出品/联商专栏

撰文/联商特约专栏作者汪中玉

张磊在《价值》一书中说：“长期主义不仅仅是一种方法论，更是一种价值观。流水不争先，争的是滔滔不绝。”

陈春花说：“越是变化，越是需要长期主义。”

然后，很多人说：“高手都是长期主义者。”

什么是“长期主义“？

那么，到底什么是长期主义？长期主义就是一种持续地、长期地守住目标的行为模式。对“长期主义”最好的解答：只有把时间拉长，我们才能在一个不确定的世界里，得到确定的答案。

长期主义这个词，貌似是成功企业的注脚。华为致力于ICT长期主义，获得持续成功；比亚迪专注于新能源核心技术，刀片电池、骁云发动机领先世界，大获成功，也是长期主义的结果。华润万象城专注于高端商业综合体开发和运营，成功开发了一个又一个万象城，成为城市标杆商业，成为国内高端购物中心的典范，是在这个领域坚持长期主义的例证。

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长期主义

理解经济周期，理解行业周期，理解项目生命周期，只有经历经济发展波峰和低谷，接受商业地产行业的顺风顺水上半场和红海竞争下半场，更要领会项目从选址、开业、培育、发展、成熟和衰退的生命周期，宏观-中观-微观三个层面领悟，才有可能在不确定性世界里，寻找一定确定性。

1、只有把时间拉长，我们才能在一个不确定的世界里，得到确定的答案。

2、长期主义不是坚持重复一件正确的大事，而是坚持改进一件件小事。

（1）商业投资是长期商业行为，从商业的生命周期来说，从投资、选址、招商、开业、发展到商业成熟，需要较长时间周期，基本在5-8年。

（2）从投资回收角度来说，商业项目投资回报周期，以万达为例，按照9-10%回报率，需要10-11.2年；按照凯德的6-7%回报率，需要14-16年。

（3）从商业项目与城市发展融合角度来说，商业需要因地制宜与城市经济发展和文化生活融合在一起，成为城市繁荣的商业纽带，成为老百姓社交娱乐的第二空间，成为传播时尚文化和引导消费潮流的主阵地。

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做精品商业还是快速抢占先机？

慢商业，顾名思义，慢工出细活，文火慢炖，才能做出有品质、有温度、有情怀的城市标杆商业。

商业之慢，慢在哪里？

个人认为：

一是“地和”，商业建筑与地气的融合，将地方的传统文化、地方民俗、建筑风格和人文风情融入到商业建筑，打造城市级商业地标和建筑符号；

二是“商和”，预留充分时间做商业品牌调研、洽谈、招商和签约，包括地方特色品牌和国际国内高级次品牌，更重要是品牌与商业体建筑的有机融合，造成城市级首进品牌和旗舰级形象店；

三是“人和‘’，品牌、商业、建设方各方面在规划、设计、建设、招商、装修等各方面，有时间进行充分沟通融合，达到比较完美的结果。

案例：慢商业代表——成都远洋太古里

项目从2008年就开始进行规划设计，历时7年时间，太古里购物中心于2014年11月2日开始试运营。项目写字楼部分2013年整体销售，博舍酒店和服务式公寓于2015年开始运营；

（1）项目整体开业时间倒排

（2）招商节奏安排

比起一般购物中心只是主力店先行，太古里招商周期明显要长许多，因为太古招商团队不是招商而是造商，配合商户完成很多额外的条件：

·MUJI全球旗舰店如何从最开始计划的1000㎡变成了最后成型的4000㎡；

·Givenchy辛苦搜集了6栋老建筑的废弃砖头，然后打造出独具特色的独栋门店；

·Hermes耗资4000多万特地从葡萄牙空运到成都的在夜晚可以发出橙色光的外墙石材，而且店内地板的马赛克都是专门邀请法国工匠一块一块细心粘贴而成。

（3）资金节奏安排

快商业：相对于慢商业，那么追求开业节奏、模块化管理的规模化发展的商业模式。

随着互联信息化、万物互联等通信技术推进，现在工作生活节奏越来越快，很多“快”成为关键词，诞生了“快文化”。快时尚、快餐、茶包替代茶道、短视频盛行等等，无事不快、无处不快。

在中国商业开发的历史进程中，以恒隆、新鸿基、太古里为代表的港资商业，无不是慢商业的代表，多数用3-5年，甚至更长时间来筹备一个项目开业。

自从2012年后，万达开始全国大规模快速发展，购物中心进入快速发展期，18个月筹建，12个月商管筹备开业，快商业模式由此诞生。

快商业模式的判断逻辑，大致有几点：

一是，政府政绩考核需求，主政一方，需要在较短2-3年内快速出现政绩。包括促进当地就业和地方税收，迅速改善升级城市商业面貌，打造商业地标。

二是，商业企业实现规模领先战略，下沉到市县，构筑先发优势，筑实护城河，既占领先机更夯实规模。

三是，轻资产模式，更是将快模式提升至更高阶段，与重资金模式脱钩，把每年开业数量提升至50家。对于重资产投入的商业来说，这是不可想象的速度。

2015年之后，国家对房地产开始启动调控，越来越多的开发企业转型进入商业地产；因为港资的高端定位和奢侈品牌定位，具有相当高的门槛，多数企业以万达为榜样，借鉴万达发展模式，从万达挖人，复制万达快速发展道路，崛起一批像爱琴海集团、新城吾悦、宝龙商业等新型商业地产发展商，形成一股“快商业”发展的浪潮。

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快商业，延伸短期主义

长期主义为目标，文火慢炖、精雕细琢，慢商业打造城市名片；短期主义为目标，模块管理、标准操作，快商业复制出商业规模。

多数时候，长期主义是褒义词，短期主义偏向贬义词。其实，从我个人理解，更偏向中性词，不褒不贬。

（1）职业化带来的短期主义。

商业地产进入下半场，商业地产行业进入高度职业阶段。职业化既带来规范化管理，往往忽视老板的长期战略目标，更加注重短期目标达成。

（2）短期主义为什么大规模存在？

1、老板职业化考核目标，没有与商业实践结合。2、没有真正理解商业，更没有理解商业周期；3、商业竞争加剧，生存危机感逼迫短期主义。

（3）短期主义的表现

对商业经营者来说，短期主义是租金思维，把完成集团下发全口径指标放在第一位，可能忽略高品质运营与客户服务；短期主义是租赁思维，把商场满铺、租金达标、多径满排放在第一位，可能忽略标杆品牌、首进品牌、创新品牌的引进，更可能忽略消费对品牌求新求异的需求。

短期主义，看似恪守本分、兢兢业业，保全当前绩效，换个角度理解是保守主义和懒政思维。因为压力巨大的考核，让经营者根本无法抬头，根本没有时间关注长期目标。

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长期主义和短期主义的辩证关系

就个人理解而言，长期主义与短期主义是相伴而生的对应关系，长期主义是道，短期主义是术；长期主义是战略，短期主义是战术。长期主义聚焦企业主航道（what），短期主义强化如何去干(how)；长期主义的战略成功，离不开短期主义的战术支持。

注重长期主义的企业，大家有远期的目标和规划，通过分解，落实到每个阶段目标和实施计划，让大家既能抬头看路，又可低头努力拉车。

关注短期主义的企业，老板和高层有远期的目标和规划，因为更加注重短期指标，中层管理者和项目操盘者更加注重短期目标达成和绩效考核，低头拉车成为常态。

在很多时候，长期主义往往成为成功企业的标签。

比如，华为坚守ICT领域30年，成为世界电信领域领头羊。万达坚守商业30年，成功开业368家万达广场，成为世界级商业地产运营商。

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