怎样做好便利店选址，开店选址过程中有哪些注意事项？
2020年07月30日
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你可能经常会，听到有人将这么一句话：“选址对了，那开店也就成功了一半”
事实真的是这样吗？
我想告诉你的是，不只是便利店，对所有的店来说，选址都非常重要。大家都看好的、人流大的商圈，房租都贵到离谱。大的人流地，贡献大的销售，这个道理没有自己开过店面的人也了解。
也正是这个原因，一提到选址，很多人第一反应，就是要找人流量大的地方。这个想法，如果放在十年前，没有问题，但现在，就已经不适用了。因为十年前，你的竞争对手就是隔壁店，但今天，你的竞争对手你根本都不知道在哪，可能是隔壁店，也可能是淘宝、京东、饿了么，还可能是楼梯间的自动售卖机。
这就对选址这件事，提出了更高的要求，那么我们怎么办呢？
就是，一定不能“拍脑门”选址，而是要用科学的方法寻找全新的“流量成本洼地”！那么，怎么理解流量成本洼地呢？
比如：你准备在办公区写字楼下面开一家便利店，离写字楼出入口越近，流量越大，租金肯定也越贵；离写字楼远一点的地方，租金便宜，但流量也少。租金的本质是什么？租金的本质，就是线下商铺的流量成本。
把高昂的租金，平摊在巨大的人流上，流量成本其实未必高；远的地方呢？远的地方虽然租金便宜，但来的人也少啊，平摊到每一个人身上，流量成本其实也未必低。
那怎样才能选到一个合适的“流量成本洼地”呢？下面就为大家分享些，实打实的、花钱才能习得的干货。
无论做什么行业的门店，基本上选址可以分为以下几个步骤：
第一步，结合门店的定位、经营模式锁定----商圈/投入预算；
第二步，是根据你店定位好的商圈，以及投入的预算----筛选目标网点；
第三步，利用科学的市调，对确定网点进行实地测查----确定目标网点；
第四步，通过目标网点店铺最终核查--确定最终门面；
第一步，结合门店的定位、经营模式锁定----商圈/投入预算；
定位，这个词经常被大家挂在嘴边。杰克·特劳特说“定位”就是，让你（产品/公司）在潜在客户的心智中与众不同。
翻译一下：就是你打算在社区开一家便利店，选址在高端小区和普通居民社区你所采取的各种策略肯定是不同的。高端小区，你的门店装修设计、货架选择相对要提高一个档次，里面选择的商品也都是品牌里高端的，有很多进口品……；
而在普通居民区，可能挂个门店头，刮个大白，店内摆上货，门口摆上鸡蛋、大卷纸……，直接就开业了。同样是便利店，你针对客群做不同开店策略，这就是“定位”。你可以回忆一下，你在与别人讨论开店时，你们是不是首先匹配的是商圈和定位的问题。
那么，经营模式呢？经营模式也非常简单，就是你打算开一个什么类型的便利店。在说便利店类型之前，我还是先要给大家普及一下什么是便利店。因为，这是“根”！大部分人都是不知道什么是便利店，就开始干，干了后，失败了，回头来，说这个行业不好。所以，开便利店前深度的了解这个行业，非常重要。
ps：我渴了想要立即买瓶水喝，马上走到离自己最近的便利店买瓶水；或者走到一家便利店旁，忽然想起自己要买盒香烟。我们把这种需求叫即时性需求；
我在一家便利店内买饮料，忽然发现这家便利店上了一款新酸奶，包装很漂亮。虽然我没有购买酸奶的需求，但还是买了一瓶尝试了一下。这些需求叫做冲动型需求；
家里突然没有透明胶布了，现在必须要使用，而附近的大卖场太远。没办法就得到附近便利店买一个，这种需求是应急性需求。
即时性需求+冲动性需求+应急性需求=便利性需求。满足便利性需求的店即为便利店
这是便利店的基本定义，当然没到头，在这里就不延展了，感兴趣的同学可以点击下面链接：
我们可以观察一下，所有的便利性需求的商品，单价都不高。都是大家日常所需的基本生活商品。所以，便利店的销售注定是靠量级堆积起来的销售。利润也一定是一点点堆积起来。经营对一家便利店非常重要。
当前便利店模式是什么样的呢？我们一起来看一下：
我们最长见到的，满大街小巷都有的店，就是“夫妻店”。里面销售烟酒、饮料、方便食品、零售、糖果……，这是便利店最基本的“根”，其他的一切模式都是在“夫妻店”的基础上添加形成的新业态。
夫妻店+生鲜（水果、蔬菜）=生鲜便利；
夫妻店+鲜食（关东煮、烤肠、盒饭）=现代便利店，也是我们统指的“便利店”；
夫妻店+生鲜+肉制品+熟食+档口=社区超市，面积是一般便利店的3-5倍左右；
……
不同的经营模式，对于主客层：00/90/80/70；需求属性：个人/家庭；商圈属性：办公/街道/商业/居民；商品策略：速食/生鲜/民生；价格策略：高/中/低；店面VI：时尚/逼格/亲民；面积：大/中/小；都是不同的。你只有先确定好自己的经验模式+定位，才能缩定选址的范围。
第二步，是根据你店定位好的商圈，以及投入的预算----筛选目标网点；
开店选网址先要确定“预算”，相信很多人都很差异，这个其实很好理解。这玩意根你家里买电视机是一个道理，你肯定先确定预算，是5千、6千还是8千。然后再看功能，是不是4K，什么屏幕、什么品牌、多大多厚……，大部分人家都讲究个性价比。
选址也是一样，选址讲究的是“租售比”。资金是选址的最大的约束条件，一定要在一开始就想清楚，这样能够避免做一些头脑发热的决定。出口第一黄金位置肯定是最好的，但房租肯定也是最高的，综合算下来租售比不一定是最高的。要学会测试店面的盈亏平衡点，根据自己的实力综合选择。
在选择的时候，也可以给自己设定一个下限。比如，我有位朋友在开店之前，就决定租金投入不能超过启动资金的四分之一，这样开业后的经营压力会小一些。他那里的行业惯例是，第一笔租金通常需要一次性交半年甚至更多。他开第一家店，第一笔房租花了64000元，就是半年的租金加两个月的押金。
划清自己的承受范围之后，基本上我们就知道自己能够租得起的商圈范围了。因为不同地方的租金水平，基本上是可以通过公开渠道查到的，比如像58同城这样的信息平台。
确定完毕自己的经验模式、定位、可承受的房租预算之后，我们就要确定商圈。什么是商圈呢？商圈，就是以小店所在地点为中心，辐射顾客的范围。简单地说，也就是来你家小店的顾客，他们居住、活动的区域范围。便利店的商圈范围50-300米，不同的区域横跨的范围不一致。
商圈确认，这个事要是放在以前，确实不容易。现在以及好多了，任意打开一个地图APP软件，比例尺调到200米，截图画圈。这就是你能覆盖得到得商圈。
商圈范围内主要目标顾客集散点，就是你的目标客群了。比如：上图这个商圈，背靠小区，右面是学校，又在主街道上。那么，你的定位就是居民+学校店+街道。商品结构就要按照商圈特点进行选择。
很多人选商圈的时候，倾向于选人流量大的商圈。先不说租金会更贵，关键是，有没有考虑到目标客流量是否足够，什么意思呢，你开一个标准便利店，但是商圈人口都是居民且是老年人居多，人流大跟你也没有半毛钱关系。
如果你想开的是休闲类的店，那你一定要选择年轻人或者小孩多的区域，而民生类的店，选择范围相对广一点，只要周围能有1000家以上的住户，就能支撑150平方米左右的民生店。
不过，怎么判断一个商圈里住的都是哪种家庭结构呢？
我教你一招，你可以根据一些细节来判断，比如幼儿园聚集的地方，一般就是年轻夫妻比较多，而社区门口有麻将馆，或者十块钱就能剪一次头发的简易理发馆，那说明这片区域里老年人比较多。
还有一个细节指标，你要重点关注，就是这片区域早上和晚上的亮灯率。
如果晚上天一黑，亮灯率就挺高，一般是三代同堂的多，也就是小孩多；晚上8点过后，亮灯率才会逐渐高起来，那基本上说明小两口、单身的人多。而早晨天蒙蒙亮时，亮灯率就高，那显然就是老年人多。
好了，商圈就给大家介绍到这里，下面我在如何测查商圈。
第三步，利用科学的市调，对确定网点进行实地测查----确定目标网点；
我们前面说的：“选址对了，那开店也就成功了一半”，这句话其实说的就是这个环节，这个环节非常重要，大家一定要认真看。
我认为重点就看四件事：1，200米商圈内一共有多少人；2，门口人流量多少；3，小区、路口、办公楼下等得主动线在哪；4，这附近的相关店铺赚钱不赚钱。搞懂了这四个问题， 你的店开出来肯定错不了。
先来说说，200米商圈内一共有多少人；
前面我们已经提到，商圈的概念，200米商圈范围内的人怎么查呢？告诉大家一个简单的方法，如果小区比较正规，可以根物业要相关的人口统计。如果没有或是要不到，那么没办法只能自己查了。就是笨方法，商圈范围内几个小区/写字楼，每个小区几栋楼，几个单元，一梯几户然后算出总的人数。就能估算出大约的销售。
PS：商圈范围外的不要测量了，测量基本也没用。如果一个小区，你在他的主出入口，其他出入口封闭，或是出去也没有任何购物地方，那么这个小区默认都是你的客源。
第二，再来看看门口人流量多少，如何测查；
这个，正规的连锁便利店已经有了一整套的测算模型，自己做不到那么专业，怎么办呢？
告诉你个简单实用的方法，掐表数人流。在淘宝上买个计数器，在你心仪网址的门口，每经过一个人就按一次表。这个法子很土，但却非常直观有效。一般，周一到周五选择2天进行测算，周六日选择一天进行测试。每日的时间根据你们当地的营业情况。我们这里一般是早上7：00--晚上10：00。这样就测算出门口的人流大小。
第三，小区、路口、办公楼下等得主动线在哪；
所谓主动线，就是大部分人在这个商圈里的移动路线，在主动线上的商铺，人流肯定就多。这个就像，每个城市都有一个步行街，主街上到了旺季一般都人满为患，而旁边的辐街一般就差非常多，就是这个道理。所以，选店一定要在主动线上。
这个也没啥简单的方法，就是测查。比如在小区口，跟着三十个目标顾客走路的路径，主动线自然就清晰了，也就知道哪些店铺位置是在主动线上的。
最后一个需要测查的就是，这附近的相关店铺赚钱不赚钱；
如果这里的店本来经营得就不怎么样，你开一家新店想鹤立鸡群也不太可能。你可能会问，这怎么调查呢，别人也不会告诉我。其实有办法，选出几家跟自己想开的店类似的店，等快打烊的时候，进去点一份餐，去看它的流水单号是多少，再用流水单号乘以它大众点评上的客单价，就能知道它一天的营业额大概是多少钱了。
这里有个小提醒，有可能堂食跟外卖不是同一套流水单号。其实方法差不多，也是等快打烊的时候，点一单外卖，就知道他的外卖流水了。外卖跟堂食加起来，你就知道这家店的日营业额了。如果单据上没有怎么办，那就查他家饭口的人流，乘上大众点评上的平均单价，就能计算出销售。
第四步，通过目标网点店铺最终核查--确定最终门面
A，看目标网址的门口
有的店地理位置看起来不错，但门头很难被各个角度路过的人看见，这种情况你要是租下来了就会很吃亏。比如德克士的选址就有一条原则是绝对不选购物中心地下一层的店铺。有些路边的店也会有这种问题。冬天去看，招牌看得很清楚，因为门口的树叶都掉光了，可到了夏天再去看，店铺招牌就会被挡得干干净净。
还要，门口的楼梯也是重点要关注的，门口是否有超过5层以上的台阶，如果超过5层，顾客的“接近性”会大大降低，需要特别注意。
B，门面的宽度
便利店门面的宽度，至少要在3-5米。第一，门店过载门头招牌就会小，远处看不见，不利于宣传引流；第二，过窄会导致门店过于狭长，会让顾客感觉很憋屈，不愿意进店。同时，空间利用率底，坪效自然而然就低！行业里一般建议，店铺深度在8-10米左右，具体须参考店铺总面积。
C，店铺的层高
店铺在选择的时候，要考虑是否吊顶，如果吊顶，需要考虑吊顶的高度。店铺的顶太低，会给人压迫感，体验感差。还要注意查看是否存在前高后低，或是左高右低等情况。
D，门口是否允许摆商品
这条也很重要，如果门口允许摆。就相当于你的店面无形中扩大了，那就非常划算了。夏天可以摆冰柜，摇摇车等。既可以增加销售，又可以有效引流。你在测查时，如果周边店铺都干干净净，那么多半是物业或是城管不让摆，这个可提前与房东物业确认。
总结：
讲到这里，怎样做好便利店选择，开店选址过程中的注意事项已经给大家介绍完毕。我们在具体的选址过程中还会有很多的变量。但万变不离其中的就是“便利属性“。你的位置要很便利的让顾客看见、很便利的路过、很便利的进门……。便利店、便利店，只有各项都满足了“便利属性”才能真正成功。
就介绍到这吧
全篇完
参考资料 1，得到：黄碧云的小店创业课/根宋宣开小型餐厅
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