联商专栏：今年1月，上海率先亮相11个项目。

其中，包括六个新项目：复星收购的真如星光耀与旭辉上海旗舰项目宝山旭辉U天地，局部楼层小范围试营业的唐镇恒生万鹂、董家渡中福城、东方懿德城与浦江镇国际品牌珠宝中心珠宝城，及五个存量改造项目焕新开幕：徐汇梅陇购物中心原华轻中心、浦商百货博山东路店原博达商场、魔贸580原韩城广场、四川北路甜爱坊原友好村、静安新业坊园区配套商业。

统计显示，2019年上海的商业项目供应量将持续在高位，且存量项目改造占比攀高。

注：以上部分项目不排除延期开业。

展望未来18个月上海将登台的商业项目，将呈现十大特点：

一、存量优化升级延展至全市各大商圈

量优化升级项目持续增多，继2018年南京东路世茂广场与一百商业中心、淮海中路新天地广场原太平洋百货、徐家汇港汇恒隆广场北座原富安百货均爆改成功后，18个月内38个存量升级项目将由核心商圈延伸至全市各大小商圈例如赵巷的合生新天地原米格天地奥莱、青浦西郊乐缤纷、奉贤城太时尚广场原绿天商城。

中心城区典型改造案例如：南京东路的新世界城、永安百货、新世界休闲港湾原先施百货，淮海中路的Tx淮海剧汇原华庭伊势丹与一百淮海店、巴黎春天淮海店、新鸿基中环广场与淮海南丰荟原瑞兴百货，徐家汇港汇恒隆广场主楼与太平洋数码二期原大千美食林，陆家嘴万象时代广场原华润时代广场，南京西路的四季坊与原摩士达商厦，豫园商城的空中豫园，中山公园巴黎春天新宁店，百联南方商城2期友谊商城，四川北路甜爱坊，大柏树百联曲阳购物中心原上海商务中心，控江路假日百货，长寿路亚新生活广场，虹桥友谊商城，华侨城苏河公园西区1期sMart，其中百货商场改造占比高达六成。

其中，最被业界关注的十大存量优化项目为：港汇恒隆广场主楼、万象时代广场、新世界城、永安百货、Tx淮海剧汇、百联曲阳购物中心、百联南方商城、合生新天地、豫园商城、假日百货。

新世界城改造后的百货比例将从80%左右下降到50%，引入大型IP项目、攀岩互动项目、“最美书店”钟书阁、冰雪世界，上海杜莎夫人蜡像馆则将升级为旗舰店，并在二楼打造超广角立体观景休闲区等。

万象时代广场和日本设计大师Nendo的合作改造，区别于目前零售市场“大而全”的商业趋势，项目将引入高品质跨界业态集合店，打造以生活方式为核心的消费体验，以“生活美学家”为全新定位，彰显商业理念和价值追求

百联南方2期友谊商城打造多维度社交购物中心，聚焦年轻潮人和年轻家庭的消费群体，引入多个新型业态和区域首店。新能源汽车展厅、新文化生活空间、无边界美食厨房、健康活力运动场等概念将集于一处。

二、资产并购推动存量商业整体改造转型

受近年商业资产整体并购推动的存量改造项目增多，例如龙湖、凯德、金茂、远洋、凯龙瑞、融创美罗、央视分别收购的华泾商业商务中心、徐家汇腾飞广场、提篮桥星乐汇、曹家渡原元博友谊商店、嘉杰广场、上海广场、梦中心，以及淮海南丰荟、818广场、彩虹湾缤纷商都、芳汇广场、豫园福都商厦、城隍庙广场、721广场、南六、大上海紫金城原百联虹口……

三、四大巨型MEGMALL集体爆发

增量新项目方面，巨型购物中心MEGAMALL集体爆发，南翔印象城MEGA、真如LOVE@大都会、青浦万达茂、大宁利福久光城四大巨型购物中心将陆续绽放，成为上海巨型购物中心集中登场的一年，更大的商业面积意味着足够大的施展特色空间及更大的操盘难度，因为全业态全客层容易淹没项目特色，故此MEGAMALL需要更标新立异的特色。

南翔印象城MEGA

所幸四大项目均系出名门且亮点频出，例如南翔印象城MEGA商业空间与生活美学无间融汇，双下沉式主题广场，空中主题花园，天空跑道、沉浸式生态空间，景观退台等特色体验场景，倾力打造引领精致生活方式的购物中心。麻花剧场上海首店等450个品牌按社群体验重新定义和趣味组合，不同楼层包罗多元主题，全面适配多重生活方式，开启个性体验时代。

真如LOVE@大都会堪称魔都地下商业部分最大的综合体，项目设计以“大都会”为蓝本，提供划时空、跨领域大都会概念的购物体验，以“爱”为轴心构建四大尊尚领域购物消闲圈、时尚优活圈、经济核心圈、创意文化艺术圈，并设有设有13个特色主题中庭与广场。

青浦万达茂融“文、旅、商、居”于一体，以主题化、复合型体验业态组合为核心，青浦万达茂旨在为江浙沪居民及游客提供家庭亲子、娱乐、休闲、购物的全新升级目的地，融入以“新、奇、趣”为核心的互动体验空间，引入汽车科技主题乐园与昆虫主题儿童乐园。

大宁利福久光城

大宁利福久光城采用溪谷设计理念和U型布局及首创的珠光纹理中庭与流动曲线获得多项设计奖项。

四、主题购物中心亮点频出

艺术人文主题、公园剧场主题、客群主题、儿童主题、场景主题、女性主题等各种主题购物中心日益增多，典型新项目诸如：天安千树广场、im shanghai长宁国际、Tx淮海剧汇、万象时代广场、东渡蛙城、元祖梦世界、威尼斯小镇、OXO CITY奥所未来城、梦中心、新天地广场。

如Tx淮海剧汇希望打造融合科技、潮流、艺术、人文等众多元素的“剧院”，引入舞台与绿洲，让每一位消费者都成为舞台上的主角。高颜值、开放空间，将是Tx淮海剧汇外观上给人的最强烈感觉。而项目改造最大特点是将与周边雁荡路街区及复兴公园融为一体。

IM Shanghai长宁国际

主题购物中心在上海虽谈不上首创，但落地执行非常考验功力,需要既足够创新跨界引领场景新潮尚，又能接地气务实地结合主流客群实际需求进行不脱离主题的调整与平衡，更要顺应时势求新求变，切忌故步自封一成不变。

千树广场将自然、文化、历史元素巧妙融合，远离混凝土的冰冷和枯燥，打造有温度和生命力的项目，采取差异化定位，在大众潮流和小众精品业态间进行平衡，让消费者跟随大众推荐之余，将更多流量和时间放在创意品牌和单品上。

五、社区购物中心深入腹地填补商业空白

社区型购物中心深入居民区腹地填补商业空白，今年典型项目：剑川路站龙湖闵行天街、宝山招商花园城、御桥复地活力城、崇邦上滨生活广场、上大紫荆谷（经纬汇）、宝杨宝龙广场、龙湖华泾天街、浦江万达广场、金地九亭中心、宝山旭辉U天地、马桥龙湖星悦荟、唐镇恒生万鹂、周浦永乐广场、三林东方懿德城、融创五莲精彩天地、百联曲阳购物中心。

如百联曲阳购物中心将打造为上海首家Learning-Mall！首创室内剧场空间、虹口最大的儿童主题乐园、贴心设置儿童寄存区等都将惊艳亮相，项目将升级消费环境，配套互动体验式项目，商场内富含文化性和趣味性，为曲阳社区及周边居民打造一流质感生活。

龙湖闵行天街

龙湖闵行天街延续TOD内涵，打造一座“垂直智慧家庭港”，整合立体交通网络，推出沪上首个亲子娱乐大平层，包含欢乐小镇、家庭服务区，五星级儿童休息舱、家庭专属车位等吸睛规划。更将打造1万方以东方美学为主题，集合手作、文创、轻餐的“吉祥寺”主题街区、空中运动场及可16小时提供服务的“深夜厨房”和“深夜书房”。

且看这些社区购物中心如何提供精深的社区服务，提升项目黏性，巩固自身客源。

老西门复兴荟

六、兼顾办公客群与节假日客流的商务区购物中心

位于商务区的商务型购物中心往往以精致著称，平衡经营好办公客群与节假日客流是项目取胜关键，今年典型项目：晶耀前滩、虹桥丽宝广场、静安国际中心、IM Shanghai长宁国际、徐家汇中心ITC一期国贸汇、新鸿基中环广场、新天地广场、淮海南丰荟、陆家嘴中心、白玉兰广场、中信泰富尚悦街、国华广场、虹桥协信中心、虹桥金臣汇、老西门复兴荟。

晶耀前滩

晶耀前滩乃前滩板块首个商业项目，拥有周边总部企业、高端住宅、文化娱乐、体育运动以及超大面积的生态资源。项目将以社群化商业运行方式，与前滩的各类资源形成互动关系。未来项目的商业氛围会融合商务型购物中心和社区型购物中心各自的优势形成独特的个性。

七、新项目带动新商圈起势

在新项目带动下多个新兴商圈即将启航，例如南翔印象城MEGA、铁狮门晶耀前滩、龙湖闵行天街、宝杨宝龙广场、白玉兰中心、上滨生活广场、紫荆谷、复地活力城、金地九亭中心、云麓之城、宝山招商花园城、森兰招商花园城、绿地观雎里、静安国际中心、缤纷商都将分别带动南翔、前滩、剑川路、吴淞、北外滩、上大、御桥、九亭、罗店、水产路、外高桥、五里桥、不夜城、彩虹湾等商圈壮大与复兴。真如LOVE@大都会与星光耀、青浦万达茂与东渡蛙城更将联手托起真如商圈与青浦淀山湖大道商圈。

森兰花园城

八、大虹桥项目扎堆上市

随着大虹桥商务区两大先锋项目虹桥天地与虹桥天街大力调整后渐入佳境走上正轨，今年大虹桥又将迎来虹桥丽宝广场、虹桥绿谷广场、虹桥协信中心、金臣汇、虹桥阿里中心、OXO CITY奥所未来城七个特色各异的项目进场。

虹桥丽宝广场是虹桥商务核心区内唯一的都市绿岛、花园生态办公复合体，其从生活美学、社群服务、家庭成长、创新娱乐四大基因出发，构建6个10米挑高空间，打造六大全新主题式商业：宴遇九份、秘密花园、留忙坞、和风日丽、食色工坊、明日世界。以“生活家的姿态”为商业赋能，将台式、日式文化与本土文化相融合，为消费者创造“新生活中心”。

虹桥丽宝

奥所未来城位于原虹桥枢纽磁悬浮大厦，结合交通枢纽的特殊功能打造融合艺术、科技、未来生活方式，全方位整合线下实体场景与线上虚拟场景(OMO)的一站式枢纽体验空间。

九、小而美购物中心破茧而出？

每年新开业及改造项目中小于5万平方米的中小型商业项目均超过半数，但能被人记住并粘上小而美标签的项目却少之又少，随着新鸿基、崇邦、金茂、吉宝、招商蛇口、融创、金臣、凯德、百联、香港新世界等龙头企业纷纷跻身中小型项目，今年小而美项目有望大幅增加。

最被看好的新项目诸如：徐家汇中心一期国贸汇、新鸿基中环广场、崇邦上滨生活广场、金茂星乐汇、吉嘉K-PLAZA、宝山招商花园城、金臣汇、虹桥阿里中心、永安百货、巴黎春天淮海店。

业内预测虹桥阿里中心或将成为杭州亲橙里的上海进阶版。

马陆吉嘉K—Plaza

十、持续进阶化茧成蝶型项目备受关注

2018年soft open向今年正式营业grandopen过度的项目包括：淮海中路新天地广场、提篮桥白玉兰广场、陆家嘴中心、南外滩BFC外滩金融中心、马陆吉嘉K—Plaza、真如星光耀去年各自引入了一批首店品牌，且看这些项目今年如何在磨合期内持续发力，陆家嘴中心L+MALL的主力店法国老佛爷百货表现更是备受关注。

总之，在2019年新开的项目里面，既不乏万达、龙湖、万科印力、新鸿基、崇邦、凯德、百联、金茂、绿地、中信泰富等在上海扎根已久的老牌龙头集团，此外，还有铁狮门、招商蛇口、金地、碧桂园、卓越、台湾丽宝、融创等新进入上海的外来新贵。

（来源：联商高级顾问团成员 郭歆晔，数据支持：中商数据）