郭歆晔 上海商业情报专栏

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探索公园城市多元商业新路径,这里有一些新思路

图片/企业供图

10月24日,成都,一场旨在推进城市动能和公园城市生态价值转化的“成都首店经济公园商业对接大会”召开。18个品牌完成了现场签约,12个首店落户成都公园绿道。

推动绿道商业、公园商业、“公园+”城市商业综合体的发展,可以帮助推动塑造消费新场景、提升消费新供给、培育消费新热点、引领消费新升级。

探索“公园+首店”新经济模式,可以帮助推进美丽宜居公园城市建设、坚定践行“绿水青山就是金山银山”的城市发展理念。

▲江滩绿道里的拉咖雷森

具体而言,公园商业的配比、业态管理、经营管理等方面,有哪些值得参考的经验和建议呢?

1公园让城市更美好,商业让公园更鲜活

城市中最具生态价值的是自然生态的公园绿地,最具经济活力的是多姿多彩的商业空间。两者如能有机融合,无疑将激发出巨大的潜力及想象空间。

随着城市节奏和消费水平的提高,继一站式购物中心大行其道,健康的绿色生活方式正成为新时尚。

伴随城市中公园绿地的类型与面积与日俱增的同时,公园配套的商业类型也正不断创新以适应新时代的需求——不同类型不同特点的公园内部配套因地制宜并因客而变;以公园、水系、湿地、山丘等生态类基础设施为导向的城市空间开发模式POD(Park Oriented Development)日渐兴盛——例如公园相邻地块购物中心纷纷破土而出;绿化生态主题的购物公园也日趋增多。

▲天府新区鹿溪河湿地公园里的生态蜻居酒店

各种多元化的公园商业为满足人民群众对美好生活的向往而共同协力,让人们在惬意的自然环境中其乐融融地享受人文商业的便利,并适时同步体育运动和旅游游憩逐渐全民化、常态化、休闲化的变化。

2依托公园城市而起的多元创新商业模式

近年来,世界各大城市纷纷加大公园绿地的建设规模。新加坡已不再满足于“花园城市”,立志升级成为“花园中的城市”;上海计划未来三年建设绿地3600公顷,其中公园绿地1500公顷,人均公园绿地面积8.5平方米以上;深圳目前全市拥有1090个公园总面积达39319.4公顷,公园绿地500米服务半径覆盖率达到90.87%。

▲锦江绿道的锦书来书店

今年3月初,新修编的《成都市城市总体规划(2016-2035)》通过,“公园城市”这一全新理念被写入新的总规划,成都明确提出将加快建设美丽宜居公园城市,实现新时代成都“三步走”战略目标,建设全面体现新发展理念的城市、美丽宜居公园城市、国际门户枢纽城市、世界文化名城,迈向可持续发展的世界城市。此番成都修编总体规划“公园城市”中,最大亮点是依托公园而起的多元商业模式。

3那些藏在公园里的惊喜

公园与商业是城市美好生活的两个标配。当公园绿地与城市紧密结合在一起,市民们在小型社区公园里打拳练剑遛宠物,在大中型城市公园/绿道里遛娃游憩休闲,在特大型自然公园/郊野公园里轻松度假,当公园成为人们生活中密不可分的一部分时,逛公园自然而然地被赋予了全新意义——健康积极的新生活方式。

各类公园分布在城市的各个方向,不同类型的商业配套依据客群所需有机地散布在公园里,公园、运动与商业实现零距离结合……便利而自然的“公园+”越来越成为拉动体验式消费增长的新引擎。

▲兴隆湖畔的银芭餐厅

以公园理论而言,不同于深山老林中的国家自然保护区,城市中的公园与城市融为一体,首先是为市民和游客服务的,所以城市公园应当是充满情感和动感的,可以为人民群众的美好生活提供各种有趣的活动及新消费场景载体。

如果说自行车和公交车成就了商业街和百货大楼时代,私家车和地铁助力购物中心时代崛起,最新的公园绿道及开敞空间场景中的商业融合,则是多元交通和多元商业模式发展下消费升级的新产物和潜力代表。那些藏在公园里的惊喜不仅更容易获得市民的青睐,公园+商业的宜居宜商新模式未来也有望改写城市的商脉。

4“公园+”典型案例

新加坡东海岸公园 (East Coast Park)是沿沿海公路和海滨沙滩而修建的占地158万平方米大型休闲型公园,也是新加坡最大的免费开放大众化海滨度假区。

公园内有各种运动、旅游、餐饮、娱乐设施,适合游栖一整天,公园拥有东海岸人工湖美食村及近二十家特色餐厅、儿童乐园、极限滑轮公园 、野营地、人工冲浪泳池、水上乐园、健身中心、全天候网球中心、高尔夫练习场、SPA、东海岸娱乐中心、热带鳄鱼园、UDMC度假村等等,每到节假日,园内到处都是熙熙攘攘的年轻人及家庭旅游者。

新加坡滨海湾花园(Gardens by the Bay)由滨海南花园、滨海东花园和滨海中花园三个风格各异的水岸花园连接而成。

该花园占地101万平方米包括植物冷室、园艺展览花园、华侨银行冠名的空中走道、远东机构赞助的儿童公园及儿童水上游乐场,并设有总面积达7千平方米的12家餐厅包括米其林餐厅pollen,位于滨海湾亲水黄金位置,而整个滨海湾项目的组成部分还包括金沙综合体(购物中心、赌场、酒店、剧院、空中花园)与艺术科学博物馆。

富有活力的公园新生活方式,不仅仅是吸引老年人锻炼身体但年轻人却百无聊赖的老旧无趣绿地,或仅仅吸引外来游客打卡拍照却对本地人毫无吸引力的所谓公园景点。

我们注意到,国内各地部分新规划的大型公园更注重生机盎然的综合布局,采取泛绿地混合商业用地的综合性公园概念进行规划,典型案例如体育主题的成都沙河公园、文化主题的成都东湖公园、美食主题的成都南湖公园,以及成都鹿溪智谷、成都锦江中央公园。

▲锦江绿道夜游锦江

近年来,公园景区附近的区域购物中心也日渐增多,例如北京朝阳公园与蓝色港湾、深圳欢乐海岸湿地公园与欢乐海岸综合体、上海大宁绿地与大宁小城、上海长风公园与长风大悦城、杭州西溪湿地公园与西溪印象城、上海国际旅游度假区迪士尼乐园与奕欧来奥莱……

5公园商业应如何引导和提供支持

公园商业的优点在于环境雅致,缺点则在于铺位隐蔽,七点对策建议如下:

1,加强监管。保持公园公益性及业态不违和前提下,根据商圈特点规划业态,优先发展老百姓喜闻乐见的项目。

2,牵头推广。公园商业往往隐藏在绿化中,难以被商家看到,需要政府牵线搭桥加强公园商业项目的推广。

3,政策支持。公园铺位较为隐蔽,所以市场培育期会比其他商业项目更长,应在租金及税收方面给与一定的支持。

4,推广支持。从经营获客角度,可在公园大门及附近道路设置公园商业广告牌,或在相关媒体争取露出机会。

5,搭建平台。对于不适合彻底商业化的公益性商业项目,比如儿童乐园或老年康体设施,可由商业机构冠名赞助实现免费开放或低价开放。

6,加强导视。公园内部需要增加导视指引牌,避免客人找不到或走冤枉路。

7,规划先行。对于希望设置商业配套的新建公园而言,规划先行包括基础设施与业态定位两方面,一方面应事先预留充足的水电煤及排污净化处理的基础设施,停车场的布局应合理避免停车场步行至铺位距离过远。另一方面,在公园启动建设之前也应事先做好商业业态业种的规划定位,避免相关基础设施的布点点位失误与浪费。

6公园商业的业态创新与深度匹配

据联商网零售研究中心及中商数据联合提供的相关公园商业数据来看,不同规模不同地理位置不同主题的各类公园各有其优劣势,在保持公园公益性及业态不违和的前提下,当根据商圈情况因地制宜因客而变,根据潜在需求与市场规律规划业态业种,同时根据公园商业独特的园林景观资源化劣势为优势。

▲江滩公园沙滩泳池

例如位于大型公园内部日常客流不高但环境清雅的区域可以设置对自然环境要求较高的高雅业态,例如SPA美容馆、瑜伽健身中心、温泉、茶馆。相对于环境嘈杂且租金高昂的购物中心,这些环境体验性业态更适合在敞开的自然生态空间发展。

位于市区成熟区域的社区公园往往客流众多且以中老年市民为主,商业配套适合选择便民利民客单价较低的大众化餐饮尤其老字号点心店、大众化茶馆、书店、图书馆、画廊、花店、太极拳馆。

位于商务区的新城公园或江河湖畔的绿道公园,客流量不是非常高但消费能力较高的商务客群较多,应充分利用景色雅致的优势,引进商务型的咖啡、西餐、东南亚餐厅、高档中餐酒楼、SPA美容馆、电竞场馆、瑜伽健身中心、书画院、国学馆。

次中心与居住区的大中型城市公园,公园占地面积更大,游客密度相对较低,适合家庭定位,除了可以有游船、垂钓区、大型游艺机甚至极限运动设施外,可适当增加目的性较强的配套如:文化艺术展馆、图书馆、美术馆、博物馆、剧场、花木店、运动健身馆、球场、游泳池、会议中心、婚礼会所、幼托园、少科站、主题儿童乐园、萌宠动物园、CS射击俱乐部、卡丁车、水上乐园、烧烤区、美食市集……

郊野公园和自然公园往往路途遥远,上班日与节假日客流存在严重的潮汐现象,适合目的性最强的业态,如:马场马术中心、温泉、大型游艺设施、房车营地、帐篷营地、采摘区、酒店、养老疗养中心……

7POD导向的公园旁购物中心

对于POD导向的公园旁购物中心而言,其两大独特优势是公园的游客及公园的自然景色,公园相当于购物中心的主力店,公园应该充分利用该两大优势,根据公园主客群进行业态组合,同时向公园借景设置观景铺位。

▲桂溪生态公园本直球馆足球场

但不同类型公园对购物中心的影响不尽相同,其中中心城区的大型城市中央公园不仅对游客的吸引力最强,和商业的互动也较高,匹配设置区域型购物中心;地处远郊的郊野公园及绿化廊道则适合奥特莱斯与商旅文体主题项目;而小型公园对商业的影响很小。

毋庸讳言大型公园存在对商圈路网阻隔以及造成商圈内居民数量相应减少——例如某公园占地50万平方米,按住宅容积率2计算,可建设100万平方米住宅容纳3万多居民,如建设容积率更高的办公楼,则可吸纳更多的商务客群,这两点对大型公园旁的购物中心无疑面临很大的挑战,需要积极吸纳公园游客与公园有效联动弥补先天缺损的客群。

(文/联商高级顾问团成员 郭歆晔,本文仅代表作者观点,不代表联商立场)

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