出品/联商专栏

撰文/联商高级顾问团成员、联商网上海商情专栏 郭歆晔

因为众所周知的疫情，5月份上海商业处于静态，所以2022上海商业情报5月刊演变为5月特别版。

放眼长江三角洲城市群，如果抛开上海不谈，杭州、南京绝对是长三角商业考察的必达之城（将区域扩大到华东范围，这个说法也是成立的）。

总体而言，这两个新一线城市，在经济和商业能级上可谓旗鼓相当，各项数据互有高低，杭州赢在GDP与常住人口，南京则在社零总额和地铁运营里程上胜出，对比研究两地的商业数据非常有趣。2021年：南京GDP约16355.32亿元，杭州为18109.0亿元；杭州全年社零总额约6744亿元，南京为7899亿元。

根据中商数据的统计数据，对照国内一二线城市各自头部TOP30商场总营业额，杭州南京的TOP30商场总营业额均在700亿元以上，仅次于沪京深，位居内地第四第五。长三角商业三足鼎立可见一斑，沪杭宁大有“三国杀”的风韵。

本文想通过云市调杭州、南京两市的有关数据（包括但不限于2021年营业额排名、大众点评热门商场、2022年新开首店代表），回答或者说探讨一个问题：如果要在这两个城市各选择10个项目进行考察，应该选择哪10个。

一、项目业绩与热度排行“双城记”

除了上海的近邻苏州，杭州和南京是以往我去得最多的城市。

这两座城市有很多相似的地方：都是中国七大古都之一；都是依山傍湖的风水之城；南京有长江，杭州有钱塘江；两地都有很多好吃好玩好看的地方和有趣的朋友；杭州有西子湖，南京有玄武湖；杭州有虾爆鳝面葱包桧，南京有汤鸭血粉丝汤鸡汁汤包（吃货本质暴露无遗）……

1、“三国杀”中杭宁的商业共性

在商业基因上，杭州与南京也有不少相似之处。作为千万级人口大市，两地每年各新开商场接近20座，目前各类商场存量总数都有约200座。

两座城市各有比较出众的本地连锁百货，杭州是银泰百货，南京是金鹰百货；餐饮品牌，杭州有著名的外婆家，南京也有知名的南京大排档；

古来同样商业繁华，历史文化街区方面，南京有秦淮河夫子庙，杭州有吴山河坊街；奢侈品商场方面，杭州大厦与南京德基广场一对“好基友”；都会型商圈方面，南京新街口和杭州延安路皆闻名全国。

2、整体和单店战绩杭宁各有千秋

杭州在总营业额方面先胜一招，南京则在单店店王方面称霸华东，但杭州奢侈品“三兄弟”——杭州大厦&杭州万象城&湖滨银泰in77的奢侈品销售总额则远胜于南京 ，堪比三英战吕布 。

30强单店中，南京在奥莱（砂之船、仙林金鹰湖滨天地、百联）方面暂时胜出；杭州下沙奥特莱斯实则位于嘉兴海宁，杭州砂之船坪效高但体量小，于去年9月底试营业超山百联奥莱拥有体量与场景优势前途不可限量。

百货方面，以杭州大厦、银泰百货武林店和银泰百货西湖店领衔的杭州延安路三兄弟与南京新街口三杰——金鹰、中央、新百，棋逢对手；

街区型购物中心，杭州湖滨银泰in77与奢侈品购物中心南京德基广场各有所长；

巨型MEGA购物中心方面，杭州（印力汇德隆奥体印象城&龙湖滨江天街）与南京（河西金鹰世界＆江北弘阳广场）两对双子星吸引了大量家庭客群欢聚。

【TIPS】标*的为2021年新开项目（新开项目在热门度方面往往具有更大优势）。大众点评每天的点评名次会有变动，以上2022年大众点评商场热门榜TOP30根据2022年6月上旬数据综合而成，上海项目名次与封控后复工先后有关。另外，由于项目体量和营业额统计口径不尽相同，因此并未按照营业额高低排序。去一个城市考察，不可能把这些项目都看遍，所以我们希望和大家一起，群策群力，从中选出在有限的时间安排内，杭州与南京各自最优先值得考察的10个项目。

3、本地选手、外地强手和热门新星

杭州头部购物中心不仅拥有嘉里、凯德、永旺三家外企，华润、印力龙湖和宝龙四大“过江龙”同样身手不凡，本地龙头银泰则频频发力新城区，同时，从今年4月开业的建德八佰伴、计划年内二期开业的千岛湖银泰城以及此前已开业的临平余之城、临平银泰城、良渚永旺梦乐城、余杭万达广场等项目来看，杭州远（近）郊商业的发展步伐要优于南京；

南京则有金鹰、弘阳、德基、虹悦城、景枫、雨花客厅等一众本地强手（总部位于南京的苏宁发力在无锡徐州），在杭州面临超级内卷的万达在南京春风得意，拥有建邺与江宁两座引以为豪的A级万达广场。

从2021年两座城市的商场营业额TOP30名单看，两者头部商场的集中度都很高。

德基广场、中央商场新街口店、金鹰新街口店、南京新百中心店，均位于南京新街口商圈。这“四大金刚”合计的全年销售额超过370亿。

杭州的头部商场主要集中在延安路沿线商圈（杭州大厦、银泰百货武林店、湖滨银泰in77等）——虽然通常将武林商圈和湖滨商圈分开看待，但在Mall星人看来，就地理、交通、人流等要素的粘合度而言，处于2个节点中间的嘉里中心有将武林商圈与湖滨商圈融为一体的趋势。

再看大众点评商场热门榜TOP30名单（看哪些商场客流大），杭州和南京也有几个共同特征：第一，相较于销售额的“集中”，热门榜呈现出一定的分散性；第二，热门榜的身影中，出现了不少去年新开业的项目；第三，杭银泰、南金鹰之外，龙湖印力的项目在两个城市的热度都不低，杭州有三座龙湖天街入榜。

2021及今年1-5月开业的20多座新商场中，杭州最闪亮的新星是印力汇德隆奥体印象城，至5月中旬长期霸榜大众点评热门商场榜第一（去年开业后3个月，月均3亿的营业额，预计今年营业额有望跻身杭州单体区域型购物中心TOP3），6月上旬排名第8。新近开幕的龙湖吾角天街，以及去年开业的龙湖紫荆天街、龙湖丁桥天街，也有不错的表现。

南京方面，新星的占比更高，建邺吾悦广场、江北虹悦城、龙湖江北天街、龙湖龙湾天街、华润桥北万象汇五大项目争奇斗艳（南京之行更耗费体力，也更有新鲜感乐在其中）。

二、从新开首店代表看商场吸引力

从TOP20代表首店来看，德基广场和湖滨银泰in77，分别是南京与杭州前五个月最大的首店“收割机”。其次是景枫KINGMO、杭州万象城等。

而从三座城市“角逐”的角度看，杭州湖滨银泰in77、杭州万象城、南京德基广场等沪宁头部商场，与上海头部商场之间，对于品牌长三角或华东首店的落户地点，有着不大不小的竞争。

杭州、南京今年已开首店及6月拟开的首店中，值得关注的还有——

美国彩妆品牌Hourglass中国内地首店-银泰百货武林店；珮姐老火锅杭州首店-杭州湖滨银泰in77；侯师傅热炒（湘菜）杭州首店-杭州湖滨银泰in77；小众潮流设计师品牌SMFK浙江首店-杭州湖滨银泰in77；宠物主题街区“宠这里”全球首店-杭州高德置地广场；MORRSAN茉彡杭州首店-杭州滨江宝龙城；T9杭州首店-杭州万象城；时尚品牌Allbirds浙江首店-杭州万象城；虎头局渣打饼行浙江首店-杭州万象城；DJS女装杭州首店-杭州大悦城；KIRSH中国首店-南京德基广场；等等。

杭、宁2022年新项目动态

看完2022年新开首店，再顺带看看2022年的新项目。

银泰、龙湖和宝龙是今年5-6月杭州新开项目的主角。5月28日，龙湖杭州吾角天街开幕（杭州第7座天街）。该项目位于杭州金沙湖板块，定位“城市Z世代青年主场”，打造了杭州首个聚焦圈层文化的会员服务中心——「X · 青年基地-BASE FOR YOUTH」。

银泰百货杭州滨江店、杭州拱墅宝龙广场以及杭州未来科技城宝龙广场，都计划于本月（2022年6月）亮相。

据悉，13万方的银泰百货杭州滨江店，将涵盖高化、轻奢、运动潮牌大店、影院、超市、儿童游乐、各大餐饮品牌等业态品牌。

今年1-5月，南京仅紫云智慧广场（试营业）、创维乐活城（试营业）亮相。

计划今年三四季度开业的南京江北金象城、三山街万象天地、江北砂之船，是今年下半年南京最被看好的3个新项目。

三、餐饮儿童乐园及影院TOP10简析

Mall星人选取餐饮（考察的同时也要解馋，一饱口福也是人生美事，有更好吃的欢迎推荐）、儿童乐园（考察的同时顺带跟孩子一起玩下）和影院三个业态，整理出了杭州和南京这三个业态各自的热门榜TOP10及对应项目。

有几个发现：

1、热门餐饮的项目集中度，与上述商场营业额的集中度，有异曲同工的表现。

2、热门影院两座城市的“主力”有所不同，南京方面万达的项目表现突出，除了仙林万达茂、江宁万达广场、建邺万达广场，位居TOP10第七位新街口印象汇的影城，也是万达系。

杭州的影院主力相对分散，项目层面只有龙湖天街有两个项目上榜，而品牌层面只有CGV、博纳有两个影院上榜。

3、与影院TOP10基本集中在商场内不同，两个城市在餐饮和儿童乐园业态上表现出更多元的分布状。湘湖大黄鸭乐园、智慧花乐园、多乐岛蹦床公园、启龙亲江乐园兔布洛亲子营地、紫金山亲子探险公园等类型多样的乐园，脱颖而出。