购物中心是多种零售业态的组合，它有很多种，店铺集合式、奥特莱斯式、街区式、生活方式类购物中心。购物中心的开发运营室一个纷繁复杂的过程，目前中国的购物中心处于快速发展期，因此对于购物中心开发过程中的一些要素进行分析是未来购物中心运营成功的关键。

　　首先，适宜的地块和业态

　　购物中心建设不同于住宅开发，它所进行的市场分析更侧重于对零售市场的识别与评估，开发商在新建一个购物中心之前，必须分析零售的供需关系，计算各类商品和服务潜在的市场空间，也即对商圈内的零售空间有效需求进行科学的评估与预测。对购物中心进行综合性市场评估主要包括以下方面：

　　1、对城市区域的经济基础分析，说明市场的基本特征，例如总的经济趋势、就业趋势、经济活动预测、经济增长模式等。

　　2、勾画出主要的、次要的和周边商圈以及这些商圈的可达性。

　　3、商圈内对不同商品和服务的消费偏好和趋势。

　　4、商圈内不同类型零售中心的相互竞争的位置、特征和销售趋势。

　　5、商圈内零售空间的拥有和发展情况以及不同零售类型购物中心的销售趋势。

　　6、商圈内计划开发的零售项目特征和标准。

　　市场占有率、产出率、建设特色、核心租户、扩大中心规模，根据考虑的方案来决定。

　　准确的市场定位对于购物中心的成功经营起到事半功倍的作用，准确的市场定位可以大大缩短购物中心的市场培育期。

　　其次，长远的MASTERPLAN

　　Masterplan是期望通过适当的功能配置、充分发挥各个设施的作用，以达到最大的协同效应。它主要表现在两方面，一个是软件设计，即业种业态租户组合计划。一个是硬件设计计划，即商业设施计划。

　　硬件设计计划包括：

　　土地利用计划，购物中心的卖场规模和楼层、停车场的形式是否恰当。

　　购物中心的设计，其核心是与业态相称、具有竞争优势的设计，有新鲜感、能够受长期欢迎的设计。主要包括通道与卖场的形状、流畅的动线、MD计划等等。

　　软件计划包括：

　　目标客群的设计。

　　功能构成的设置，设立集客设施包括主力店店铺、副主力店铺店铺。并达到销售助理、集客主力、形象主力的平衡配置。

　　租户组合，商场内各区划的区域概念设定。将亮点店铺选择、与其他专卖店和租户组合。

　　若要打造具有特色的购物中心，这两个因素是必不可少的。购物中心建筑规划设计不仅仅要求结构空间能容纳零售商业活动，场地必须满足足够的停车需求，建筑及其环境能够吸引顾客和租户，并为他们提供方便，具有一定的超前和创新性，在运营过程中不断满足市场和租户调整的需求，补偿开发商投资回报的同时服务于社区。这些要求都使得今天购物中心的设计必须采用最新的土地规划、建筑设计、景观设计、工程设计与技巧性的商品组合、公共关系以及管理融合一起。购物中心的设计允许租户之间的合理变化，但必须保持整体的协调性。建筑的整体设计也应该融入地区的独特环境，使其与周边的环境和各种出入方式紧密结合，更能反映地区的历史和文化特色。

　　日本西宫花园是非常具有代表性的例子，西宫花园位于大阪与神户之间，该地区主要是以高收入人群为主，拥有优质的客源，且与城市地铁相连。根据这些条件，起名西宫花园，西宫指地区，花园指美好的憧憬与高端的生活品质。

　　在设计方面，将两个主力店(阪急百货)+专卖店组合,GMS(大卖场)，平面效果图考虑周全，建成后也没有改动。先有平面定位，再有外立面的包装，再是业态组合。购物中心的环境设计、主题和标识应结合业态的风格。

　　未来购物中心的方向

　　购物中心与百货、连锁大卖场等的竞争到购物中心之间的竞争，包括大牌主力店、次力店;注重开发商的独立性，不仅是资金，还有基本的运营管理能力。

　　在日本，70年代，购物中心由中小零售业者共同组合;80年代以后，百货和连锁大卖场转向购物中心的开发和经营;2000年变化最大，金融、地产开发商、铁道等也进军购物中心; 05年后，开发商独立的配套设施完善，10年后，情报、IT系(电商)等也介入购物中心。购物中心从销售、聚集客流发生了变化。

　　而现在经过多年的发展，日本已形成独立的、富有特色的体系。随着电子商务的发展，以及同质化现象的出现，购物中心追求的价值也发生相应的变化，对购物中心场所的魅力至关重要。

　　在此，日本优秀的购物中心的案例是非常值得学习的。

　　以香兰地区购物中心为例，它于11年开业，临近海边，拥有优质客源，崇尚自由，崇尚高端享受。购物中心要适应并融合该地区景观，所以从海边有一个露台的设计。并以餐饮为主打特色，此购物中心每层的露台都结合了该层的环境主题设计并有连接功能，达到了价值的有效利用。餐厅分休闲、商务等区域，一层临街入口考虑到附近客群需求，适应他们的生活方式和需求，并融于附近居民的生活，最大化的吸引各层客群。

　　永旺湖镇是日本最大的购物中心集合体，采用分期开发，08、09年开发一、二期，目前已经实现了购物、娱乐的中期目标，因此2012年开发的三期是对娱乐性业态补充或更远端的业态进一步补充，将零售、儿童业态、体育业态、宠物业态进行区分。由于购物中心的优秀的设计理念以及环保特色，该购物中心获得了协会环保的荣誉。这在一定程度上实现了企业软实力的提高，提高了购物中心的魅力，传达了自己的企业形象和理念，并通过客户在商场购物消费、体验认同了自己的企业理念，达到经济和口碑效益的双赢。

　　(转载请注明：和桥机构)

　　和桥机构专注为商业设施提供综合性服务，致力成为商业设施的全产业链服务商。我们拥有全球最优质的综合服务平台与国际化团队，可以为您提供商业规划设计、商业建筑设计、商业景观设计、商业培训与咨询、导示设计、视觉可视化服务，欢迎您联系我们：

　　TEL：010-65973949 400 110 5999

　　FAX：010-65974933

　　网址：www.heqiaodesign.com

　　地址：北京市朝阳区京广中心商务楼5层、10层、11层、13层

　　想了解商业地产及零售业最前沿的行业分析、最实用的干货分享、最独特的观察视角、最具借鉴性的案例赏析、最精华的海外动态，请关注微信公众账号:

　　“和桥机构”或“heqiaodesign”或扫面下方二维码。