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 　　一、项目基本概况

1、基本概况

项目区位图：

项目效果图：

　　?   位置：岳麓区岳麓大道与银盆南路交汇处东南角

?   占地面积：6.75万㎡

?   建筑面积：44万㎡，其中计容建筑面积为34万㎡

?   商业建筑面积：27万㎡

?   开发商：长沙奥克斯置业有限公司

?   绿化率：15%

?   容积率：5.0

?   施工时间：2011年01月01日—2013年08月24日

?   开业时间：2013年04月28日

?   可售商铺：168个（其中一楼82个，二楼 79个，南区三楼7个）

?   是否有返租：无

2、区位分析

项目位于岳麓区岳麓大道与银盆南路交汇处东南角，占据长沙市滨江新城区域CBD的核心位置，地理位置十分优越。

    项目西距长沙市政府2200米，向东行1200米即可到达湘江观光带，南距地铁四号线与六号线交汇处的桐梓坡站400米左右，北达长株潭城际轻轨滨江新城站仅1000米左右，中距银盘岭过江隧道入口1000米左右。项目周边有12趟公交车经过，可到达长沙市区各个地方，交通通达度高。

3、项目周边人口

表    2010年项目周边3公里内街道办及其下辖人口

注：以上数据来自2010年长沙市第六次人口普查数据。

    岳麓区总共19个街道，根据第六次人口普查数据常住人口约80万人；

    以奥克斯广场为中心，辐射3公里内的街道有7个，辐射人口约32万人常住人口；

    周边正在开发楼盘，如世茂铂翠湾、保利西海岸、恒大御景湾、南山雍江汇、万科金域滨岸等，预计在未来3-5年入住，因此新建楼盘将新增约4.6万人左右。

综上所述，未来3-5年项目3公里范围内的常住人口预计将突破35万人。

4、项目周边商圈

注：图上距离指项目到其他商圈的直线距离。

　　项目周边3公里范围内有2个商圈，分别为金星步步高商圈和溁湾镇商圈；

　　其中金星步步高为区级商圈，影响范围相对较广，河西南北区域的人到达该商圈均比较便捷，而溁湾镇为社区级商圈，影响人群主要分布于商圈周边；

　　这两个商圈对周边购物行为造成影响较大的人口数约为20.5万人，周边仍有大量居民选择去往其他商圈消费。

　　二、项目产品规划

1、项目整体定位

　　项目进驻之前，大河西除通程商业广场和金星步步高广场外，缺乏大型购物中心，现有的商业配套以中低端为主。所处的滨江新城区域更是未有经营面积2万㎡以上的购物中心，整个区域商业氛围不浓，区域急需引进具有一定规模的购物场所来支撑区域商圈的形成，奥克斯广场抓住了这次机会。

　　奥克斯广场以滨江新城区域为依托，以大河西先导区为契机，定位为中高端购物广场，是集餐饮、娱乐、购物、休闲、办公、居住以及地铁物业于一体的多功能城市商业综合体。

2、项目物业构成

奥克斯广场物业组成为：住宅、商业、写字楼、公寓。

　　奥克斯广场计容建筑面积为34万㎡，其中住宅为13万㎡，公寓及写字楼为7万㎡，购物中心及南北栋商业为10万㎡，室外步行街为4万㎡。

　　其中商业部分的楼层情况为：

?   购物中心：平和堂6层，室内步行街3层

?   室外步行街：2-3层

?   北栋商场：5层

?   南栋商场：6层

　　3、项目商业部分解析

　　（1）商业部分基本概况

l  购物中心

　　购物中心建筑面积约为10万㎡，包括平和堂与室内步行街，其中平和堂的建筑面积约为4.8万㎡。

整体业态结构如下：

　注：1、商场内门店信息收集截止至2014年1月；2、由于实地调研时间紧凑，数据收集以及整理时可能出现遗漏和误差，敬请谅解，欢迎各位指正。

 　　表    奥克斯广场购物中心业态门店数量

　注：1、商场内门店业态信息收集截止至2014年1月；2、由于实地调研时间紧凑，数据收集以及整理时可能出现遗漏和误差，敬请谅解，欢迎各位指正。

　　奥克斯广场购物中心共6层， 部分3层，平和堂6层。

　　从奥克斯广场各层的业态来看，随机性消费的购物业态，譬如女装、珠宝手表、护肤彩妆和鞋包配饰等主要分布在1至3层；餐饮和甜点、饮品在1层至3层也均有分布；而目的性较强的正餐和男装、童装等主要分布在3层以上，可以拉动消费群体上楼，以均衡各层客流。

l  南北栋商业

奥克斯广场南栋商业共有6层，北栋商业共5层，具体每层业态分布如下：

注：1、南北栋商业门店业态信息收集截止至2014年4月；2、由于实地调研时间紧凑，数据收集以及整理时可能出现遗漏和误差，敬请谅解，欢迎各位指正。

　　l  室外步行街（金牛街）

注：1、商铺信息收集截止至2014年4月；2、由于实地调研时间紧凑，数据收集以及整理时可能出现遗漏和误差，敬请谅解，欢迎各位指正。

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（未完待续……）