青少年营地教育+地产合作模式探索

杜远鹏

公告

经过最近几年大浪淘沙、风云变幻,中国的地产开发正在逐渐过渡进入新的阶段。人在深圳,感触尤为明显。青少年营地教育逐渐兴起、火爆异常。经济的增长和生活水平的提升,使得国民投资意识显著增强。这种投资不止是对有形财产、更加体现在对下一代子女的教育方面。营地教育作为一种“引进来”的东西,经历了多年“走出去”的发展路子,现在终于在国内盛大绽放。万科大规模开展青少年营地活动,充分展现了其老牌老道的敏锐嗅觉。探索地产开发如何与营地建设良好集合,营地的运营对于地产开发有何帮助。欢迎添加本人微信号395746807多多交流!

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商业地产开发中对交通条件把握(上)

 

交通对商业的重要性相信是业内人士的共识,但具体怎么重要,或者怎么对一个项目的交通条件进行全面深入分析和把握,这就见仁见智了。

笔者在这里仅提出部分个人观点,希望抛砖引玉,有兴趣的人可以总结出更多的东西来分享交流。

先从宏观层面看,一般交通条件反应了一个片区的发展阶段和潜力。好比道路两旁的树木往往最能反应城市的历史变迁,交通便利程度往往也能反映一个片区的发展阶段。尤其在当前各地新区建设如火如荼的时候,对交通条件的把握对于判断新老区发展前景如何,具有重要意义。

随着城镇化建设工作推进,全国到处都在兴建新区,一二线城市不必说,三四线城市都跟着凑热闹。根据国际研究的新城发展规律,新区发展的必要条件之一就是老区发展饱和,出现对新区新土地的需求。虽然市场攻击可以走在需求的前面,但能提前多少不走,是需要慎重考虑的。当期我国大部分三四线城市是否具备发展新区的条件,这是值得怀疑的。即使新区开发有一系列政府政策扶持,包括政府搬迁到新区坐镇督促,但适度的催化、加快片区发展或许有效,明显违背社会发展规律的活动又能持续多久?

以湖北麻城为例,2009年开始推动西城新区开发建设,到目前为止可以说见效并不显著。虽然市政机关基本搬迁过去,一些新楼盘也逐渐开建开售,但存在诸多问题,到发展起来需要较长的时期。笔者认为麻城开建新区这一步是迈大了的,容易扯到蛋。原因有二,一,老区发展潜力较大:有一个麻城第一大盘融辉第一城慢慢开发慢慢推售,独占鳌头;老区中心地段有三个商服用地已基本或即将完成拆迁,并将建设综合体或商业项目;老城区仍有较大备用土地面积可供拆迁、释放;且老区交通便利,堵车现象少见;综合判断可知,老城区目前尚有较大发展空间和潜力,当前和未来较长一段时间很难被新区比下去。二,新区发展后劲不足。麻城打工经济比较发达,外出务工人群(30万)占城市人口(120万)的1/4,这个比例非常恐怖,城市人口结构畸形,老幼人口居多,对配套完善要求就更高,约定俗成的东西就更难动摇;而新区当前仅住宅开发走在前面,入住率普遍较低。③根据一般规律,四线城市往往很难形成第二个商业中心;所以麻城新区的商业项目开发风险是非常大的。

当然,现实操作中,我们如果没有时间或途径找到这么多佐证的证据,如何快速判断新区与老区的发展前景?自然是交通条件,只要到当地一天,就能立马把握的东西。最近做山西临汾一个位于新区的商业综合体项目,抵达当地的第一天笔者对于项目开发可行性就有了初步把握。因为临汾老城区交通极其拥堵,主干道狭窄,最近一次路面拓宽已占领人行道,目前再无拓宽余地,所以老城区的发展已受到交通的严重制约,新区开发迫在眉睫。南昌红谷滩新区规划2015年人口达到40万,结果2012年不完全统计,人口已经过了60万,新区快速发展,毫无疑问和老区过于饱和有密切关联。老城地区是否饱和,对于当今社会,最重要的指标之一就是交通是否便利,堵车现象严不严重。

 

 

 

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