去年，整个在日本购物中心的销售占比为20.8%，面积占比为30%多。且开业的购物中心大部分都在市中心。都属于第三代的购物中心业态。类似于美国这种全新的生活方式购物中心，和目前中国的情况类似。

体验型购物中心发展方向

它像盒子一样，消费者都在独立的封闭空间中去消费，但这种方式是不太受欢迎的。所以现在比较受欢迎的，是公园式的，或者内部街和外部街结合的这种全新生活方式型的购物中心，只有这样一种形式才能生存下去。

幕张新都心的永旺是体量非常大的商场，里面有很多体验型的购物中心，关于这种商品的纯销售的，销售额并不是很高。所以说像GMS这种综合超市，综合卖场，像永旺也好，还有大家熟知的华堂，这两种方式在日本基本上已经比较落后。

新一代的购物中心是从一个普通的购物中心，过渡到一个体验型的中心。如何打造新一代的购物中心，我们可以借鉴一下美国这种商业开发一些优势。

有特色的店铺，几乎是能够占领整个市场的五分之一，不是说单纯的买商品，而是更多从购物中心能够体会很多实际的体验，留下很多美好的回忆。比如说在购物中心食品卖场，精品超市也好，里面有很多生鲜，很多的蔬菜水果，这种商品的陈列和新鲜的程度，做到了效果，第二点试讲购物中心是可以整个融入到街道中，也能够起到一个改变街道和给社会贡献的力量。第三点来说，日本、中国和美国的商业开发环境，既有相似点，也有不同点，所以我们可以参考我们可以吸取的优点。

日本最有很多购物中心，吸引了美国购物中心好的元素，在此基础上进行改革。比如说湘南MALL，它里面有很多体验型业态，东西也不是很贵，是全家人都可在游玩的一站式的购物中心。

总之，购物中心最终的目的是要达到一个开着车、特意前往的地方。顾客到此，不仅仅是购物，更多是来体验，实际上我要买衣服、买鞋，网购就可以解决了。

现在的购物中心已经从传统的单纯购物中心，就是买东西的这样的一个空间，已经演变到了一种体验的中心。

今后购物中心的核心

未来是一个流通的时代。今后统治物流的人将统治流通领域。房地产投资信托基金（REIT）的投资对象从过去的购物中心开发向高附加值型的物流中心建设转移。

第二个是非商品销售主导型的购物中心的兴起。现在消费者不仅仅是消费商品，更多是消费时间，所以大家会抱着不同的目的去购物中心消费。

我们最终如何达到集客的效果。过去我们购物中心所谓集客的一个主力，它的一个核心就是主力店铺，就是以综合超市，或者说是百货店为主。而想要在综合超市或者百货购物，基本上就不会再特意去购物中心购物了。

所以现在购物中心的核心到底是什么，就要代替了传统的核心店铺，拥有更多的快时尚的品牌，比如说优衣库，无印良品……

现在购物的已经不是购物中心的核心了，公共空间也是非常重要的。日本有一个著名的商场是与电车站是连接的，连接的过程中有走廊，像打造类似于一个小广场。虽然空间并不是很大，有很多演艺界的名人都会愿意去那样的地方，来进行宣传，花钱不花钱，比如邀请他们来，既使免费的，他们也愿意过来。

另外一个商场也是，将绿植等很多大自然的元素引进到店内，所以周边顾客和居民，都愿意来到这样一个空间。大阪另外一个商场，整个露天屋顶也是作为公园的方式，所以对于家庭主妇是非常非常有吸引力的。

没有用的空间，把它充分利用起来，然后让它形成作为购物中心，吸引顾客，能够有集客的效果。不光单纯销售商品，还是把更多的体验来传递给消费者。

所以说，作为开发商，不单纯是拿到地，要强调前期如何去分析的地块，周边的环境，未来潜在的目标客户群体。顾客需求的分析，是开发一个项目的前期最主要的工作，不是说单纯有了钱，有了地，从其他地方把好的东西原封不动照搬而来，如果要这样做的话，肯定就是失败的结果。

（转载请注明“和桥机构 特别讲师 月泉博”)

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