文 | 陈三

来源 | 螳螂财经（ID:TanglangFin）

房屋中介，在二手房交易中扮演了必不可少的角色，“三年不开张，开张吃三年”的传说讲述着这个行业高回报的神奇之处。

近日，一则关于房屋交易中介费调整的截图在网上被广泛流传，截图中称：“房屋交易的中介费不得超过当地社平工资的3倍。”

一时之间众说纷纭，若属实，二手房交易市场将迎来一场暴风雨，行业的“颠覆”只需一纸公文，但从中介市场的反应看并未因此掀起过大风浪，反倒显得格外冷静。

重庆某经纪人：“按照2020年重庆社均工资来算，几百万的房子最多收两万，这个可能不现实。”

有市场人士认为，鉴于房屋价格的差异，采取网传“一刀切”的措施，可能性不大。

某经纪人调侃：“作为中介，我也建议取消中介，让客户自己找房，自己看房，自己谈价，自己签合同，自己打产调，自己审贷，自己过户，自己抵押，自己物业交割，出事了自己找自己。”

议论纷纷之际，有媒体致电我爱我家、链家、中原地产等房产中介头部玩家，均表示：“目前没有接到相关通知。”

可以肯定的是，这则无根据的截图不可信，然而消息的传出或并非空穴来风，这样的场景也似曾相识。

今年3月26日，坊间传闻教育部在牵头起草《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》（简称《双减》），将对校外培训机构进行一定方面的规范管理。

消息传出后，一些教培机构从业者并未抱有过于消极的想法，认为上有政策下有对策，针对教育培训单科培训业务或许有相关收紧管控的可能性，但仍在调研阶段，且存在一定的分歧。

直到7月24日《双减》政策正式落地，“非营利性，不让融资，不让上市，不让打广告”，每一个项都像一枚枚子弹，射击着已近五个月持续观望的教育培训机构，这次不光雷声大雨点更大。

盖棺定论后的教培机构迎来了黑色星期一，《双减》政策出台的首个交易日，A股、美股、港股三大市场教育股惨遭“血洗”，截至7月26日收盘，港股新东方股价几斤腰斩，暴跌47.02%，卓越教育集团股价大跌42,45%；A股中公教育职业教育公司亦受到波及，股价跌超10%；美股好未来、高途均跌超26%。

高光散去，遍地都是破碎的声音。紧接着，各机构纷纷开始应对，没有所谓生存上的折中方式，只有简单粗暴的大规模裁员。

掌门创始人张翼在其朋友圈发文回应称：“根据国家新的教育政策的引导，现有业务将根据政策引导更好更健康有序发展，同时加大素质教育的投入，不得已送别一些业务的伙伴，也在寻求更多素质教育方面的人才加入，以符合社会的期许。”

高途创始人陈向东也公开回应了裁员事宜。他在信中称：2021年，面临巨大的外部变化，如果不做出大的变化，公司处境就会异常艰难，现金消耗就会吞噬整个公司，公司就会再次走向“死掉”。

内部信部分截图

曾经风光无两的行业，政策监管之下变得一地鸡毛。而回过头来看现在的房地产中介，正如几个月前的教育培训机构，放出的消息或是前期抛出的引子，不久将引爆一场行业的变革。

风吹草动之下，相比中介机构的淡定，资本市场的情绪显然才最为真实。截图中提到的贝壳在消息发出之后第二天，7月27日美股收盘，贝壳股价下跌27.69%，报24.4美元。

可见，资本市场受不了这样的刺激，未经证实的谣传就能让一个企业“打颤”。

但值得深思的是，有了监管的保驾护航，行业必将获得一个良性的发展循环，乱象下耀武扬威的跳梁小丑才能回归正轨。教育培训之后，房地产中介或是另一个瞄准的对象，后期的中介“同僚”们该如何接招则是后续日程该思考的问题。

房产中介，原来是个“80后”

作为房地产行业的细分领域房屋中介，一直隐居在房地产背后，随着房价的飞速攀升，房屋中介亦是赚得盆满钵满。

根据房地产中介龙头贝壳今年3月公布的财报显示，2020年全年营收为705亿元人民币，全年净利润达27.78亿元人民币，首次实现美国会计准则下的全年盈利，经调整后净利润达57.2亿元人民币。

企业的盈利是讲给资本最为动听的故事，贝壳的故事也正体现着房产中介是个不错的赛道。

而要溯源房屋中介，故事的背景则发生在1988年的深圳。

当时的贵州人桂强芳，已在深圳的市政府基建办、土地改革办、国土局等部门整整工作过四年，深受改革开放思想的影响，看到房产中介机遇的他一手创办了第一家民营中介“深圳国际地产咨询有限公司”，为行业起到了示范作用，由此，桂强芳也被称为中国现代房地产中介之父。

桂强芳参加香港房交会

起步之后的房产中介并未立马跑动起来，直到1998年国家取消福利分房，房地产全面市场化，新房建设和二手房交易逐渐活跃，这时房产中介才真正迎来发展的转机。

风口之下，主要靠赚取中间点差价的大大小小中介公司蜂拥出现，如中大恒基、顺驰、中天置业等较为有名气的中介公司。但随着市场的进化，这些公司并未因此得到较好的发展，反而走向了崛起的对立面消亡。

深究缘由，在那个称为房虫子的年代，中介兴起于草莽之间，非科班的出身在一定程度上预告着结局的不完美，当时“北京最大的中介头子”中大恒基创始人刘益良算是其中的典型。

自称为职业黑社会的刘益良，带着一身江湖气息闯进地产中介，成立中大恒基，但在这之前，其曾因火爆的脾气酿下过大祸。

1990年，一个娱乐活动较为缺乏的年代，打猎是大多数青年喜爱的消遣方式，如同寻常的青年一样，刘益良对此项活动也乐此不彼。但一次不同的打猎经历却改变了刘益良往后十多年的人生轨迹，那次的刘益良进入河南老家山中打猎，回来途中去了一家山下小饭店吃饭，可由于一件寻常小事与店老板发生争执，几回合的较量之下，气势正盛的刘益良猛地拔枪威胁，后在逃跑过程中打死了一名协警，这直接把自己送进了监狱。

然而7年加4年的刑期教训并未改变其江湖陋习，后期在管理中大恒基时“野蛮”行为频出，如寻衅滋事、聚众斗殴、敲诈勒索等等，蛮不讲理的性格也使其“二进宫”，曾经北京最大的中介公司中大恒基也随之轰然倒塌。

到了2010年后，房产中介的发展开始呈现品牌集中的现象，我爱我家、链家、爱屋及屋等房屋品牌中介出现，马太效应下，强者越来越强。现今的中介巨头贝壳创始人左晖（已故）接棒了“北京最大中介头子”名号。

2018年4月，技术出身的左晖上线贝壳找房，与链家网直营模式形成差异打法，用先进的技术来缔造平台，同时为改观大众对中介一向的偏见，在用人方面明确非本科大学生不用，提升了公司经纪人的整体素质，拉高了整个行业的入门门槛。

另加左晖2011年在链家推行的真房源行动，从外部市场建立用户和中介之间的信任，小到垃圾站，大到城市配套设施，都能在房源信息上一目了然，这也为其打造了无法被攻破的壁垒。

革新之下，“变革者”左晖令贝壳走在了行业的前段，并于2020年8月在华尔街成功上市，首日市值超400亿美元。

现今的中介犹如一支正规军，一番洗礼后闯出了独有的江湖地位，但早早留下的黑历史却成为了一段挥之不去的阴影。

“黑中介”的阴影挥之不去

“中介就是骗子，但没了中介我就是无头苍蝇。”

在二手房交易中，大众对房产中介是又爱又恨，早期靠坑、骗、威胁等“流氓”手段，房产中介成功的把自己塑造成了“黑中介”的形象，如今改头换面经过一番包装的中介仍未得到大众的认可。

对于“黑中介”响亮名号的由来，这要归功于早期几代中介人的“努力”。

靠着欺骗、暴力手段上位的中大恒基创始人刘益良算一个，另一个则是中天置业的创始人蒋飞。

四川青年蒋飞，一个在深圳房地产中介现象级的人物，最窘迫时曾睡过深圳的大小公园，1997年创立中天置业开始涉足房地产中介行业。其曾说过：“只要给我一部电话，在梧桐山顶（深圳最高峰）我也能开单。”

蒋飞有着那个年代创业者的勤奋和聪明，短短几年，就以惊人的速度从街头露宿的打工者，转换成资产过亿的老板，但这样的神话很快破灭。

由于挪用买房者房款用于炒股或开分店等不光彩的行为，到2007年珠三角房地产市场突然低迷时，断了资金链的蒋飞在面对巨大资金漏洞时开始慌了，携款潜逃是其当时能想到的最为“有效”的办法。

当年“中天置业法人代表蒋飞携2600万巨款神秘失踪”，消息一出一度在市场掀起轩然大波，也证实着企业领导人的荒诞和不负责任。同年11月，位于深圳罗湖区天国国际大厦的中天置业总部贴出“暂停歇业”的告示，至此，在深圳已有110家门店的中大置业一夜崩盘。

“出来混，迟早是要还得”。中天置业的倒塌揭开了房产中介的遮羞布，吃差价获取暴利、低租高转、玩转现金流、暴力胁迫获取房源等等“劣迹”爆出。

2015年北京“黑中介教父”赵国军获刑，消息的传出令无数被其坑过的人直呼大快人心。说起这位圈里的“名人”，大胆、手段狠是其主要标签。无论是房东还是租客，两者通吃，拆除隔断、换门锁、言语恐吓、扔行李是一贯做法，对于想“反抗”的房东和租客，不屑的扔下一句：“爱上哪告上哪告，反正你们也拿不到钱。”

足可见早期的中介市场充斥着一股“邪味”，中介在不断试探着大众的底线。

行业乱象之下，吃过亏的人数不胜数，左晖如此，58同城的创始人姚劲波也是如此。

1999年姚劲波大学毕业，带着一身抱负和年轻人的闯劲深入北京，成为了千千万万北漂青年中的一员。人生地不熟，急于租房的姚劲波把希望投向了中介，并立马交上了1200元的押金，然而中介却仅仅只是带看了一次房子后就携款潜逃，不太精明的姚劲波在刚来北京就被上了一堂人生体验课。

一番酸爽的经历，让姚劲波格外清醒，决心要革新混乱的行业现状，带着这样的初衷，于2005年成立五八同城，拟做一个“人人信赖”的网站。然而讽刺的是，后期的58同城发展走向却与创始的初衷背道而驰，沦为了骗子的温床，风评也日渐走低。

回到现今，虽中介早已摒弃了过去行业的“低端”做法，风气好转，但顽疾已根深蒂固，现在的中介仍“问题”频出。

今年7月，上海二手房要求实施房源挂牌核验新政，并增加价格信息核验。政策仅颁布一周，上海链接官网房源由6月1日高达32864套锐减至1.6万套。而这些下架房源都被认定为“价格虚高”房源。

显然，中介仍是那个中介，链家这一个缩影暴露出的是整个行业存在的“潜规则”，光的背面暗藏阴影，各种获利“把戏”层出不穷。然而，在政策“大刀”之下，这样的“伎俩”和“套路”已经行不通，即使再厉害的游戏玩家也要遵守游戏准则。

被推上风口浪尖，中介“同僚”们还好吗？

一张截图就能让一个行业受到广泛关注，可见击中了大众内心的关注点。

若是按照正常中介交易，以贝壳为例，一套北京500万的房子，按2.7%的收费标准，中介费就能收取13.5万，还未包括其它服务费用。然而这还是500万的房子，如今按一线城市的房价上千万的房子比比皆是，收取的中介费用则更多。

显然高额的中介费对于买方而言是除房款外的另一笔不小的开支，服务与费用的不对等也让这个行业饱受质疑，“跳单”现象的频发是则交易者唯一能采取的“反抗”。

近期，一则中介带看38次后客户突然“跳单”的新闻被推上热搜。新闻的主角之一张女士新婚后为提升住房品质，于是想置换一套二手商品房，通过了解来到某房产经纪公司，经纪人小周在了解张女士的需求后，后期花费整整十天顶着风雨陪同张女士联系看房，来来回回看了38套房后，张女士如意选中了一套房屋，正常的发展路线则是双方顺利签署合同完成交易。

然而意料之外的是，由于过高的中介费，张女士选择通过其它中介公司与房东签署商品房买卖合同来减少这项费用的支出。

最终以中介小周怒告张女士，后在法院调解之下中介公司接受了张女士支付的1.5万元和解方案结束。

回看事件本身，一边是想逃过高额中介费出此下策的买家，一边是辛苦陪跑多日为他人作嫁衣的中介员工，似乎在二手房产交易中就没有好故事，故事的结尾总会有一方会受伤。除开“跳单”的特例，大部分受到伤害的其实都是交易者，昂贵的中介费相当于普通人好几月的工资，这肉隔得任谁都心疼。

但随着国家对房产行业调控政策的加码，“受伤”的角色似乎会迎来转变，政策“板斧”下的中介“同僚”们的日子好像是越来越不好过了。

今年2月，深圳首创“二手房指导价”措施，公示各热门小区二手住宅指导售价，且要求银行端据此办理贷款，并上调首套房和二手房房贷利率。机制之后，深圳二手房成交量和价格双双被干趴下。

根据深圳市住建局数据，2月深圳二手房交易量跌破荣枯线，为4166套，虽3月有所反弹，但之后的几个月实现了极为震撼的四连跌。而在二手房住宅价格指数更甚，实现了五连跌，根据国家统计局数据，深圳2月环比涨幅0.9%、3月环比涨幅0.4%、4月环比涨幅0%、5月环比跌幅0.1%、6月环比跌幅0.2%。

随之而来的是，深圳的中介市场迎来了最为“头痛”的日子，二手房成交量由最高时每月一万多套跌至现在每月两千多套，显然大部分中介们要面临揭不开锅的常态。根据深圳房地产中介协会数据，上半年中介每人月均网签为0.1套，相比2020年大跌46%。

后续上演的则是离职潮和关店潮，据深圳房地产中介协会发布的数据，截至6月底，全市实名登记的星级从业人员数量为45458人，比去年同期减少11.8%。另对全市4161间中介门店摸底调查发现，今年上半年有104间店已关闭并办理了工商注销，有220间门店已暂停营业，总调差样本中3.3%的门店计划关停。

调整后的深圳中介市场变得一片狼藉，但这仅仅只是开端，国家政策会逐步趋向完善。

今年5月，国家自然资源部、税务总局和银保监会发布关于推进“互联网+不动产登记”意见，提出一窗口服务，即房地产信息将被统一登记，所有房源信息全部公布在网上，简化购房流程。

7月，广州出台规定，对发布虚假房源、搅乱市场秩序行为予以严厉查处。佛山市房地产协会发布《房地产经纪服务规范》，规定房屋买卖服务佣金为成交价格3%，支付方原则上买卖双方各付一半，以交易三方最终协商决定。

能预知的是，后期房产中介的日子会愈发的难过，行业或将迎来一次新的洗牌。

但回过头来看，房产中介其实属于低频次消费行业，跟大环境和国家政策紧密相关，时势能造英雄，也能让英雄捉襟见肘，现在的中介“同僚”们对未来需要的是更多的思考。

参考资料：

1、《房产中介二十年史》—范子龙的私信

2、《房产中介三十年发展史》—创意盛行集团

3、《四川青年蒋飞：一夜之间，这个速富神话轰然破灭》—古月与派大星

4、《部分片区豪宅全部下架！有中介下架2万余套！上海二手房价格核验新政立竿见影》—未来城不落

5、《大跌！二手房中介费不得超过当地社平工资3倍？怎么看？》—爱奉贤

《4连跌，房价第一城趴下了！中介上演离职潮》—财经白话

*本文图片均来源于网络

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