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《商业地产选项》(11) 基本范畴(8) 城市经济能量分析(2) 市场需求与竞争(8) 商圈原理(5) 项目选址(7) 我与中国商业地产20年(3) 商业地产图文欣赏(4) 案例诊断(3) 行业视野(2) 商圈与口岸变迁(0) 运营管理(1) 购物中心(2)统计
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什么是“零售饱和指数IRS”？（上）
2012年10月29日
评论数（0）1、零售饱和指数IRS含义
「零售饱和指数」（IRS）是测定各城市（或商圈）商业物业“单位面积产出”的指标。用以衡量商业物业的“生产能力”和“经营效率”；也用来评价各城市（或商圈）商业物业供给的“饱和程度”。
2、零售饱和指数IRS公式
式 中：
IRS——某城市（或商圈）的零售饱和指数；
C——某城市（或商圈）的潜在客群数量；
RE——某城市（或商圈）每一顾客平均购买额/客单价；
RF——某城市（或商圈）可比商场经营面积总和。
为了使IRS指数更具有“针对性”和“可比性”，我们不妨将“以上公式”进行延伸，并得出IRS指数公式二：
【注】：① 各商场的销售额，可参照国家及相关部门的统计数据；也可根据其它合理渠道获得，并根据具体情况进行修正，以使“销售数据”更接近实际。② “可比商场”是指调查所“参照的商场”，要与拟开发项目在“业态、定位与规模”上具有可比性。
——摘自：《商业地产选项》 史博文著 中国建筑工业出版社