一、前言

 该项目编制的依据:

1、东日集团在网络发布的有关地产服务项目的资料；

2、进行市场调研获得的资料；

3、廊坊大型超市运营情况分析。

二、项目概况：

1、项目名称：东日瑞景超市（小区配套）

2、项目地址：位于廊坊市永兴路和北外环交汇处南侧。东与市重点规划工程“五星级温泉度假村”相邻，南依供电局文体活动中心和东日瑞景小区，西临华夏奥韵小区，北有华为配套生活区。相邻北外环和裕兴路。

3、项目规模及投资：

（1）该项目建筑面积3000平方米，分为地上两层，每层1500平方米，营业保守面积为2800平方米。

（2）项目总投资：320万元，由东日集团投资。

4、经营者：由东日集团派员经营

5、项目经营方式：采取自营占60%，40%生鲜租赁经营（寄 售返点）

三、经营项目环境分析：

1、项目所在城市区域为廊坊市北区，是廊坊三年大变样城市政治、经济、文化北移的中心地带，为提高廊坊市人民生活水平，政府重点扶持社区经济，繁荣商业市场。廊坊市第三产业发展迅速，每年都已较大力度支持全市经济快速增长。2009年第三产业增加值854.5亿元，比2008年增长29.4%，平均增速达27.1%，第三产业对GDP贡献率稳步增加。从行业结构看，批零贸易餐饮业、运输邮电电信业及金融保险业是推动我市第三产业发展的支柱产业。其中，批零贸易餐饮业作为第三产业发展的传统产业，2009年增加值总量达120亿元，高居第三产业榜首，已批零贸易为主的第三产业的持续发展既有利于推动居民生活水平提高，同时预示了有规模的社区超市在廊坊市的行业潜力。

2、项目符合廊坊市和广阳区发展商贸的总体思路和基本原则，符合市区政府关于“规划、规范和规则市场，取缔露天集贸市场”的基本思路，因此会得到各级政府的大力支持。

综上所述，廊坊市社会经济和运行事态良好，第三产业持续增长，项目已“服务社区，方便顾客”的经营方针与各级政府对于发展市场的思路相符，该项目将得到政府的肯定和大力扶持。这些因素为项目的运作提供了可靠经济及社会政策保障。

四、市场及竞争对手分析

1、市场分析

（1）社会购买力和消费倾向分析

廊坊市国民经济增长稳中加快，经济效益趋向好转，经济危机的影响逐渐消退，人民生活进一步改善。2009年全年实现社会消费品零售总额354.5亿元，比2008年增长39.8%，平均增速达18.1%，城镇居民人均可支配收入18333元，农民人均纯收入6834元，分别增长12.5%和11%。自2007年以来，廊坊市城乡居民吃穿消费全面增长，恩格尔系数下降。随着城乡人民生活水平的不断提高，消费观念发生了根本性的变化，消费呈现快速、健康、简便、多样、专业化的趋势。人们对消费品的需求，特别是对高档次、专业服务、优雅的购物环境的需求越来越高。如2009年中秋节，沃尔玛超市光海参一项销售额达28万元，高档消费品和高附加值产品促销得当会带来高收益。

(2)市场容量和竞争对手分析

我市各类超市商品交易活跃，截至2010年5月份，全市2000平米以上超市16个，其中10000平米以上4个，社区超市8个，各类超市已经成为城乡居民生产和生活购物的主要场所和空间，超市的便利性，也培养了"东日瑞景超市项目"潜在客户群体。

东日瑞景超市基本定位为全国一流社区店的实行标准化统一管理和高水准的服务的快速消费品和耐用消费品的社区便利店。基于此，该项目构成市场竞争的有这样几个目标。

（1）沃尔玛购物广场一站式营业面积17800平方米购物广场。所经营商品品类齐全，商品售后服务好，在廊坊市民中的口碑较好，竞争品项为耐用消费品，生鲜类等生活必需品无价格优势。

（2）乐购购物广场-自营面积6800平方米购物广场。所采用会员制的垄断客户群，加之有免费购物班车，但没有被廊坊消费群体接受，加之设计有背于廊坊人的消费习惯，同样是生鲜等生活必需品的竞争。

（3）京客隆连锁超市-总店9600平方米，连锁店1000-4000平米不等，8大街店在项目3公里商圈竞争范围之内，与东日瑞景竞争的是最终的消费者。

（4）其他，广阳道附近社区便利店近10家，无规模，面积小，品项少，难以构成对“东日瑞景超市”的竞争对手。

     鉴于此，“东日瑞景超市”在功能规划上与竞争对手进行错位设计，不进行迎头竞争，以低价不低质、灵活的价格变更机制、良好的服务赢得顾客，就会减低竞争风险，加大投资回报，获得行业竞争优势。

五、项目立地的条件分析

1、地理位置

“东日瑞景超市”处在廊坊市北部居住新区，该新区是廊坊市按照发展建设政治、经济、文化、交通新中心区域思路的要求，拓展社区配套设施建设，于2010年应运而生。

该位置具有良好的发展潜力，交通顺畅四通八达，有11路公交车终点站通往市区和毗邻的外环路，以及104国道，车程短，运力强，大宗收货不受交管部门限制，具有较强的辐射能力。从西临的颐和家园、华夏奥韵、城市经济试用房区等至此仅十几分钟车程，南依供电局康乐中心以及最新规划的机关集中居住与办公区，如营销做的好，不仅牢牢抓住本小区近千户居民的消费群体，还可以扩大到周边近万户居民、数十家机关企业、团体、街村的消费潜力。

2、合配套设置

     除“东日瑞景”项目本身具有的配套设施外，该项目所处位置周边配套设施尚未完备，公司可开发引进项目以作补位，更好的为公司大项目提高效益，如中西式快餐店、建材装饰市场、各类银行。总之，形成良好的社会商业环境和氛围，这是其他竞争者所不具备或不完全具备的优势。

3、客流量、客单价分析

测算地点 与盛氏项目距离 测算时间 客流量（次/分钟）
 1000米 2000年10月13日14：00 98
 500米 2000年10月13日15：00 122

500米 2000年10月14日10：00 120
 800米 2000年10月14日11：00 133
 800米 2000年10月14日10：00 92

六、项目经营管理

1、功能策划

东日瑞景超市基本定位为全国一流社区店的实行标准化统一管理和高水准的服务的快速消费品和耐用消费品的社区便利店。

楼层设置：按照国际标准和消防法对公众场所的要求，设置                     货架87组和21个堆头位。

F1(地上一层）：果蔬、肉类、水产、熟食加工、豆腐坊 、香油坊、冷饮批零、                      奶制品、收银台、即兴消费品服务       台、收货部、生鲜仓储部、                            损控部办公室、 现金房、顾客卫生间。

F2(地上二层）：干货、水饮、奶粉、清洁用品、日杂用品、厨卫小家电、服装、                              鞋、服饰、五金、家私用品、杂百仓储库。

F3(地上三层）：招采部、洽谈会议室、集中办公区、员工休息用餐处。

2、项目硬环境：

（1）项目设计主导思想上注重空间流畅行为学观念。总体布局具有较强的前瞻性，内部通行便利，有两个主通行口，另外货物进出口一处，设置滚梯一部、货梯一部；

（2）在地上二层有1500平方米的通透性大厅，正北面和西面设置采光窗。

（3）一层设有卫生间一处，休息椅一到三处。

（4）各层将按防火分区要求，设置防火卷帘及相应的中央监控系统和自动报警、喷淋设施；

（5）和主体公寓大厦配套设置集中供暖和冷气设备；
（6） 采用双回路供电；
（7） 设置电子监控保安和宝典公司损耗控制系统；
（8） 装修标准；
外部：铝合金饰面板标牌、LED电子展示促销屏、塑钢窗、玻璃板门；

内部：水磨石或水泥刷地板漆、节能储能式应急照明系统
卫生间：国外快餐连锁店厕所标准。

3、项目经营管理
（1） 经营管理策略：借助于东日集团的综合功能，将房地产物业管理与商业服务紧密结合，采用国际化的商业服务标准，并按国际惯例组织经营，重点宣传顾客满意。

（2）经营管理模式：对经营利润实行目标管理，把"企业目标"、"部门目标"和"个人目标"密切联系起来，达到同径效果，使下接目标能保证上位目标的完成。也就是说形成开发投资者、目标管理者、供应商之间三位一体的利益链，建立市场规则下的"一荣俱荣、一损俱损"利益关系。

　　总之，“东日瑞景”超市项目须在投资者对整个项目进行充分掌控的前提下通过具有较高水平的经营管理机构，充分发挥领导统御技巧和沟通协调能力在运营上对基本业绩、商品定位、招商谈判、销售促进、人员管理的方面制定十分理性和持续发展的计划；确立具有操作性的流程和规则使各项业务有章可循，从而使人事、财务、商品和卖场管理按既定流程规则推动和发展。

七、项目市场策略：

1、招商渠道和招商方式

F1(地上一层）：生鲜部门供应商渠道应该是采取寄售返点方式，供应商可采联系                            给沃尔玛供货的欣荣茂、冠眞轩等，可以减去供应商审核一项，                             上述也是原合作伙伴之一，可信度高，初期合作采取无风险的寄                        售返点形式，超市开业一年后在采取从此类别供应商进货方式。

F2(地上二层）：杂百类商品自采结合寄售方式，尽量初期采取寄售方式，降低初                      期运营成本和风险。联系本地工贸企业在廊坊代理或办事处，减                      少中间环节。

初期招商方式：寄售合作、租赁形式

2、市场推广：

根据超市项目的目标客户，以如下手段予以市场推广：

（1）形象宣传--着力政府和媒体关注的地方，突出卖点，予以宣传
（2）实用宣传--针对承租潜在客户，以散发宣传单的形式予以宣传；
（3）媒体宣传--以《廊坊日报》《消费广场》《北方商情》《时讯传媒》及廊坊电视台为主要媒体展开多渠道宣传，突出"置业首选、黄金升值"的卖点；
（4）公关活动。

八、项目的盈亏

1、项目的盈亏平衡分析
成本项目明细表
固定成本项目 金额 变动成本项目 金额
上交租金前期推广费管理费用（工资、办公费等） 1500万元100万元294万元 税金及附加 2131．2元
合计 1894万元 2131．2元
总固定成本=上缴租金+前期推广费+管理费用（工资、办公费等）=1500+100+294=1894万元
上缴租金：1500万元/年。
前期推广费：形象宣传、媒体宣传、公关等费用，计100万元。
工资：按月平均工资1000元/人月计，管理人员30人，保结员60人，保安80人，勤杂工60人，共230人，合计年工资总额276万元。
办公费用：15000元/月，全年共18万元。
总变动成本=税金及附加
=3200元/摊位月*12月*税金及附加工5.55%
=2131.2元
保本点出租摊位=1894万元/38400万元-2131.2元=522个摊位
实现目标利润1000万元的出租摊位数：
摊位数=1894万元+1000万元/38400-2131.2元=798个摊位
租金收入和成本（万元）

2、有关敏感性分析
固定成本增加10%，利润交下降19%；
每个摊位租金增加10%，利润将增加30%；
摊位数增加10%，利润将增加