长沙银盆岭奥克斯广场大盘点（下篇）
2014年07月31日
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三、项目商业运营情况
奥克斯广场购物中心和南北栋商业均已开业，其中购物中心于2013年4月28日开业。购物中心和南北栋商业招商情况很好，大力引进了不少主力店、次主力店：
Ø 主力店：平和堂百货、华润万家超市
Ø 次主力店：国美电器、CGV影城、孩子王、魔方KTV、哈尼小城、奇迹健身、海皇宫、肯德基、必胜客、屈臣氏、星巴克等
目前购物中心整体运营良好，商场内所有商铺全部租出，没有空置情况出现。
室外步行街即金牛街目前仍未全部销售完，还剩有25%的商铺。2013年年底金牛街已交付，但目前开店率仅为2%。这主要是由于街区本身展示性不强，高售价导致租金定价也较高，而且目前金牛街并未举行开街仪式，商户对街区开铺信心不足，因此导致商户进驻比较困难。（销售数据统计截止至2014年4月）
表 购物中心客流测量结果（3-7月）
表 购物中心3-7月客流测量变化情况
注：测量时间为3月1日、4月19日、5月17日、6月14日、7月12日11:00-12:00之间
根据四次测量数值的平均值看，奥克斯广场购物中心一个小时内进店人数为420人次。其中男性客户为170人次，女性客户为250人次；30岁以上客户为138人次，30岁以下客户为282人。
整体来看，奥克斯广场购物中心进店人数较高，且有稳步上升之势；客群以女性为主，主要为30岁以下的年轻群体。
四、项目销售情况
1、项目销售额估算
根据搜集到的奥克斯广场物业信息以及销售价格等（收集时间为2014年4月底，商业部分北区8、9、10、11#一楼销售均价为6万，南区2、3、4#一楼均价5万元/㎡，步行街二楼均价3万元/㎡ ，三楼均价2万元/㎡），尝试对其销售额进行了估算（假设产品全部售出的情况下），估算结果如下：
表 项目基本情况及销售额估算
假设奥克斯广场除自持物业以外的产品全部售出，其销售总额约为26.86亿元。
2、项目推售节奏
奥克斯广场2012年开始进行营销活动，开盘主要集中在2012年下半年。从2012年6月18日正式开始销售至2012年12月10日，共开盘13次，平均每月开两次盘，推出的产品包含项目所有产品。而项目的推广节奏也印证了拿地时的政策，开发必须短频快。根据CRIC，中国房地产测评中心的数据（涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据，其统计时间段2012年1月至2012年12月），项目共销售11.16亿元，销售面积达13.26万平米，占可销售总建筑面积的56.95%。
3、项目实际去化情况
截止至2014年4月28日，根据长沙0731房产网项目签约备案情况，实际销售额约为24.3亿元（未包括车位销售）。其中2012年销售额约为11.16亿元，2013年销售额约为11.04亿元。
项目整体去化较好，住宅和公寓已基本售罄；写字楼还剩14套，销售率为98%；商铺销售相对较差，剩余42套，销售率为79%。
剩余产品滞销原因分析：
? 剩余产品面积较大；
? 销售单价或总价过高；
? 产品已成型，步行街人气太冷，投资者和商户对其未来发展均信心不足。
五、项目开发经济效益
表 项目地块信息
表 项目建筑指标
表 项目开发销售经济收益估算
注：以上净收益不包含车位销售和主力店招商费用，此处计算为静态测算。
假设奥克斯广场除自持物业以外的产品全部售出，其销售总收入约为26.86亿元，项目开发及销售成本约为22.50亿元，税后净收益约为3.27亿元，税后收益率约为14.29%。此外，项目还有约10万㎡的自持物业，价值约为2.5亿元。
六、总结
奥克斯广场项目整体来说是成功的，并打造了一个新的商圈，提升了河西的购物档次。
成功之处：
? 大力引进主力店，且主力店都是具有较强影响力的品牌；
? 开发商目标明确，实施短频快的开发推售节奏，使项目快速的完成资金回笼；
? 定价合理，降低了购买者门槛与抗性，与同期绿地中央广场产品相比售价低了1000元/㎡。同时通过大力宣传（预计超过2200万）短时间内增加客户上访量。
但该项目开发也存在不足，即室内步行街的开发，主要原因为部分商铺面积过大，总价较高，且步行街2-3楼部分并未与其购物中心相连，不能共享购物中心的人流，造成投资者和商户对该区域的信心不足，同时由于高售价导致的高租金，也让商户望而却步，因此商业街一直运营不起来，这也是其他新开发项目应该借鉴避免出现。
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