域自行消化。

2011年中央银行的房地产贷款压力测试，显示中国银行有能力在房价下跌50%的悲观情况下，完成贷款覆盖率100%，也就是平稳回收全部本金。这也源于自2010年开始的贷款比例的上调，银行为此已经准备了两年，完成了自我解救，也向社会表明，房价下滑，银行扛得住。

接下来，谁会为泡沫的破裂埋单，只有两个人：开发商、投资者。

因此，2012年将是中国房地产剧烈波动的一年，众多开发商要么退出，要么必须转型，其方向:一是转变为资产管理（商业类、公寓类、酒店类地产），二是延伸至服务产业（物业服务、商业服务、金融服务）。