郭歆晔 上海商业情报专栏

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地铁上盖商业物业与地铁怎样链接?

2014年04月08日

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  一个地铁站少则有三到四个出入口,最多的达到近二十个出入口,是否能吸引乘客从商场的地铁连接通道经过,除了购物中心自身的吸引力与地理位置之外,连接通道的设计是否便利科学对吸引大量事先无明确购物目的的乘客走进本商场,起了相当重要的作用。需要注意的是,乘客为了规避寒冷的冬季和酷热的夏季,冬夏季往往选择从舒适恒温的室内商场中穿行;而气候舒适的春秋二季,无购物目的的乘客则往往选择穿越室内距离最少的出口上到地面,以避免嘈杂的环境与不新鲜的室内空气,故春秋二季需要购物中心祭出更多吸客法宝。

  地下通道

  通过地下商场与地铁站连接的商业项目,应设法消除顾客的压抑感和拥挤感,例如层高不要过低,连接通道要足够宽阔,上海港汇广场的地铁连接通道宽达十米,比许多同类项目通道宽了一倍,且通道入口设计让客人觉得有亲切感乐于进入,并通过人性化的设计和全面的标识系统解决地下建筑方向感差且有幽闭感等问题,上海国金中心IFC还出资将属于地铁站的地铁通道装饰得和地下商场色调一致。对于地铁连接通道过长的项目而言,不妨学习国际机场设置移动步道,上海新世界商城和杭州大厦等已在各自的地下通道和二楼连廊设置了移动步道,但移动步道会降低人流通行速度,不够宽敞的通道且人流过大的项目应谨慎设置移动步道。某些购物中心无法通过商场与地铁站直接连接,通过扶梯连接到地铁站(例如上海美罗城地下一楼商场设置两部往上的扶梯连接位于地下二楼的地铁站厅),但只考虑吸引客人进商场,却不考虑客人出商场进地铁站,只设置了从地铁站厅通向购物中心的扶梯,客人从购物中心通向地铁站却必须走狭窄的步行楼梯,显然非常不人性化,无法吸引乘客成为购物中心的忠实常客,而海外某些客流量极大的地铁上盖商业项目则并排设立4部扶梯(2上2下)为客人提供最大程度方便,新近开业的上海新天地时尚购物中心也设置了并排的3部扶梯(2上1下)。

  天桥廊道

  通过二楼或三楼商场与高架地铁车站相连的地铁上盖项目(准确而言为地铁侧盖商业)而言,连接轨交站的二楼或三楼的天桥连廊应该为客人提供尽可能的舒适体验,以吸引客流乐意经常甚至固定从本购物中心内通过(吸引客人进一步消费是在此基础上的深化课题),例如舒适的空调和新风系统,宜人的照明和采光,清洁卫生且安全的环境,完备的消毒措施,布置温馨有感染力的艺术画或者生动有趣的广告(如上海港汇广场由泰德商媒设置的翻牌广告),完善的物业管理、室外天桥还加上了防风避雨的顶棚甚至改造成彻底封闭且加上空调的室内连廊,台阶上添置了防滑装置,从而打破客人对冷冷清清且毛坯状的地下通道和天桥的传统不良印象。

  可参考案例如杭州大厦商业城二楼天桥连廊、宁波银泰东门店二栋楼之间的各楼层连廊。而香港太古城中心和福德广场的过街连廊更是比普通狭窄的天桥宽了十余倍,二楼至五楼每层数十米宽的连廊形成了壮观而又巧妙的“连廊商场”,二侧的地下室商场也完全连接在一起,将马路二侧的商场完全融合浑然一体,特殊的“连廊”上不仅有琳琅满目的店铺更设置了休息座椅和园艺绿化景观,消除了客人对孤单冷清的天桥的冷漠感,使得客人自然而然的游遍整个购物中心;购物中心与周围所有建筑都建立便捷的廊桥通道,购物中心内部动线得以升级为公共走廊从而成为客人最佳的出行路线,从购物中心内穿行成为常规通勤路线的一部分并顺带消费甚至上升为日常生活方式)。

  但如此宽阔的跨街区 “连廊商场”需要市政规划部门前期的特别支持才可能获建,此类规划还可参考马尼拉的SM MEGAMALL,除了一楼是宽阔的大马路,原本隔路相望二个单体购物中心的每个楼面都完全无缝衔接在一起,从外表看,就像马路从一个巨大盒子中穿墙而过,很难觉察出每层原来都有超宽的天桥商场。而上海新天地南里与新天地时尚购物中心二楼商场的连接廊道虽然宽度不足以开设商铺,但极具设计感的装饰却引得客人边拍照留念边到了对岸商场,而有的购物中心廊道则设置了大屏幕LED播放广告与趣味短片。
 
  总之,地铁连接通道/廊桥是乘客对地铁上盖购物中心的第一印象,关联着乘客是匆匆路过商场成为过客还是步入商场成为潜在顾客,对连接通道的卫生、通风、防火、排水、安全、出入口管理必须高度重视。此外,轨交站点与购物中心的地下连接,受到开发商需投入巨额资金、接驳口的位置是否合理、地下结构与地下空间建设技术水平、地下管廊在技术上是否允许、地下通道建筑体是否能承受地铁运行时造成的“活塞风”等诸多难题的考验,尤其地铁开建之前就已建成的商业物业与地铁站接驳存在更多难点。但有远见的开发商依然不舍弃对地铁连接通道的追求,例如广州太古汇项目在地铁接驳问题上与地铁公司存在分歧,拥有太古城中心和又一城等丰富地铁上盖商业经验的太古集团为了达到商场可以有多个出入口直通地铁站的目的,不惜牺牲多年时间反复修改图纸,并最终获得成功。

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