平常心

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家电导购员管理中常见的问题及措施 如果把终端售场比作战场,那么导购员就是战斗在第一线的战士。每一台销量,都是通过他们的不懈努力拼抢下来的,对于直控终端的操作模式,导购员的强弱对销售的影响尤为突出。每一位销售经理都是导购队伍的统帅,如果想要获得突出的销售业绩,就必须带出一支团结奋进、能打硬仗更能打胜仗的导购员队伍!   然而,大多数的销售经理把过多的时间和精力放在了商家沟通、活动政策的制定等方面,而在导购员的管理和培训工作中倾注的精力不足,造成了导购员队伍不稳定、凝聚力不强等等很多问题,致使终端销售情况不理想、人员士气低落、导购员流动性偏高等诸多问题的存在。   目前家电行业中,导购员管理和培训中存在的比较突出的问题主要有:人员流动性较高、销售能力不高、对企业缺乏归属感等,具体表现在以下几个方面:   1.导购员团队凝聚力不强,缺乏归属感,流动性偏高;   (1)收入不高,造成归属感不强,导致离职;   导购员在日常的工作中,因为自身工作能力、卖场规模、或者提成结构不合理等原因的限制,影响到了商场的销量。致使收入不理想,造成离职。   (2)营销员与导购员、导购员与导购员之间关系处理不好,团队凝聚力不强;   行业内,在导购员的管理上,过于注重对销量规模、销售结构等的管理,而对于导购员的人性化管理和团队建设方面的付出较少。致使导购员之间、导购员与营销员之间等关系处理不理想,在终端销售中表现为互相打击、互相拆台、互相埋怨等,团队凝聚力地下,对企业缺乏归属感,难以形成主人翁的精神。   2.上下级信息传递不畅,沟通不理想;   作为长期奋战在销售第一线的导购员,是最接近、最了解消费者的人。他们理应为企业带回第一线的市场信息、竞品动态等,但是由于缺乏有效的机制和手段,造成上下级信息传递不畅,沟通不理想。不仅企业没有能够通过导购员及时了解市场动态,同时也无法很好的了解到员工的心理状态,在终端销售中主要体现为活动政策缺乏吸引力、导购员的需求无法得到及时满足等,最终影响到了终端销量的提升。   (1)缺乏有效的反馈机制   大部分公司在导购员的管理上,尽管也会要求导购员定期提报一些市场信息,但是由于缺乏有效的激励机制和奖惩制度,造成导购员缺乏积极性,信息提报工作流于形式,所反馈信息无法真实反映市场的现状;同时公司的管理人员对于导购员所提报的信息也缺乏足够的重视,很少给予认真的分析。最终导致信息提报工作流于形式。   (2)缺乏有效的沟通机制   行业内,导购员管理工作更多的是挂在营销员或者零售督导身上的。由于营销员以及零售督导的其他工作内容较多,投入在导购员管理上的精力不足,而公司销售经理由于缺乏有效的沟通机制,无法及时了解到导购员的需求并予以解决。致使导购员的很多想法无法得到尊重和实现,导购员的很多需求无法得到及时的解决和满足,最终造成了导购员队伍对管理者失去信心,凝聚力涣散,流动性偏高也就不足为怪。   3.培训内容不系统、培训方式呆板,内容枯燥;   家电行业中越来越多的品牌开始注意到培训的重要性。纷纷开始在省市分公司设立零售督导、培训师等,以每周或每月对导购人员开展培训。但是由于一线的督导及培训师自身素质以及公司环境的问题,形式呆板,内容枯燥,培训效果难称满意,。   (1)例会制度执行不到位,不能坚持按时召开;   根据笔者了解,行业内很多一线公司或者办事机构的周例会经常会出现临时改期、销售   经理不参会等情况,影响了会议效果。   (2)培训内容单一,培训方式呆板,内容枯燥;   分公司的督导或培训师在日常的培训中,把过多的精力放在了产品知识的培训上,而对技能提升等内容涉及较少,导购员对于培训会议缺乏积极性。同时由于培训形式过多的采用培训师念、写,导购员记的方式,形式过于呆板、内容枯燥,对于导购员的吸引力下降!   (3)周例会变成批斗会,导购员不愿参加例会;   导购员的周例会都会涉及到销售数据分析,而在分析数据的过程中,缺乏与导购员良好的沟通技巧。对于一些销售情况不理想的导购员,没有采取鼓励、帮助等沟通手段,而是过多的采用批评、考核等方式,结果导致导购员不愿参加周例会,士气低沉等。笔者曾经参加过一场培训会,从头到尾都是批评,导购员一直都低着头,试想以后在开会的时候谁还愿意参加呢?   4.不能为有能力的导购员提供良好的发展平台;   每一位企业的员工都希望能够得到提升,当一些优秀的导购员已经能够很好的胜任终端销售工作,同时具备了一定业务水平的时候,需要得到的不仅仅是领导和同事的认可,还有相应的定向培养和提升。而行业内大部分的品牌都缺乏对于优秀导购员的重点培养和提升,不能为有能力的导购员提供良好的发展平台。   针对与以上提到的问题,笔者根据自己一线工作经验,认为可以从以下几个方面开展工作,力求改善导购员的管理现状,提升整个导购员队伍的素质和战斗力。主要的措施有:   1.团队建设方面   (1)周期性的组织集体出游----放松心智,愉悦身心    很多时候,提到组织团队活动销售经理们都会想到钱的问题。事实上很多团队活动是花不了多少钱的,比如带着导购员队伍去爬山、去公园或者在开会的时候做个游戏等都是能够促进团队凝聚力的活动。   笔者在终端走访的时候,很多导购员都反映只要公司能组织大家在一起玩一玩,增进一下相互感情即使自己出钱都没问题。由此可见,很多时候不是没有钱,也不是导购员不愿意参加,而是我们在管理中忽略了人性关怀。   (2)借节日,导购员生日的机会,组织聚餐----加深感情,增进理解;   利用节日或者员工生日的机会,是非常容易提升队伍凝聚力的。意料之外的惊喜总是让人印象深刻,在员工生日的时候动脑子制造一点意外之喜。比如公司经理如果有时间的话,可以直接买一个生日蛋糕送到商场,然后点燃蜡烛亲手送到导购员的专柜前,先不管自己的导购员什么反应,起码竞品的导购员会羡慕的要死。   至于这些活动的经济来源,可以专门制定一项提成制度。每个月从每个员工的工资当中按照一定比例抽成,可能每个人每月只需付出20元钱,就可以保证整个导购员队伍全年会有足够的资金来组织各种聚餐以及其他团队活动。   (3)培训会议上,举办分组讨论或者分组比赛----锻炼团队合作能力,强化竞争意识;   在导购员开会的时候,要经常组织一些分组的讨论或比赛,一方面培养导购员的思考、表达能力,另一方面也可以有效的锻炼导购员的合作意识和竞争意识。   2.上下级沟通方面   (1)公司销售经理放下架子----主动与导购员沟通;   公司或者办事处经理要积极参加导购员周例会,经常走访卖场,走进基层,与导购员面对面、心贴心的深入沟通,增进双方的信任和理解,发现问题及时解决。真正为导购员排忧解难,让导购员全身心的投入到终端的销售中去。   (2)导购员壮起胆子----主动与领导沟通;   在日常的工作中,公司要出台相关的措施,鼓励和培养导购员主动沟通的意识和精神。   (3)构建多层次的沟通平台----公布电话或者私人邮箱等;     很多公司的销售经理工作很忙,没有太多的时间亲临卖场。那么也要想办法创造畅通的沟通渠道,比如公布自己的手机或者私人邮箱等,以便于一些有想法有意见的导购员及时反馈。   (4)鼓励沟通----对于提出良好建议、反馈回准确市场信息的导购员给予物质奖励和相应的表彰;   (5)鼓励参与----鼓励导购员参与到公司某些日常工作的决策中来;   针对公司一些价格政策的制定、活动形式等,经常征求导购员的意见和建议,培养导购员主动思考、主动反馈的意识和精神;   3、改善培训例会   (1)严格公司例会制度,要求公司经理或者办事处经理必须坚持参加所在地的导购员例会;   (2)丰富培训内容----摒弃产品知识至上的观念,以开拓导购员思路为主,产品知识为辅;    在开展导购员培训的时候,要摈弃一味的产品知识至上的观念,要适当增加一些职业规划、自身素质提升等的课程,以开阔导购员的视野,培养导购员主动学习的精神。   (3)丰富培训方式----培训中引入视频音频等设备;   在培训中,更多的引入视频、音频设备,使用PPT、播放视频等手段进行培训,尽量避免培训师写、念,导购员记录的培训方式。   (4)增加导购员互动----让导购员参与到培训中来,通过体验加深印象,提高积极性;   在培训中,通过游戏、沙盘演练等形式,或者直接请优秀导购员备课、讲课,让更多的导购员参与到培训中来,从一个听众变成讲师,以此提高导购员参与培训的积极性,提高培训效率,改善培训效果。   (5)建立培训沟通平台----及时发现培训中存在的问题,随时改善。   4.给导购员制定良好的职业规划   (1)建立一个公平竞争的环境----让导购员对工作环境放心;   企业应该努力营造一种公平竞争的环境,只要优秀就可以拿到奖励,只要能力突出就能够得到相应的培养和提升,让导购员时刻看到希望。   (2)明确职位晋升的各种可能----让导购员对职位动心;   在日常与导购员的沟通过程中,要告诉导购员如果能力突出,可能会被提升的岗位,以及提升以后的变化,让导购员对职位动心;   (3)帮助导购员制定明确的职业规划----让导购员对未来充满信心;   帮助导购员制定明确的职业规划,当一名导购员已经完全胜任导购工作,并且表现出与众不同的能力的时候,要善于根据导购员自身的特点,帮助其选择以后的职业方向,并且给予相应指导,使其尽快掌握提升所需要的业务技能,让导购员对自己未来的发展有一个清晰的认识和定位,对未来充满信心。   导购员的管理和培训工作,是销售工作中非常重要的一个内容,更是一项很有学问的工作。在有水平的将军,也不可能自己扛着枪往前线冲。作为一位家电行业的销售经理,必须要重视导购员队伍的建设,为终端销售培养越来越多的精兵强将,最终才能实现终端销售的全面胜利!

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5A甲级写字楼

2012年06月12日

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前  言

话说浙商大厦,皖北首座甲级5A智能化写字楼,从目前的品牌形象推广手法来看,其该有的推广形象远远不低于一线城市的推广级别,

也就是企业都喜欢以自己行业的标杆来作榜样,喜欢从同行身上找办法、借经验顺着别人的藤摸自己的瓜,从产品同质化,摸到包装同质化、摸到品牌同质化、摸到渠道同质化、摸到销售同质化、摸到推广同质化,走完一个循环后摸回了思维的同质化,势必摸到营销僵局。

我的思维有过关注思考如下机构,全球顶级物业顾问:戴德梁行高力国际仲量联行世邦魏理仕第一太平戴维斯高伟;中国顶级楼盘营销代理:易居、世联、合富辉煌、中原、华夏伟业、同策、思源。中国顶级地产广告设计:风火黑弧-奥美红鹤沟通东方博文揽胜博思堂BOB尽致青铜骑士但不局限于房地产行业的智慧。

基于此,如果是我,浙商大厦的整体营销必将源自我的“极度战略思想”艺术般精雕品牌每一个细节,充分运用我12年的营销实战经验颠覆性营销手段,全面燃烧创意,全方位360度系统的推进营销,没有完全相同的操作,其结果也就完全不同。

简述写字楼营销

住宅销售是一种产品化的销售,潜在客户与成交客户数量相对多,整个营销过程更强调营销策划定位的重要,项目定位准确,只要进行规范的销售组织管理,将营销广告活动与销售现场配合好,就可保证销售业绩。

写字楼销售则强调个性化销售,或者说是关系营销或组织营销,由于潜在客户和目标客户数量相对少,整个销售过程强调对每个意向客户决策关系网的分析和公关,更强调一种团队协作销售,更多的是统一调控资源,对整个销售过程进行管理。 

写字楼通常情况下有九大形象方面的影响因素,分别为:1、地段;2、交通;3、规模定位;4、品质档次;5、政府支持;6、商务配套;7、物业管理;8、进驻企业;9、开发实力。

写字楼常规下的写字楼营销手段,分别为:1、封顶前;2、临封顶;3、封顶后;4、全部建好。

写字楼正常销售和推广的阶段划分,分别为:1、导入期;2、启动期;3、开盘期;4、强销期;5、持销期;6、收尾期。

写字楼的目标客户,分别为:事业单位投资机构、集团客户企业总部、中小企业自用、散户投资客户。

完善浙商大厦差异化营销建议

1、产品差异化:地段、档次、大堂、景观、设施等即指硬件。

2、建筑差异化:层高、间距、柱距等建筑形态和结构。

3、理念差异化:生态、环保、健康、节能等新技术创新。

4、形象差异化:区域形象、企业形象、政府支持、名企进驻、人才、商务配套等形象方面。

5、打造“三区一体”核心竞争优势:划分三个功能性楼层,变办公为自购企业的展示性兼具半销售性的总部营销招商中心,为自购进驻的企业牵线搭桥与相关的智慧机构形成战略合作,孵化各类型中小企业,提供半孵化器的功能,联合政府提升项目高度。

6、策划和销售是一项整体工作,毫无疑问,再好的策划文案和推广形象也只是全面拉动销售的一种有利武器,然而更加关键的则在于执行和销售的实际苦战,写字楼的销售不同于住宅的销售,如何大量吸引投资客户,以及全面的主动出击寻找自购自用客户,利用万千种促销、文化营销和功能营销实现真正的销售才是执行的核心,只因招商销售是一个系统工程,复杂活。一步出错,步步错。

根据浙商大厦目前情况,因地制宜的推出一系列的营销活动,执行好每一个销售环节,才是最重要的日常工作。

我不相信在我没有经过详细的企业内访,也没有经过市场研究的短短个把星期甚至几天内就能把一个很好的方案整出来,不切实际的提思路、写方案、出良策,事实上解决很多难题有时是需要无数次的研讨论证甚至反复争执也更是家常便饭。

我没有厚的让人看的头晕的报告方案,冗长的理论与模棱两可的结论得到实质性的价值收获,而不是提供一堆大而空的收藏性文本。

以下是我如何打造专业的招商和销售能力兼备的团队的工作内容:

1、·严格的人员选拔·专业的招售培训·定期的心智启迪·残酷的生存拉练

2、每日:日清日结;早会:一天工作任务的安排;晚会:对一天来工作的总结及解决出现的问题。每周:周一:总监对各项目任务的安排,经理对具体工作安排的执行;周五:总监对各项目任务的对标,分析达到和没有达到计划的原因;对广告推广和广告效果的评估;

3、月会专题培训:心态培训、能力培训、项目专题培训、谈判技巧培训、成交能力培训、话术技巧培训、经验分享培训;

4、招商销售是一种高复杂度的、系统性的销售工作,必须发挥团队合力,协同作战。打造招商销售尖兵团队,职能种类如下:

专员:负责招商信息的处理、各种往来资料的处理,邀约客户来访。

经理:负责来访接待,客户关键抗拒点消释,促成客户签约成交,解决谈判临门一脚的问题。

高素质的日常信息处理团队,是高效沟通、邀约、成交的保证高素质的客户成交团队,可以解答任何客户的疑难问题,实现日常客户的高效转化通过各种激励措施,激发团队的热情、修复他们被拒绝的心。激励他们不断的挑战新高,以乐观积极的心态面对每一天的挑战。

以下是我如何做好招商销售全过程的细节执行 

以互联网和户外媒体为传播中心的信息时代,有着选择多、比较多、

决策难的诸多特点,在这样的大环境下,招商销售团队的专业度和细节处理,就显得尤为重要。

1、招商销售政策动态的纠偏与调整:信息动态获取信息高速转化

户面谈及成交、会议批量签约。

表现一:动态信息获取——动态调整,不断抓取 

小到招商页面上的一个图片,一个标语也在随时进行动态调整,应召人群不同,广告要不断的优化调整,建立全面、快速的广告反应机制。 

表现二:信息高速转化——招商销售话术沟通四步法 

1、了解客户背景,判断客户意向、发送招商销售手册;

2、了解客户对资料的主要抗拒点发放具体资料、重点客户合作申请表;

3、审核考察申请表,提出对客户的异议及对项目的匹配度,发送考察邀约书或者参会邀请函;

4、督促客户来访,准备接待工作,进行销售谈判,合同签订。

表现三:招商销售政策动态的纠偏与调整

以下是我如何实现成果——完成散户招商销售和批量招商销售 

1、严谨的日常零售信息处理、邀约、考察流程

招商销售信息处理:招商销售信息首轮电话沟通、对感兴趣的客户发送招商销售资料专业介绍项目,赢得客户的兴趣

重点客户邀约对重点客户进入二轮、三轮电话深度推荐、确认客户的投资能力后进行考察邀请;重点客户数量和邀约客户数量 

协助考察、签约陪同客户考察项目;促进客户现场签约、交付款项;直接签约或后续跟进签约 

2、以系统、规范、热情周到的客户接待,营造专业严谨诚信的企业形象

3、精心准备完善的项目谈判资料:招商销售手册、投资盈利保障体系、画册样本、政策介绍、运营手册、视频广告……

4、切实落实考察参观的每一个环节,从接待到考察完,不放过每一个细节,让客户对项目有一个深纵的理解,签约达成合作

5、举办签约率高达50%-90%以上的低成本招商销售会 

第一部:先行洗脑,做好铺垫,各类特训,心智占领。 

第二部:总裁上阵,讲解前景,剖析模式,分享商业机会。 

第三部:实地考察,情景体验,财富模式。

第四部:激情暖场,调动情绪,预热状态。 

第五部:标杆现身说法,借助第三方公信力持续攻心。 

第六部:关键人员解剖产品运营支持,让入驻无忧、经营无忧、深信无疑! 

第七部:签约前高潮气氛塑造,行动才有成功的可能,马上行动! 

第八部:临门一脚,招商销售精英全线出动。 

如何安排座次、如何安排会场布局、如何会议日程的安排等都大有讲究,细节决定成败:(1)重点客户前期的充分沟通;(2)现场签约氛围的营造,以签约客户带动观望客户;(3)设计有诱惑性的现场签约奖励政策;现场签约并交款是王道,是目标。招商销售成交,必须要有信息的专业化处理、面谈沟通的专业化技能、团队立体全方位的配合!对企业内部而言,招商销售绝对不是招商销售部的事情,策划、财务部、人事行政部等部门都需要做到全面的配合支持。

大处着眼,小处着手。一切都需从长计忆,愿与您共同谱写营销传奇。

企业亮点、产品卖点、盈利保障体系、360度全方位执行,不是谁都可以科学合理、系统的策划,按计划、分步骤的完善,并全面实施。

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