2009年10月27日
我对万达，敬佩与鄙视参半。敬佩是其持之以恒的不断发展与壮大，鄙视是对于所谓的一代店、二代店、三代店的定位，可谓有点炒做过分的感觉。主要原因我分析来源于以下情况：
1、市中心区域的土地越来越少，万达以不能向早期那样不断的获取城市繁华区域的土地了，这是市场所造成的，也是万达的无奈之举。
2、万达早期所谓的第一代模式主要依托沃尔玛+影院+专业店组成，由于主力店的特殊性质，租金收益低，可出售的商铺自从受到长春事件影响，出售来平衡收益模式显然已经被淘汰了。
3、资金链的紧张使万达
2009年10月26日
我一直认为北京金源世纪城项目从各方面来讲是个很好的研究案例。做住宅的可以研究其商业对住宅的推动作用，而做商业的也可以研究其地产商对商业价值、开发及经营的思维方式。
写此之前曾经有同事建议我参考上海的西郊百联或中环百联项目，但是西郊百联是独立商业体项目，建设经营者为百联集团这类的商业公司，中环百联是收购形物业，其中带有政治因素在里面，因为一些数据不透明等原因，所以比较下来，北京的世纪金源更能够反映出开发商的一些地产开发过程中的思维方式。
以下的数据来源于北京国土资源局的公开
2009年10月21日
台湾零售业人很早就进入国内了，这些年的变化给我们带了了很多的启示。
启示1：流行百货的大陆鼻祖，地位无可动摇
台湾百货是进入中国大陆最早的，从当年上海体育馆的中兴百货到南京西路的摩士达百货，无处不在的台湾人的身影。93年开业的太平洋百货更是带给那时传统思想浓郁的大陆百货一种全新的理念。所有早期在大陆开业的台湾百货可以基本定义为流行百货，当年流行的JONGJONG、LUKA、ICOK、伊谣等都是这些百货公司女装的顶梁柱，也是台湾在大陆投资的女装企业。
台湾百货进入中国，颠
2009年09月18日
奥特莱斯可以走出去，而且应该走出去。
我们对奥特莱斯的理解除了是品牌折扣店以外，还有保留着其地处郊区的二大主要特征，因为交通的问题，往往制约了一些无车族的前往。那么奥特莱斯为什么就不能走出去呢？
当然要解决走出去必须先知道走去哪？怎么走？我想抛砖引玉的提几个观点。
1、奥特莱斯体量太大，相对经营利润有限，在目前租金居高的商业繁荣区域，不但物业难寻，而且成本也难以得到控制；
2、目前国内的奥特莱斯尚处于初级阶段，仅仅是一种变形的百货公司经营模式为主，即引厂入店，只有
2009年09月18日
中国的专家对中国的文化学习的都不精，儒家文化讲究的是平和低调，而我们的专家多数都是“张牙舞爪”在各种论坛、会议上显山露水。其实从每次讲话中仔细去听那些专家的论点，基本没有什么实质性的内容，进而琢磨下专家的生存之道可以总结为：
1、 少说总没错；
2、 说些摸棱两可的话不会错；
3、 只说不做更不错；
商业地产这个领域应该说是做出来的，但并不需要追求做的成功还是失败。在做的过程中如果能够结合科学知识及经验依据形成完善的理论体系那是更好了。但是多数的专家并不希望
2009年09月18日
对于奥特莱斯的定义想必众所周知，但是在中国形形色色的奥特莱斯着实让你寻味。我简单的将常见的几个奥特莱斯物业形态做了下下分类：
1、 百货型的奥特莱斯，如上海飞洲广场下面的FOX TOWN；
2、 工厂型的奥特莱斯，如北京燕莎和上海松江FOX TOWN；
3、 公园型的奥特莱斯，如上海松江奥特莱斯环球购物公园；
4、 街区型的奥特莱斯，如上海赵巷百联奥特莱斯；
其实无所谓哪中形态的奥特莱斯，它毕竟属于商业零售业态中的之一，但是现在有很多的开发商们却在
2009年09月18日
其实在半年之前已经多少获取了一些消息，香港新世界百货要在二线相对发达的城市进行百货物业收购，当然这从理论上来讲是一个安全、可行、具备发展的逻辑。但是从实际操作层面看，用新世界百货单兵的力量去执行则尚欠火候。
我判断新世界百货收购二线城市的战略可能出自以下的一些考虑：
1、 新世界百货于08年在香港独立上市，这是新世界集团第5大独立上市企业，但从
股价表现等方面看，略逊于百盛，其实我个人认为从百货的管理、形象、资金、实力、背景等在诸多方面，新世界是略强于百盛的。但
2009年09月14日
商业地产的招商代理是因为商业地产的发展需要而产身的，因为有需求所以有市场。当然这个需求基本是完全建立在商业地产开发商为更好出售其开发的商业物业而产生的，其核心本质是一种纯投机的需求。
由于商业地产所涉及的物业类型广泛，简单的讲可以将招商代理分为办公物业的招商代理和商业物业的招商代理，当然现在还流行工业物业的招商等，仅此不做更广泛的展开。
办公物业的招商代理与住宅物业的出租及二手房销售中介有点类似，即租用人或企业在通过招商代理（或中介）完成物业信息对接后，
2009年09月14日
SOHO来了，为什么一石激起千层浪呢？因为老潘太喜欢做SHOW了，太出名了。
此次SOHO收购东海广场能否运做成功？还得从以下几个方面小侃一下：
一、环境面理论上支持收购成立
的确目前上海的办公物业市场已进入相对低迷期，从出售情况到出租情况均不容乐观。
国际市场遭遇全球金融危机，一样影响着大摩的资金及市场的预期判断，当然乘此时进行收购是非常理想的时机，但价格是否合适将另当别论。
二、政府面是否支持打个问好
在中国做房地产必须有强大的政府背景为佳，老潘此次进沪是
2009年06月29日
从面相学来讲，五官端正的人预示着健康力、亲合力，有朝气和生机。而那些贼眉鼠眼，歪瓜劣枣型的人，往往用于形容那些行为不正，不务正业之徒。
同样在选择商铺时，商铺的“五观”也将成为评判商铺是否值得投资的参考依据。所谓商铺的“五观”为观宏观环境，观位置交通，观企业背景，观房屋楼型，观价格收益，其每关都是在投资方面不容忽视。
观宏观环境：
作为商铺是商业经营的载体，商业的好坏与市场宏观环境有着密切的联系。中国政府大力促进内需市场的繁荣，属地居民收入增加以及消费支出的提升，均对商
2009年06月26日
住宅底商，顾名思义就是位于常规住宅下方的商业设施，几乎所有开发商都会面临住宅底商的设计、建设及租售问题。由于属于住宅配套商业以及所处位置的特殊性，用常规的商业地产逻辑来操作住宅底商是非常的不恰当。
上海版的住宅底商：
走过那么多城市，住宅底商一般均属于标准的社区配套型商业，而社区商业的好坏与城市中产阶级的多少有着密切的关系，就如上海的便利店发展广泛并成熟，换而在其它城市就很少能见到象上海这样便利店密集的情况了，所以住宅底商一定根据城市的不同采用不同的操作策略，这也是
2009年06月25日
房地产策划源于开发商对项目的需要而产生，应该说这是个技术含量相对较高的服务性行业。然而从近年来看，策划公司或策划人都会感受到想获得一份策划报告的项目的机会越来越少了，费用越来越低了，地位也越来越没了。
机会少了：
现在的开发商们不在向以往在操作项目之前请策划公司给做一份完整的产品、规划、行销等系统性的报告了，而是将后期的销售与前期的策划打包在一起，或者说策划成为为获得后期销售而必须要做的赠送服务。
费用少了：
以往如5大行之类的有外资背景的公司在获得一份策划报告时，一
2009年01月06日
万达第一代店和多数的第二代店的最大特征是在一些经济较好的城市中心区域，其单店面积一般特突破了50000平方米左右，而且此类土地均是早在2005年前获得，相对土地成本较低，建造成本也相应较低，若没有与政府承诺关于沃尔玛的进驻，那么将其改造成为综合性百货公司也许将获得更高的收益。其判断的主要依据为：
1、 根据早期深国投-沃尔玛捆绑发展商业地产的数据显示，一般此类物业建造成本在1200元/平方米左右，由于当初进驻城市商业区域时借助了沃尔玛的概念，获得的土地价格相对较低，预
2009年01月05日
这是来自北京商报的一则消息：
2009年京城商业首个节日销售额近11亿元，这让商家对2009年市场的走势增加了信心。在国际金融危机大背景下，首都商业旺势不减，与政府对零售业销售政策激励有关，促销新政为商家刺激消费提供了更多施展空间。
（把销售额提升与政府政府力度支持硬给扯在一起，真的还没有见到政府哪些实质性的激励政策能够让业绩带来大幅度的提升）
元旦3天卖了10.8亿元
据北京商业信息咨询中心调查，北京2300余家店铺元旦节日3天（1月1日至3日）
2008年12月30日
前几个月写了篇关于万达旗下“万千百货”的博客，有人说我不了解万达城市综合体发展的模式，其实我的目的是写万千，并不针对万达。万达可以说是中国商业地产的急先锋，但作为商业业态中最为成熟的百货业态，万达尚处于“处男”（王健林是男性的因素）级别。
万达的三代产品可以从不同的侧面进行分析，在此我的切入角度是万达的产品组合更利于不同类型的资产组合，真正获得商业资产证券化的发展。
翻阅了很多网站信息，也看了不少专业人士的评论，对于万达商业地产的发展把其归纳为三个阶段，即单店模式、组合模
2008年11月10日
2008年10月27日
最近看到一个机构对大商的股票分析的结果，显示其近年来扩张速度过快，造成财务收益下降。综其整个扩张而言，大商在河南市场的扩张速度最快，我认为早晚在这个省内会遭一击。被击的原因很多：
1、原大商在政府层面有薄熙来的支撑，得以在扩充及资金方面得到支持，但此次薄熙来被调往重庆担任市委书记，坚实的背景发生变化，尤其是2006年化4.21亿元租赁的金博大商厦，在租约即将到期之后花落谁家当属疑问？（我认为大商目前已经获得花园店等其它项目，可能在承租金博大的可能性已经不大，但金博大的地理位
2008年10月06日
作为英国百年老店“马莎百货”终于在上海露面了，以往我们也只能从香港之行中窥看一下它的“风采”。我说马莎百货的前途有点玄也许说的太早了，当然希望这家老字号能够在中国复杂的零售市场走好！
但是马莎的玄还真值得我们零售业内人士值得思考：
玄一：刚得到的消息，开业不到一周的马莎居然因电扶梯栏杆处置不当，造成一印度级员工不幸坠楼身亡。对于特别迷信的国内零售业者而言，其为大忌，是不是老外也应该烧烧香拜拜佛呢？原鸿翔百货大楼经过改造后，地下已被地铁2号线贯穿，整个建筑物也对南京西路充满
2008年10月06日
最近也没什么机会考察各地的“万千百货”，仅也只能从网络的一些咨询中来研究下这个新生的百货公司。
一、万千的LOGO好压抑
百货公司LOGO应该是个一个阳光、时尚的标志，色彩应尽量少用并相互之间也需存在颜色互补的作用，而第一眼看万千的标志感觉十分的压抑。尽管其标志形状采用的OK的变形手法，但颜色感觉非常的糟糕。
二、万千的公司介绍中的玄机
这是万千网站看到的公司介绍，对于所宣称的90%高管来自台湾、日本百货零售业，给我第一个反应就是一个混遍部队。百货的管理非常注
2008年10月06日
地产拐点论提到已久，也许美国的金融危机会促使中国经济适度放宽从紧政策而为地产商送了下绑，但是不能否认的是地产企业的资金紧缺，资本市场的多变环境及多数城市房价下降均已频频出现。无论地产的拐点拐成或拐不成，拐成什么样子，与房地产商紧密捆绑的房地产代理行业势必早晚也将出现拐点。
为什么这么说呢？
中国的地产商与代理商的依附关系及市场的变化注定拐点迟早的出现：
1、 地产商是甲方，在中国的合同关系中，甲方永远是占主导地位，在合同履行过程中，代理商往往怕失去项目而不断的顺从