出品/联商专栏

撰文/联商高级顾问团成员、联商网上海商业情报专栏 郭歆晔

曾几何时，拥有四川北路的虹口区是沪上仅次于黄浦区、卢湾区的商业第三极。随着购物中心时代的到来，以百货和街铺为主的四川北路日渐式微，巴黎春天虹口店、东宝百货、国际商厦、第七百货、新凯福商厦等曾经的「热点」都已烟消云散。

一段时期以来，虹口商业已成为没落的贵族。但欣喜的是，虹口商业复兴之路正悄然进行，新的商业图景日益清晰。

虹口是一个现代商业起步很早的区域，是上海商业曾经的三强区之一，但近十年来，虹口商业在全市商场营业额榜单上，仅剩「一枝独秀」的凯德虹口商业中心。

今年，虹口终于有了扬眉吐气的底气。

就新开业大型购物中心的数量和质量而言，凭借瑞虹天地太阳宫与北外滩来福士两大优质项目，今年可谓当之无愧的「虹口年」（预告：后续Mall星人将推出北外滩来福士和瑞虹天地太阳宫单独的深度观察文）。

▲注：大型购物中心指10万平米以上的项目，不含停车场、办公楼等

PART 1

虹口商业未来集中在三大板块

除了今年的集中爆发外，虹口商业近年的发展其实有迹可循。

2017年是虹口购物中心复兴的启动元年。过去5年来，瑞虹天地月亮湾、崇邦上滨生活广场、北外滩白玉兰广场、曲阳百联四大购物中心成功开业，为今年的全面反攻奠定了基础。

不过也应该看到，凉城板块搜乐城、四川北路星荟中心两大新项目长期处于疲弱的soft opening状态，江湾镇绿地彩虹湾与大上海紫金城（原百联虹口）更是迟迟无法启动，曲阳生活购物中心和天虹商业广场同样不尽如人意——天虹扩建升级为万泰广场，本月底重开。

总体而言，虹口商业未来三大板块集中在瑞虹天地、北外滩、四川北路。

1、四川北路板块

道路狭窄犬牙交错全长3.7公里的四川北路位于虹口区西南，传统条状商业街沿线众多街巷小店颇有市井平民烟火气息，此特点和香港弥敦道沿线油麻地旺角一带颇为神似。

辖区内集中了一堆中小型商场，如巴黎春天百货（原福德商厦）、二十一世纪运动城原福都商城、新凯福商厦、盛邦国际大厦原福海商厦、国际商厦原苏宁电器、中信海泰广场、春天商城、 壹丰广场原天宸玫瑰广场、利通广场原中信泰富申虹广场、高宝新时代广场原东宝百货、天兴百货、虹口商城、凯润广场、嘉杰国际广场、多伦生活广场、多伦文化街。但这些项目大多商业面积有限，设施老化难当四川北路复兴大任。

目前四川北路商业重心已由南转北，商场一哥由早年东段的第七百货春天商城，十年前中段的巴黎春天百货东宝百货，演变为如今最北侧偏居四川北路之外的虹口体育场站交通枢纽巨型购物中心——凯德虹口商业中心。它是如今虹口的人气及业绩之王。

虽然新开业的星荟中心不温不火，烂尾的虹口商城与多伦多二期文旅街区十年如一日无法启动令人黯然，但四川北路悄然中也有了新气象，艾尚天地（原凯鸿广场）和甜爱坊（原中日友好村）去年改造升级后己焕新开幕。

正蓄势待发的宝华商业广场原东泰休闲广场能否再现香港弥敦道旺角城市更新优秀项目朗豪坊的神韵，令人期待。拥有魔都最美180度江景的中美信托金融大厦，是黑珍珠餐厅与米其林餐厅选址的黄金宝地。嘉杰国际广场被凯龙瑞集团收购更名为合新里之后，也正计划全面改造，而加紧建设中的滨港商业中心未来将成为四川北路的C位主角和希望之星。

四川北路海宁路口的香港崇邦集团旗下滨港商业中心，项目包括9万平米的超甲级写字楼、10.9万平米的购物中心及1.5万平米的石库门保护建筑商业街区「今潮8弄」。

今潮8弄是滨港商业中心的保留修缮建筑街区，由占地1.5万平米分布在8条里弄内的60幢石库门房子和多幢优秀百年历史建筑组成，在城市更新和旧区重建中，成为虹口区历史文化传承的注解，未来上海文学馆和虹口历史文化馆（如果做成老虹口主题街区很有味道）也将落户于此。

崇邦在虹口连投上滨广场与滨港商业中心两大项目，对虹口是真爱。

2、北外滩板块

大拆大建后的北外滩风格与四川北路截然不同，是全新滨江CBD。且看北外滩如何唤回昔日繁华。

规划有滨水区活动平台与商务区空中步廊的北外滩与浦东陆家嘴及黄浦老外滩遥相辉映，原有商业如三角地菜场、大名百货与华侨商店提篮桥分店等皆已成过往云烟。

北外滩西段重点打造以国际客运中心站上盖白玉兰广场与上港邮轮城为主体的核心商务区，2.6万平米精而美的双狮汇计划年内开业。未来将启动以水上中庭为特色的虹口港休闲区和以里弄为特色的昆山路商业街区。

北外滩东段商业重心是提篮桥站上盖——堪称「灵感之城」及潮趣生活×商业创新试验场的北外滩来福士广场。项目开业后人气爆棚，与附近的金茂时尚生活中心星外滩地下商业街、鹏鑫白金湾广场、绿地北外滩中心、浦江国际金融广场、建发大厦等小型商业配套共同构成了北外滩商圈。

此外，3万平米的北外滩金茂广场商业将于明年加入助攻。虹口区计划对周边的提篮桥监狱、提篮桥犹太难民历史街区、扬子江码头、摩西会堂周围部分优秀历史建筑街巷或进行保护规划，营造多类型建筑新旧共生环境，形成以历史文化风貌保护区为特色的提篮桥中心商业休闲区。

上北外滩的收官之作则是上实集团的多个地块，其1期联手日本森大厦株式会社，打造北外滩版的「六本木」26万平米文化商办综合体上实中心，内设2千座的上海首家专业音乐剧剧院及文化休闲娱乐设施，外加4.1万平米配套商场。后续的2期HK323地块与3期91街坊480米浦西第一高楼综合体，合计将为北外滩带来20万多平米的高品质商场。

北外滩其他在建商业项目包括上海地产集团综合体与金茂集团提篮桥街道周家嘴路余杭路HK314-05商办综合体，金茂项目商业大多设置于地下，商业总面积达6万平米外加1万平米体育设施。

3、临平路瑞虹天地板块

如果说北外滩和四川北路分别拥有一江一河，那么临平路板块就是瑞虹天地的天下。

临平路板块以虹镇老镇旧区改造为瑞虹新城而闻名，其商业同样源自于香港瑞安集团的瑞虹生活广场（当年精致的易买得超市令人印象深刻）及瑞虹坊街区商业，其后瑞虹天地一期星星堂与二期月亮湾先后迎客，18万平米的三期太阳宫将于今年国庆前夕盛大开幕，完成20年拼图后的瑞虹天地总商业面积超过30万平米，成为上海市区史上规模最大的组合式商业项目，的确不负天地之称。

瑞虹新城将规划建设地下商街，今后市民在这里购物不用担心刮风下雨和太阳直晒，一条长约一公里，规划从轨交10号线邮电新村站至轨交4号线临平路站之间的地下商街，将联通整个瑞虹宇宙商圈。

外加香港崇邦集团旗下5万平米的上滨生活广场，与周家嘴路在建的中垠国际广场，临平路瑞虹商圈将成为整个虹口乃至北上海的商业新亮点。

4、虹口其他板块商业

临平路与四川北路两大板块之间双线换乘的海伦路站周边有上海音乐谷、1933老场坊及在建的祥生地产旗下蝶恋花综合体等文化商业设施。

位于虹口最北部的江湾镇，目前像样的商业仅有吉买盛大卖场而被诟病商业配套不足，由于商场紧邻江湾镇地铁站，吃瓜群众期望租约到期后业主华润集团能将物业收回打造社区购物中心华润五彩城（和上海商务中心改造成百联曲阳购物中心如出一辙），虽然目前并无任何实质消息。

江湾镇版块内在建的2座商场分别为毗邻江湾镇站吉买盛的虹口商业集团旗下江湾镇街道HK0014-06号地块竑杉湾小型商办综合体，及虹口商业集团与绿地集团合资的彩虹湾绿地缤纷商都，前者有望于年内开幕，后者多年以来仅有麦德龙超市对外营业，期待传闻中的彩虹湾收购案加快推进，项目整体早日开业。

凉城板块受新轨交线开工利好，原麦德龙虹口店动迁后正由临港集团建设为20余万平方米的北中环国际创新中心综合体。

此外，虹口区规划了7大特色社区商业街：北外滩滨江休闲文化特色街、水岸特色创意文化休闲街、哈尔滨都市慢生活主题商业街、广灵二路社区生活商业街、广纪路科技人文创意商业街、百福里金融创客特色街、欧阳路祥德路国际教育创新和文化生活特色街区。

▲图为虹口区商业项目 - From《规划中上海商业项目分布》

PART 2

虹口商业曾经的辉煌、衰弱和复兴

清乾隆年间，虹口港周边形成人气旺盛的集镇。上海开埠后以港兴市，英美洋行在黄浦江北岸先后筑建汇山、公和祥等十多处码头。随后百老汇路(东大名路)一带形成以提篮桥为中心的集市，1863年美租界东界扩张到吴淞路，美籍侨民遂以三角地为中心旅居此间，工部局投建沪上首个室内菜市场——三角地菜场，英商礼查饭店(今浦江饭店)、邵万兴(今邵万生)南货店、顺记洋杂货号、生昌番菜馆(今杏花楼)等纷纷破土而出。

▲图片来源：图溯上海

1900年，以长崎商人为代表的日籍侨民迁入此间，日商店铺形成纵横交错市井气息浓郁的日式商业街。随着租界当局越界筑路，北四川路延伸至今鲁迅公园，虹口商业中心从百老汇路吴淞路由南向北逐渐延伸，北四川路由此成为市级商业大街。1938年，北四川路日本商店从八·一三事变前的65家增至1940年的600家，占店铺总数近九成，吴淞路北四川路一带当时畸形发展成魔都“小东京”。

抗战胜利后，北四川路恢复为与南京路、霞飞路(今淮海中路)齐名的上海三大商业大街之一。提篮桥与东长治路则成为沪东商业中心。在《上海风土杂记》中，曾有这样的描述：“北四川路跳舞场，影戏院、粤菜馆、粤茶楼……星罗棋布，全上海除南京路、福州路以外，以北四川路为最繁盛，日夕车辆、行人拥挤。”

1、2006年前虹口商业长期居市北之冠

改革开放后，四川北路陆续投资兴建了第七百货、国际商厦、远东电器、凯福商厦、虹口商城、多伦商厦、时装商厦、福都商城、虹叶商厦、华侨商店8分店、博洋百货、东宝百货等十多座百货商场，并云集香港美发厅、德昌西服、维也纳皮鞋、广茂香烤鸭、好吃来炒货、一定好食品店、和叶大昌食品等数十家老字号商户，乍浦路美食街、甜爱路、多伦路、七浦路、虬江路等街区也都各有拥趸，“走走逛逛其他路,买卖请到四川路”成为上海人耳熟能详的广告语。

四川北路第七百货和提篮桥大名百货更是全市闻名，曲阳凭借两家国际大卖场的上海首店——家乐福和易买得更成为全国社区商业先进代表，当时虹口商业春风得意在商业街、百货、超市大卖场三方面不仅独步北上海，甚至全市领先。

如今令人津津乐道的香港知名开发商的商办项目主要集中在南京西路和淮海中路，但嘉里与恒隆两大集团在上海各自的商办项目处女座项目却均位于虹口区，即1996年1997年落成且均位于四平路溧阳路附近的上海商贸大厦与国际公寓、恒城花苑，而南京西路的恒隆广场和静安嘉里中心均在此项目多年后方开幕。

1994～1996年，虹口商业持续快速发展，全区商业销售额分别达到110亿元、127.2亿元、136.5亿元，名列市中心区第二，虹口区当时大中型百货商场及大卖场超市门店数量也在整个北区遥遥领先，吸引了毗邻的闸北、杨浦、宝山三区大量市民前来消费。四川北路商业街当时在营业额和人气上仅次于南京东路，和淮海中路不相上下，远胜于尚在规划改造期的南京西路和中山公园。

2006年，大宁国际商业广场和五角场万达广场的开业揭开了大宁和五角场两大新兴商圈不断升级的诗篇，闸北、杨浦、宝山大量原先不被看好的购物中心经过艰苦的培育期终于步入收获的成熟期，同时，缺少大型购物中心的四川北路和虹口商业进入了漫长的衰退期。

▲图为五角场商圈热力辐射范围 - From《规划中上海商业项目分布》

2、虹口商业的衰退与复兴

其后，巴黎春天接管德福商厦，多伦路文化街改造开街也曾引领风气之先颇受好评。但由于虹口中心城区居民持续搬迁导致原有商业中心日益空心化，新建的办公楼虽多但少有甲级办公楼，始终却未形成商务氛围，住宅密度同样不足。

不同于淮海路、南京路分别有1号线和2号线沿路全线贯穿并沿途设有多个站点，四川北路长期没有轨交线路通过，直至10号线方才横穿四川北路且只设立了四川北路站唯一一个站点。川北沿线多个商办项目整盘并购（如申虹、盛邦、壹丰），海泰国际大厦裙房原凯福商厦、春天百货、福都商城等项目长期大面积空置，虹口商城由于违规分割销售导致试营业不久便成为烂尾楼，对四川北路的人气和信心造成颇多负面影响，得不到有效满足的虹口居民，消费不得不不断外移外溢至外区的杨浦闸北宝山黄浦。原本傲娇的吸入外区消费，变为辛酸无奈的外逃至外区消费。

之后引入的商业项目在规模、特色乃至发展商运营能力及商业资源方面均落后于其他区，当其他区均已跨入大型购物中心时代，虹口却依然停留在百货及卖场时代，第七百货、凯福商厦、国际商厦、春天百货、东宝百货、大名百货等众多百货商厦陆续停业，这些商场改造购物中心偏小改造成专卖店又过小，既不如现代都会商业的时尚有没有社区商业的便捷黏性，不上不下又不大不小的难题，新进入的购物中心也都仅在3万平米以下且大多为非专业的商业地产开发商，导致2008年后四川北路人气日益凋敝，光环被其他后起之秀商圈取代。

不过，十年河东，十年河西。近年来，随着新项目新商圈的落成和崛起，虹口颇有老树发新芽之势，其商业正在复兴。

PART 3

解码虹口区6大板块商业发展

商圈有生命周期，所以商圈会迁移变化。近20年来，虹口商业一直以传统的街铺、百货商厦及小型购物中心对阵其他区的大型购物中心，这就好比二战时被德军装甲部队重重包围的波军骑兵，长矛战坦克焉能有胜算。

由于出行方式由以往的公交、自行车及步行转向地铁与私家车，如上海现今商业热点大多集中在地铁站周围的大型购物中心，其中包括诸多原先不被看好的新兴商圈购物中心项目业绩都令人刮目相看，所以就商业地产而言唯市中心地段论并不准确，还是要跟着居民迁移跟着需求变化而动态调整。

例如北区：闸北区马戏城站大宁国际、曲阜路站静安大悦城和行知路站静安大融城，杨浦区五角场站万达广场百联又一城合生汇和江浦路站紫荆广场，虹口区虹口体育场站凯德虹口商业中心和临平路站瑞虹天地，宝山区共康路站宝山万达广场、宝杨路站宝杨宝龙广场和刘行站宝山天街。

南京西路和淮海中路商业街的客流也由以往的中段热点转往两端的地铁站周边购物中心，淮海中路热点集聚在陕西南路地铁站IAPM和黄陂南路站K11，南京西路热点则是静安寺站久光及南京西路站兴业太古汇，沿路逛街改变为沿地铁站逛购物中心。而四川北路上仅有的唯一地铁站四川北路站周围并无大型购物中心，故四川北路的衰退与虹口足球场站凯德虹口商业中心的崛起并不难理解。

所幸虹口新购物中心项目的开发商已由以往四川北路资源有限的中小发展商转为以知名外企央企为主，例如瑞安、崇邦、凯德、金茂、森大厦，随着巨头们深耕临平路板块和北外滩板块，预计虹口未来商业重心将由四川北路向瑞虹天地及北外滩迁移，曲阳、凉城、江湾镇三大社区商圈则将发展壮大。

▲长期以来，相比黄浦、静安，虹口商业在上海零售版图中的声量都不大，也缺少具备全市影响力的商圈。但根据《上海统计年鉴2019》，面积只有23.48平方公里的虹口区常住人口已经达到79.7万，是全上海常住人口密度最高的区域，比第二、第三名的黄浦和静安的密度分别高出了6%和18%。

由南至北，虹口区可细分为6个商圈/板块：四川北路、北外滩、临平路、曲阳、凉城、江湾镇，全区目前营业中2万平方米以上的商业项目22个，而在建及规划的商业项目多达16个。