王庆/文

据不完全统计，全国仿古主题商业街区大约有两万个项目，文化创意产业街区和园区约有一万家，LYMALL（生活方式主题购物中心或商业街）接近3万家，商业（城市）综合体更是多到无法统计，甚至在某些人均GDP不足2、3千元的县城就出现多达4、5家城市商业综合体。

但是，当你走近这些项目，发现靠谱的项目占不到10%。估计在现在的商业服务业快速发展与商业地产开发大潮下，不靠谱的商业地产项目还要大幅度增加。不靠谱意思简单的说就是挂羊头卖狗肉，名不符实。有一点还是应该肯定的就是，在10%的项目里，我们还是可以收获到一些有些商业价值和创新思维的。

商业趋利，政策成事，中国各级政府的推波助澜，导致了大量传统住宅产业的发展商、投资商（投机商）见风使舵，快速盘活资源，市场获利，但是有两件事是需要考虑清楚的。

其一，做商业还是利用商业。利用商业圈地，做房地产，做商业地产，依托政策资源推动生意发展，用商业地产概念包装以前的事情，这个是利用商业。更有甚者，一个投资商与政府达成个协议，与某个大型商业品牌签署个租赁意向，而后大举买商铺，最好一走了之。估计这样的例子在中国不在少数。

而要找到某些有价值的商业资源、创意元素，建立区域新的商业地产价值链与运营模式，这个是做商业。但做商业周期慢，短期收益未必很高，而且收益方面的很多控制还要掌控在大型品牌商家手里。因此，利用商业则容易得多，但在利用商业的过程中，政策趋利化与投资寻租化的问题也会高度发育。

其二，商业的开发与发展不是一个抽象、创意的概念。商业在不同区域，不同城市中有其目标的人群属性——纵向有大众市民、中产阶级与富人阶层；横向有本地人群与旅游人群、商务人群、家庭群体等的区别，我们在讨论商业的时候存在一个定位与消费群体对应的问题。

这就是所谓的商业发展的价值链。但是现在市场大量存在的只是面向公众的概念和远景。甚至，在某些区域往往各级政府更加注重形式和定位的高度，这也造成了本文开始部分出现的概念漫天飞，项目遍地盖的现象。

要知道一个成功的商业项目需要的不是策划大师的艺术创作，更需要投资人的持有、政府交易机构的理性定价规范、公开市场的展示售卖和所覆盖商圈的成型与扩展。商业地产的发展需要在大战略与小规划上均能形成核心的价值链，这样才能找到商业地产发展的核心竞争力模式。