出品/联商专栏

撰文/方湖

头图/Pixabay

站在2021年年尾的末端，回望不容易的2021年，房地产行业跌宕起伏，中美关系和国际外循环是一波三折，疫情国际化形势是此起彼伏，新商业开业是在内卷的红海中疯狂爆发，我想用九个关键词来复盘2021年商业。

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不确定性

在2020年12月30日厦门举办的“预见2021吴晓波年终秀”上，宏观经济学家管清友给出了2021年经济的三大关键词：弱复苏、稳政策、强改革，提出了三个不确定性：疫情风险、数据风险和疫苗风险。

如果说用一个词来概括2021年的形势的话，第一个就是“不确定性”。

从疫情不确定性回归商业行业，不确定性体现在几个方面：

1、中美关系不确定性。

拜登上台是否会延续特朗普的中美关系政策，实施中美脱钩、中美对抗，还存在不确定性。时间证明，拜登还是延续中美关系政策，只是迫于内部压力，在近期做出一些调整。

2、房地产调控不确定性。

在全球经济下行，中国经济复苏缓慢，年初大家还在观望：房地产市场是否会出现大幅度调整？上半年和下半年冰火两重天。

3、疫情不确定性。

从上半年的德尔塔毒株到下半年的奥密克戎，新冠疫情就没有真正消停过，只是以不同的变异病毒存在和传播在全球某个国家和角落。疫情常态化成为大家不得不接受的实施。好在中国疫苗接种领先全球，也同时造福全人类。

这三个方面，在国际市场、宏观经济和行业发展三个层面错综复杂地交织在一起，从经济基本面、房地产走向和疫情的防疫管控都对商业运营和发展都产生息息相关影响。

因此，2021年的最大确定性，就是“不确定性”。

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Z世代

没有哪个时代像现在一样，更加注重关注消费者，尤其是年轻的消费者。

如果说2019年以前是开发商时代，做什么样购物中心招什么内容，是开发商说了算。那么进入2020年以后，就是消费者的时代。

做什么样子购物中心，引进什么样消费内容，塑造什么样体验场景，就是消费者说了算，尤其是最有发言权的Z世代。

一、Z世代走向前台，加入消费主力军

Z世代情况：

1、2.8亿人口群体，男性比女性多2100多万；

2、Z世代中大部分人口集中在下沉市场，并且呈现向下沉市场更加集中趋势。

二、Z世代催生商业变革

1、活在手机里，消费基本通过手机完成。

这个词形象特别到位，不是在上网，二是时刻在网上。两微一抖、快手、QQ、哔哩哔哩等的，他们时刻在线，永远、完全地活在线上。线上消费成为Z世代标配，购物上淘宝系、京东、拼多多，外卖用美团、饿了么，支付用微信和支付宝，买菜用叮咚买菜、美团等，娱乐常用手游英雄联盟、王者荣耀等等。活在手机里，成为不可逆的事实。

2、民族自信，热爱国货。

见证中国崛起，比如2008年北京奥运会、建国60周年大庆、建国70周年、中国抗疫；见证了中国科技进步，国产航母下水、太空站上天、中国高铁走向世界、新能源汽车弯道超车等；见证了国际次序的新冲突，如中美冲突、孟晚舟回归、中印冲突、新疆棉事件、美国乱港事件等。见证并参与中华民族的伟大复兴的过程，Z世代具有较强的民族自信，对国货不产生偏见，同时中国具有良好的经济基础，人均GDP超越1万美元，这也是未来自信的起点。

3、线下消费场景更迭，新物种出现。

不必去线下消费，部分老消费场景消失或失宠。线下传统超市失宠，线上买菜成为新选择。具有线上优势和线下场景的盒马鲜生，异军突起。无现金，手机支付成为常态，银行业务办理和ATM机业务萎缩。新物种出现，如零食、萌宠、美妆、潮玩、三坑服饰等成为新消费热点。

4、每个人都是自媒体，晒朋友圈、发视频。

这群12到26岁的年轻人，平均每天会花费6-9个小时，使用社交媒体，包括抖音、微信、微博、QQ、抖音、哔哩哔哩等广受欢迎的移动App。在他们眼里，物理世界和数字世界并不是两个独立的实体，而是一个紧密融合的多维度空间。

在这个空间中，数字世界发生的事情，和眼前的事情一样重要，甚至更加重要。智能手机不再只是一个工具，而是自我的某种数字延展，生活中的诸多重要时刻，都发生在口袋大小的设备和社交平台上。

来自元宇宙的一名美妆博主柳夜熙，出道三天，凭一条两分钟短视频，火爆全网，播放量超过5000万，粉丝量超过775万。

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内卷化

已是红海的购物中心行业，进入2021年，需求端受疫情影响持续疲软，供给端有较大的放量，用一个词来形容就是“内卷化”。

一、商业供应量偏大，2021年开业面积近1亿㎡

购物中心作为中国线下最核心的消费场景，随着城镇化的推进以及人口持续的增长，2010-2020年间总面积从4987万㎡逐年增长到2020年的43800万㎡，复合增长率达到24.3%。2019年为40213万㎡，2020年较2019年增长了8.9%。至2020年底，国内购物中心数量约4800家，面积达4.4亿㎡。

2021年国内商业地产持续高速发展，受疫情影响2020年一批项目延期开业，这也造就了2021年拟开业量再创历史新高。2021年全国拟开业购物中心突破一千大关，达到1113个，总体量为9725万㎡，接近1亿㎡。

二、奢侈品购物中心快速发展，SKP、太古里、K11、万象城动作不断

贝恩咨询发布的《2020中国奢侈品市场》报告显示，2020年，全球个人奢侈品市场交易额同比下降23%，中国奢侈品消费逆势上扬，猛涨48%至3460亿元，是全球唯一录得正增长的奢侈品市场。业内预计，中国有望在2025年成为全球奢侈品市场份额最大的市场。

1、中国店王SKP走出北京，布局全国

北京SKP2020年度销售额大涨15%至177亿元，问鼎全球“店王”。国内的第二座商场西安SKP，2020年增长38%，销售额达58亿元，在西安赚得盆满钵满。2020年，成都SKP开工，昆明SKP落地。2021年，SKP落地杭州、呼和浩特、武汉。

2、太古地产加快布局中国市场

10月1日，上海前滩太古里开业。大牌云集，爱彼、巴黎世家、宝格丽、卡地亚、迪奥、芬迪、乔治阿玛尼、古驰、爱马仕、罗意威、路易威登、盟可睐、普拉达、圣罗兰、蒂芙尼、杰尼亚。

12月3日，北京三里屯太古里西区开业。在延续潮流风向标地位的基础之上，进一步加码首店效应。

三里屯太古里西区的主要品牌中，包括北京首家优衣库全球旗舰店，三层空间中包括中国大陆首家UNIQLO FLOWER生机花店、北京首家UT世界文创“博物馆”及北京首家UTme!定制工坊；以及北方首家NIKE RISE零售概念店，提供全方位数字化体验和丰富的本土运动社群服务；迪桑特DKL动力实验室全球体验中心，以及广州百年中华老字号陶陶居北京首店等。

3、万象系加快布局

2021年华润万象系预计开业13个新商业体，包括4座万象城(宁波万象城、泰州万象城二期、汕头万象城、兰州万象城)、1座万象天地(西安万象天地一期)、5座万象汇以及深圳万象前海、嘉兴南湖天地、北京西单更新场。

5月30日，宁波万象城开业

6月19日，嘉兴南湖天地开业

6月25日，泰州万象城开业(二期)

8月1日，西安万象天地开业

9月28日，汕头万象城开业

兰州万象城，没有准确消息

三、外资和港资看涨内地，规模化进入

一方面是看好中国经济可持续性增长和潜力，另一方面是中国疫情管控有力，外资商业涌入内地，为中国内地购物中心建设增添新的活力，同时带来国际视野和创新，给城市商业发展树立新标杆。

英国太古地产、日本永旺、瑞典英格卡(宜家)和新加坡凯德等老面孔，继续发力中国市场，将最新一代商业作品带到中国。例如前滩太古里以“Double Parks双层开放空间”概念打造，又首次在屋顶打造街区形态，这里也云集一众国际大牌，包括爱彼、巴黎世家、宝格丽、迪奥、路易威登、盟可睐、杰尼亚等，部分已亮相品牌成为上海新标杆。

今年有2家新进入的，就是日本的三井不动产的啦啦宝都和阪急百货。4月28日，日本海外首家LaLaport啦啦宝都在上海金桥开业。LaLaport以传统“Origami”折纸造型为灵感的购物中心，拥有日本本土外的首个实物大高达立像，还未开业就已成为沪上话题中心。

宁波阪急百货，23万㎡的TOD商业，定位重奢百货，围绕“Natural、Culture、Modern“三大关键词，以“more than luxury”为原则，在宁波东部新城构筑了一座治愈系的艺术购物中心。

四、连锁商业持续快速扩张

1、万达集团2021年计划开业万达广场50个，继续领跑。其中轻资产34个，占比68%。

2、头部企业更加集中，前15名开业项目达到239个。

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关店

经过2020年的疫情，以及上半年疫情的反复，在上游房地产不景气、下游消费不给力情况下，商业经营整体比较艰难。关店成为2021年商业一个痛苦的关键词。从国际快时尚到传统超市，从学科培训到餐饮，关店成为不得已而为之的选择。

一、Zara等快时尚关店

提起Zara这个西班牙品牌，首先浮现在我们脑海里的便是“快”“时尚”“便宜”这些标签。

2018年8月，“英国高街鼻祖”快时尚品牌Topshop宣布终止中国业务；2018年年底， New Look宣布中国门店全部关门；2019年，快时尚品牌Forever 21作别中国市场，2020年3月GAP旗下Old Navy正式退出内地，而作为快时尚代言人的Zara，其母公司Inditex集团宣布了史上最大关店计划：至2021年将关闭1200家店铺，相当于全球门店总数的13%至16%。主要集中在亚洲与欧洲地区，主要针对旗下Zara、Massimo Dutti等品牌的小型门店。

二、沃尔玛等超市关店 

据不完全统计，2016年至2020年，沃尔玛中国关闭了约80家门店；2021年，沃尔玛中国又已累计关闭至少27家大卖场，关店原因基本都是“租约到期”。

据统计，2014年-2020年，人人乐共计关闭了52家门店，2021年上半年再关19家门店，未来仍将根据实际情况实施关闭亏损门店的策略。

家乐福上半年关闭3家店，3月以来，家乐福珠海吉大店，济南解放桥店、沈阳哈尔滨路店都相继关闭。随后，在11月份也关闭了三家门店，包括杭州首店、厦门首店和东莞二店，这三家店都已有十几年历史。

此外，据联商网零售研究中心不完全统计，今年前三季度10家超市上市企业共关店291家，其中，以永辉超市为例，前三季度仅仅开了48家门店，同时，关闭了23家门店，这一数字足够惊人，要知道2020年全年永辉仅关闭8家门店，而2019年仅关闭2家门店。

据2021年7月份中国连锁经营协会发布的《2020年中国超市百强榜》显示，沃尔玛超市已经掉出全国百强前三阵营，屈居第四，这是沃尔玛进入中国来的最差排位。显然，山姆会员店已经成为沃尔玛在中国市场的“救命稻草”和“最后颜面”。

三、新东方、学而思关闭教学点

受国家双减政策影响，新东方和学而思退出K12学科。

“双减”政策下，率先出手的是新东方。11月9日，新东方掌门人俞敏洪在直播间证实即将陆续关闭1500间教学点。此次关停影响颇大，仅仅装修这一块大致估计要损失掉六七十亿元，如果加上需退还的学费、工资、违约金等等，总共损失应高达数百亿。而这些善后工作新东方也已经公开表示，绝对有信心也有能力去承担。在此我们不由感慨：即便突发如此大的变故，新东方还能把相关的善后事宜处理的有条不紊，并毅然向全国条件差的乡村学校捐献八万套的课桌，而且大部分崭新，定价每套在700元左右。此举在网络广受群众赞誉，大家纷纷力挺：新东方的退场绝对够体面，相当有尊严。

继新东方之后，学而思也在11月13日一早宣布，该公司中国内地义务教育阶段的学科类校外培训服务将于2021年12月31日截止。

据好未来官方微博：好未来深刻认识“双减”的重大意义，坚决拥护党中央决策部署，严格落实“双减”工作的各项要求，依法合规经营。中国内地义务教育阶段的学科类校外培训服务将于2021年12月31日截止。在此之前，将保质保量完成用户已报名的此类课程服务。

四、苏宁股权转让

7月5日，苏宁易购官方正式公布股份转让计划：把16.96%股份转让给“江苏新新零售创新基金二期”有限合伙公司。这位新晋“白衣天使”，是江苏省与南京市国资委共同牵头、华泰资管、阿里巴巴、海尔、美的、TCL和小米等出资组建的联合体，号称“巨头天团”。本次转让完成后，创始人张近东将失去控股权，公司变为无控股股东和实际控制人状态。

根据公告，截至目前，苏宁易购股权变动后，张近东持股17.62%，苏宁控股集团持股2.73%，苏宁电器集团持股1.39%，新新零售基金二期持股16.96%，新零售基金持股5.59%，淘宝中国持股19.99%。

苏宁易购改选董事，董事张近东、孙为民、孟祥胜辞任，张近东提名张康阳作为公司第七届董事会非独立董事候选人，张康阳为张近东之子。意味着，苏宁系董事席位由4席减为2席，分别为张康阳、任峻，在股东大会通过前，任峻履行董事长职务。7月29日召开，会议选举黄明端为公司第七届董事会董事长，聘任任峻为公司总裁。至此，张近东失去苏宁易购控制权。

五、海底捞关店

11月5日晚，海底捞在港交所公告，公司将于2021年12月31日前逐步关停300家左右经营未达预期门店，主要指翻台率未达到4的部分门店。其中部分门店将暂时休整、择机重开，休整周期最长不超过两年。

公开数据显示，截至2021年6月31日，海底捞全球门店总数达1597家。在减掉即将关停的约300家之后，海底捞门店总数仍在1300家左右，依然是中国最大的连锁火锅餐饮企业。沙利文数据显示，按营收规模计算，2020年海底捞市场份额为5.8%，占据龙头位置；其次为呷哺呷哺，其市场份额为1.2%。

在2020年疫情期间，公司年内仍新开业544家海底捞门店，新开店速度远超市场预期。受疫情影响和逆势开店，海底捞的翻台率和单店财务盈利能力受到较大的挑战，通过啄木鸟计划，关闭调整部分未达标门店，解决负面影响。

从几个行业来看，不光购物中心行业内卷严重，在经济形势(中美关系)、新冠疫情反复(德尔塔和奥密克戎)、国家政策调整(房住不炒、双减政策)、新消费群体(Z世代)崛起等各种复杂情况交织下，购物中心的租户和品牌运营上受到极大考验，也许“活下去”才是最好的选择。

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场景

进入商业下半场，购物中心行业内卷化特别严重，创新成为大家不约而同的选择。在消费沉浸式、体验化、社交化前提下，场景作为一个创新关键词，成为各大商业项目不可缺少砝码。场景创新成为购物中心兵家必争之地。

商业是一个空间。商业是一个个场景构筑的社交、体验空间。商业是与文化、艺术、科技、运动、自然等融合的无界空间。

一、绿色空间--公园式购物场景

重庆光环购物公园

光环购物公园包含17万㎡的购物中心，7万㎡室内外城市绿色公园以及超5A甲级写字楼。项目内重点打造高42米、纵跨7层的城市森林——“沐光森林”，并营造了“生命之树、悬浮秘境、花之瀑谷”三大主题场景以及18处互动打卡点。

沐光森林植物园成为商业的核心共享空间。

利用植物园Focus Point(聚焦点)衔接室内商场和室外街区，打造多层次购物体验。The Ring利用了基地原有高差在主入口处设置的下沉城市广场，结合绿植水系打造绿化休憩空间，其上设置的交通连廊在构建动线的同时营造到达感，呈给人以多层次的环境体验，与办公塔楼及周边社区建立活力纽带。

屋顶花园，成为拉动向上人流的重要发动机。沐光森林更是深受市民的喜爱：凌空而下的飞瀑、横空的观景廊桥、各式各样的自然珍稀植物，引得大家纷纷驻足拍照。

上海瑞虹天地太阳宫--一座会呼吸的绿岛

2021年9月，一座外观线条流畅，层叠错落酷似梯田的商业中心——瑞虹天地太阳宫在北上海落成开业。瑞虹天地太阳宫颠覆了一味追求效率的工业化空间设计，打破了室内室外的空间界限，实现了城市森林中自然化、戏剧化的空间场景的塑造，形成内部与外部景观的和谐与相互映衬。

占地18万㎡的瑞虹天地太阳宫好似一片会呼吸的绿洲，与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比，空中花园、伞形巨幕穹顶，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清醒的气息。为了让消费者体验都市繁华与自然生态的无界融合，从结构设计到室内布局有更高的绿化赋能。在建筑外立面结构上通过楼层自由退进，结合外侧栏杆的垂直绿化，形成多层次绿化的视觉感受，让整个太阳宫从外观角度形似层层梯田，用绿化和结构设计勾勒出最天然、最美丽的曲线。

绿化景观设计概念旨在模拟热带雨林的植被特征及意境营造。纵向的，从低矮的灌木与花卉，过渡到茂密高耸壮观的树冠，营造出震撼的雨林式室内景观。从横向角度展开，太阳宫室内外绿化面积超5300㎡，室外露台面积总计4013㎡(大的露台达1876㎡)，结合室内水景和超184种1300多株苗木，既通过大量的光合作用净化空气，又为购物人群提供了呼吸自然的绝佳空间。

二、主题空间--空间场景主题化

1、创新主题场景：北辰三角洲大悦城

主题街区也正逐渐成为一个商业体的标配。北辰三角洲大悦城将主题街区概念带到长沙，通过前沿审美设计、在地人文挖掘、多点运营等层面，打造了塢里OPEN HOUSE、平行長沙、星系城市公共空间三个主题空间。

塢里OPEN HOUSE

塢里OPEN HOUSE位于大悦城的L5层，面积近5000㎡，由成都方所书店的知名设计师朱志康设计，以书店为基底展开设计，将塢里打造成一个飞船基地，将“空间美”展示得淋漓尽致。

空间里一艘悬浮于空中的巨型飞艇是亮点之一，高达12米的巨型书墙则能让人们畅游在书海中，诸多沉浸式的艺术场景散落在空间各处，塢里OPEN HOUSE为长沙人民带来了一处文化美学空间，区别于快节奏的都市生活，带来更丰富的人文生活方式。

2、沉浸式街区：

瑞红天地太阳宫：武侠江湖沉浸式城市市集

当沉浸式商业与主题街区进行碰撞，于是就有了沉浸街区模式。

9月19日，上海瑞虹天地太阳宫打造的武侠江湖沉浸式城市集市正式开业，就是用的这种模式。

在这个以江湖主题策划的创意集市里，策划方高度还原了众多武侠电影里才会出现的场景，让消费者可以在古风侠气的氛围中，近距离接触诸如火云邪神、韦小宝、神雕等令人会心的角色，让消费者一秒梦回武林。每个人都化身为江湖侠客，品尝五湖四海的街头美味。

商业启示借鉴：以城市在地文化为根基，将传统文化和现代商业有机融合、创新发展，复刻一个沉浸式主题场景。

空间布局重点对网红打卡点、核心体验空间进行预设，这些体验空间的预设又与主题高度契合；业态布局模式重点以餐饮和文化体验业态为主，充分研究区域消费客群的消费特点。

3.全场景综合类消费主题购物中心：京东MALL

作为京东全国首家全场景综合类消费主题购物中心，京东MALL经营面积达4.2万㎡，共有5层楼体，在京东电器超级体验店原有经营品类基础上，拓展家居日用、家装建材、儿童娱乐、智能健康、汽车用品等产品，品牌众多品类丰富，全球一线家电、手机、数码电脑品牌150多家入驻，经营商品达到20多万种。

三、无界空间场景创新

购物中心边界减弱，绿色空间与商业空间互融交织，商业与自然共生。

前滩太古里--太古里3.0

我们可以对比一下中国内地三座太古里：成都太古里(2014)是街区式，北京三里屯太古里(2008)是街区与盒子的浅度融合，上海前滩太古里(2021)则是街区与盒子的深度融合。

跑在最前沿的购物中心，既不是街区式，更不是盒子式，而是盒子与街区的深度融合。或者，我们也可以用前滩太古里的规划设计单位“5+design”的语言来表达：“不仅仅是建造一个场所。它是一种情感，一种体验，一个承诺，讲述了一个真实的故事。”

将空间界限弱化于自然艺术之中，8000㎡中央公园+南北区主题建筑，首次以“双层开放空间”在屋顶打造街区形态，80米的悦木桥横贯上方，将黄浦江景致尽收眼底。

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轻资产与上市

进入商业地产下半场，商业轻资产模式受到各大开发商青睐，购物中心发展策略从重资产开发时代进入轻资产运营和资产管理时代。轻资产盛行，基于几个前提，一是目前商业物业开发过剩，供给端不平衡，购物中心从增量进入存量时代；二是国家政策调整，房住不炒和去房地产化，导致重资产模式难以持续；三是随着市场竞争加剧，购物中心门槛提升。四是下沉市场具有广阔发展空间。因此，投资少、回报高、灵活性强、风险低的轻资产运营模式，自然成为投资开发之外快速扩张的主要方式。

一、万达领跑轻资产

在去房地产的大背景下，万达率先做出示范，借助轻资产模式，踏上发展的快车道。

1月19日，万达集团发布2021年开业计划，“轻资产”成为关键词。

2021年，万达集团计划开业50个万达广场，其中轻资产占比68%；同时，计划签约70个轻资产万达广场。这份年度计划还包括：开业120家万达影城，签约轻资产影城300家；开业16家万达酒店，签约轻资产管理酒店50家等。

2020年9月28日，万达商管宣布，从2021年开始，不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略。所谓轻资产，是指万达商管不出资建设万达广场，只输出品牌，负责设计、建设与运营，并分得收益。

二、轻资产为何成为主流模式

2021年轻资产赛道拥挤不堪，头部企业基本涉足，部分中游企业也在摸着石头过河；

2020年9月28日，万达商管宣布，从2021年开始，不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略。2021年3月9日，龙湖宣布全面启动轻资产模式。截至目前加入轻资产大军，商业开发商有新加坡的凯德商用，国内领军企业万达集团，以及华润万象系、印力、新城、爱琴海、宝龙、保利等商业企业纷纷宣布进入轻资产领域，与万达一起抢城夺地。

三、轻资产上市，成为不约而同的选择

随着宝龙商业、华润万象生活、爱琴海等分拆上市，轻资产化的珠海万达商管即将港股上市，行业分工将进一步成熟化，朝着成熟市场进化不断向前。

轻资产上市逻辑：

1、轻资产较重资产，因为没有重投资，财务回复更高，有更大的想象空间，可以有更高的商业估值和融资。

2、去房地产化大势之下，以传统以售养租难以持续。

3、房地产拿地更加艰难，不再是政府优选选择方向。

4、轻资产发展不以来房地产销售和拿地，让商业回归本身，让运营产生效益，可以克服房地产周期性波动，实现可持续化的快速发展。

5、下沉市场具有广阔空间，尤其三四五线城市。这些城市房地产市场未必很好，轻资产就是很好发展机会。

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内容创新

内卷化的购物中心，不断在求新求变，力求达到不一样的消费体验。一个是大搞建筑与空间的场景创新，另外一个就是内容创新，如果说前者是做外壳硬件的话，那么后者就是做软件和内容。一个关键词--首店，被新开业购物中心提及频次最高，引进什么品牌城市首店、区域首店，成为项目标新立异的标签LOGO。

前滩太古里：

汇聚约250家优质零售商铺，有超过50个品牌首次亮相浦东，超过20个品牌配合“Wellness”理念专门打造了别具一格的“花园式”概念店，也就是定制化的首店。

包括：

路易威登以Monogram四瓣花朵图腾为灵感来源的最新设计临时专卖店；

Zegna全国首个杰尼亚绿洲花园；

上海首个宝诗龙(Boucheron)冬季花园店；

全球首家星巴克向绿工坊；

滑板品牌AVENUE&SON的中国首店和滑板公园。

盟可睐(Moncler)全国最大的House of Genius、上海罗意威之家、以及中国内地首家MOViE MOViE文化生活概念影院。

此外，还有落户4楼屋顶、面积达3000㎡的日本茑屋书店，以及日本专业运动品牌ASICS中国内地首家ASICS RUNNING STATION跑步型动社等。

去零售化、体验化、全生活化，内容创新成为各购物中心孜孜不倦的追求。

一、宠物经济

5月20日，艾瑞咨询发布了2021年《中国宠物消费趋势白皮书》，2020年我国宠物行业市场规模接近3000亿元，受政策、经济、社会和技术因素驱动，以及疫情带来的更多潜在养宠人群及情感消费，未来三年行业将继续保持平稳增长，复合增速预计14.2%，到2023年规模将达到4456亿元。

极宠家与龙湖商业达成战略合作

双方达成极宠家在龙湖商业上海、浙江、江苏、安徽、江西、福建等区域的33个商业广场开展极宠家黑金店项目合作，和全年500场极宠家快闪项目战略合作。双方携手共创宠物商业未来。

瑞虹天地太阳宫引进Mr Zoo小小动物元

二、新能源汽车

1、2021年是中国新能源汽车爆发年。

如果说2021年是中国新能源汽车元年，因为不光在制造端取得技术突破，更重要的在消费端得到消费的认可和信赖，预计全年新能源销售达到300万辆，渗透率达到20%。以实力派的比亚迪为首，带领新势力蔚来、理想、小鹏、哪吒、威马等取得喜人成绩。

新能源汽车是一个大的智能终端，不管是节能还是提速，不管智能驾驶还是人机交互，对传统汽车来说，都是一个降维打击。很多人都是，如果你一旦使用上电车，可能你就回不去油车了。

2、新势力青睐购物中心开店。

传统汽车4S店就是一个独立而封闭的花园，新能源汽车就打开栅栏，走进生活。

与传统汽车还有一个最大的不同，就是新能源放弃传统经销商4S店，走品牌直营模式，把门店开进主流购物中心，和消费群体更好接触交流，更加体验产品和服务。

据销售人员反馈，一家门店销售，可以达到60-80辆。可见在购物中心体验和购买新能源汽车，是得到市场验证的。

10月31日，理想汽车宣布在全国已有162家零售中心。理想汽车强调，这些店面全部为直营，开设在86个城市热门商圈，预计年底将实现200家商场门店的目标。

11月1日，蔚来汽车透露，10月已经新建20家“蔚来空间”，全国服务网点数量已经达到312家。它们无一例外全部位于各大城市主流购物中心。

21世纪经济研究院选择全国31省(直辖市、自治区)的省会(首府)城市，以及非省会/首府的万亿GDP城市，对特斯拉、小鹏、蔚来、极星、理想、威马6个汽车企业在购物中心内的开店情况进行了统计。6家新能源汽车企业在购物中心内共开设了627家门店。上海、北京、深圳、成都的购物中心拥有的新能源汽车门店数量最多，分别为60家、48家、46家和37家。最爱布局购物中心的新能源汽车企业为理想汽车，实现了对39座城市购物中心的全覆盖，蔚来、小鹏、威马门店数高于特斯拉，而极星汽车在购物中心的门店数量最低。

三、潮玩兴起

2021年是“Z世代”文化爆发的一年，也是潮玩、国潮、文创成爆发性增长的一年。

“Z世代”小众文化领域融合了动漫(二次元)、游戏、直播、短视频、国潮(李宁)、文创(故宫)、美妆、服饰(汉服、JK、洛丽塔)、茶饮、球鞋、潮玩等。

1、什么是潮玩？

潮流玩具，即潮玩，是一种融入艺术、设计、绘画、雕塑、动漫等多元素理念的玩具，是最近几年兴起的拥有独立IP并具有潮流属性的玩具。潮玩种类包括盲盒、手办、BJD和艺术玩具等。它多为摆件或雕塑，具有轻奢属性。其受众主要是年轻人，高颜值与强设计感满足年轻人的个性化审美需求。

2、发展趋势

趋势一：圈层扩大，全民热潮。在大趋势下，不只是年轻人，中老年群体也逐渐回归自己本心，更加注重自我体验，并且更加愿意为爱好消费。

趋势二：IP赋能，内涵丰盈。

趋势三：品类覆盖，多元化发展。泡泡玛特的Molly盲盒使得潮玩进入大众视野。后来者TOP TOY另辟蹊径，覆盖潮玩全品类

3、购物中心里的潮玩品牌

代表性品牌：POPMART、X11、TOP TOY、52Toys等。

伴随着潮玩出圈的，就是潮玩集合店在商场中地位日渐提升。一个最直观的感受是，过去通常落位在商场地下一层的潮玩品牌们，开始占据商场一层的黄金位置，开形象店、旗舰店。随着Z世代崛起，动漫、二次元、三坑、元宇宙攻占大多数人群心智的时候，也让潮玩品牌充满无限想象空间。

POPMART：

泡泡玛特成立于2010年，2015年开始向潮玩转型并专注盲盒领域，2020年12月11日，泡泡玛特在港股上市。开盘当日，泡泡玛特股价上涨一度超100%，市值破千亿港币。现在，泡泡玛特也是中国最大且增长最快的潮流玩具公司之一，不仅带火了盲盒，也让潮玩行业出了圈。

X11：

X11是KK集团旗下的国内全球潮玩集合店连锁品牌。品牌涵盖了盲盒、手办、BJD娃娃、拼装模型、精品模型、二次元周边、图书、潮流饰品、潮流文创以及艺术潮玩共10大品类，是一家丰富、全面、集中的潮玩集合店。

四、国货崛起

伴随着Z世代成为消费主力，文化自信、民族自强，在国家复兴和发展中国制造的大势下，国货逆袭成了新消费下半场最鲜明的主题，国产品牌正在各个领域掀起全面反攻战。

今年上半年，妙可蓝多市占率超30%，成为中国第一奶酪品牌。

7月，飞鹤的市占率进一步攀升至19.8%，继续保持行业第一并扩大领先优势。

8月，波司登超越一众国际知名品牌，荣膺羽绒服销售额、销售量双料第一。

此外，花西子、完美日记等新锐品牌成为年轻人美妆新宠，华为、oppo、小米等国产手机成为大部分国人选择，快消领域，元气森林挤掉可口可乐、三顿半超越雀巢、钟薛高逆袭哈根达斯……

1、国产运动崛起，形成梯队：安踏、李宁、鸿星尔克均有上佳表现。

9月15日，过硬金榜发布了2021年度(Q3)中国运动品牌排行榜前十名。安踏超越耐克、阿迪排名第一，李宁、匹克、特步、鸿星尔克分列四道七位。凭借出众的品牌营销策略和骄人的财报业绩，安踏品牌价值保持稳定增长，排名继续高居榜首。原本落寞的匹克，通过奥运会迎来了“出圈”、“曝光”、“品牌宣传”的好机会。

因为#巴西男足不穿中国品牌领奖服#上了热搜，重新回到大众视线，匹克品牌价值排名也上升了两位。鸿星尔克捐款5000万物资驰援河南灾情，其低调的慷慨解囊温暖了更多的人，而网友对品牌的回馈与互动，也让更多的人感动，引发了自来水反应。鸿星尔克品牌价值因此暴增，再次跻身中国十大运动品牌行列。

李宁：8月13日，李宁发布了2021财年业绩公告。截至6月30日，公司营收增长65%至101.97亿元，这是李宁首次半年营收超百亿，超出招商香港、华泰证券等机构预测的30%-38%之间的增长率，也几乎赶上2018年全年总营收(105亿元)。

2018年2月，李宁时尚产品线“中国李宁”在纽约时装秀上一鸣惊人，无疑是李宁公司发展史上的重要转折。如今，中国李宁已开设近200家门店，成为李宁公司颇为亮眼的“第二增长曲线”。与李宁主品牌相比，定位时尚潮牌的中国李宁不管是产品设计、店面设计，还是门店选址，都发生了全新的改变。

李宁主品牌，经过多年的发展，足迹几乎已遍布全国，购物中心及独立百货门店超过1000家，近几年持续加强渠道建设，开、关店并行，总体门店数量变化不大；中国李宁则成了当下李宁公司的一大发力重点，除了部分偏远省份外，大多数省份均有门店落地，2021年计划新开门店100家左右。

重庆来福士广场LNGenetic旗舰店，李宁旗下潮牌LNG首家旗舰店

成都远洋太古里中国李宁时尚旗舰店

2、更多国货品牌成为消费者的选择。

《第一财经》2021年“新国货榜样”消费者喜爱度调研报告显示：

(1)食品饮料类：元气森林、农夫山泉、茶颜悦色、江中制药、光明乳业、椰树、RIO、稻香村、好利来、海底捞、良品铺子等成为大家喜欢的国产榜样。

(2)美容服饰类：李宁、UR、LILY、Purcotton、完美日记、云南白药、薇诺娜成为大家喜欢的国货榜样。

(3)家电数码汽车类：比亚迪、华为、小米、小牛成为大家喜欢的国货榜样。

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夜经济

经历2019疫情，在国际大循环受阻情况下，为刺激经济复苏、鼓励消费提升，提升国内大循环，政府开始倡导夜经济。夜经济一时风靡全国，北京、上海、成都、重庆出台一系列政策，将夜经济作为打造国际消费中心城市的重要一环。

一、什么是夜经济

依据百度百科，夜经济是指从当日18时至次日凌晨2时所发生的服务业类经济活动，发展“夜经济”是提升城市消费需求、促进产业结构调整的有力举措。无论是夜宴、夜饮，还是夜唱、夜购，夜间消费大多是服务性消费，几乎涵盖了商业、交通运输业、餐饮业、旅游业、娱乐业等所有第三产业。

二、购物中心里的夜经济

夜经济涵盖的业态丰富，包括餐饮、商场等白天和夜晚并重的业态，以及酒吧、KTV、娱乐等以夜间为主的业态，以及过去某些商业化欠佳的文化类如剧场、博物馆等也逐渐发展出新的商业模式，成为承接城市夜间活动的载体。

夜经济的风口，购物中心也不想错过，纷纷推出各自的夜间经济发展计划。

1、延长营业时间，弥补夜间消费

环贸iapm，定位于建造上海首个主打“夜行购物消费”概念的“夜行商场”，契合了“魔都”、“夜上海”的特色，奠定了独特客群与消费能力基础。突破一般商场10点关门的惯例，其营业时间延迟至晚上11点，部分餐饮业态甚至延长至次日1点左右，开创了沪上行业先河，弥补了“夜间消费”空白。商场依托外立面昭示性设计、中庭设计、室内细节设计，商场空间设计、铺面设计、小品设计六个方面，全方位打造品质与舒适度共存的“夜行空间”。

2、引进夜间休闲业态，提供多元消费内容

夜经济在今年无疑是实体商业的头条，为了增加更多夜间延时消费，促进购物中心回血，除了增加餐饮之外，夜间娱乐业态同样成为购物中心重点引进的对象。零售市集、小酒馆、KTV、剧场、天台影院等成为各大购物中心接轨夜经济的媒介。

品牌方面，如剧场品牌开心麻花、创新KTV品牌魅KTV、星聚会KTV、奈雪酒屋、喜茶酒吧、海伦斯小酒馆等都成为撑起购物中心后半天业态的高人气品牌。

开心麻花官网显示，已签约的麻花剧场共有17座，且购物中心店的比例达到70%。魅KTV同样在走上坡路，目前其门店已遍布北京、上海、广州、西安、杭州、成都、重庆、南京、深圳等三十个城市，成为网红打卡圣地。

3、打造创新夜间场景，营造独特夜间生活美学

灯光亮化、艺术美陈、露天广场或街区，为消费者提供夜间休闲场景，通过潮流艺术、互动游戏、创意市集等多种形式，全面营造夜间场景，植入更多夜经济业态。

上海静安大融城： 

继去年在项目内外街升级打造「像素街区」后，上海静安大融城于今年国庆节期间又推出全新的「肉食南瓜」主题美食街区。街区与网红餐厅王妃家、披头士、大成海鲜烧烤等网红餐饮品牌进行整体串联，加上错落有致的霓虹灯牌、星星点点的灯串等设计元素，网红氛围十足。

为了更好地吸纳年轻客群，项目借助自身的街区优势，把社交场景搬入街区，打造了超1000㎡的沉浸式街区剧本杀，以生物实验室、末日书店、希望幼儿园等6大体验场景，配备童心未泯剧团的演员扮演真人NPC进行指引，还邀请戏剧导师泠伶和来自上海、北京、杭州三地的自由演员们亲临静安大融城，试图还原真实的“末日”景象。

头顶的霓虹灯牌错落有致，灯串星星点点，随手间的定格，都是合适的朋友圈大片。“现在喝一杯”、“大隐隐于市”等灯牌让街区的氛围感爆棚，仿佛一下就走到热闹非凡、具有市井气息的热闹节奏。每当夜幕降临，街区内人头攒动，许多人在此娱乐游玩，约上好友、家人畅享美食、谈天说地，为即将到来的冬季提供了一个全新的打卡好去处。

购物中心从最初的购物功能，延展到社交体验为主、购物为辅，再通过增加文化、休闲、娱乐等业态赋予更多休闲功能，打造时间消费产品，已经成为购物中心在弱化购物功能之后一个不可回避的选择。

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元宇宙

一、元宇宙探索

元宇宙一词出自作家Neal Stephenson在1992年出版的科幻小说《雪崩》。维基百科对于元宇宙Metaverse的定义为：一个集体虚拟共享空间，由虚拟增强的物理现实和物理持久的虚拟空间融合而创造，包括所有虚拟世界、增强现实和互联网的总和。

对于购物中心来说，元宇宙都意味着什么？

元宇宙概念带来的技术，让商业地产的“空间”被重新定义，不再局限于有限的“物理空间”，继而转向现实的“物理空间”与虚拟“数字空间”的结合趋势。 

简而言之，就是与现实商业空间相平行的虚拟素质数字空间。借助VR、AR、5G、区块链、云计算等技术和装备，搭建起一个元宇宙的重要进去通道。

二、元宇宙如何重新定义商业空间？

据普华永道预计，元宇宙市场规模在2030年将达到1.5万亿美元。无可否认，元宇宙正成为资本市场的香饽饽，成为商业发展的新风口。

元宇宙作为虚拟与现实的连接，重新定位人与空间的关系，并通过虚实结合的方式优化内容呈现，进一步激活潜在流量。“元宇宙”带来的技术赋能，让空间的意义不再局限在“物理空间”，而是“物理空间”和“虚拟空间”结合，为商业地产场景创新带来了无限的延展性，为商业破局存量时代提供全新的思路。

1、元宇宙爆火，虚拟偶像成新宠

Z世代成为消费主力，他们痴迷于游戏、动漫、二次元，不遗余力的收集周边和手办。随着5G等各种技术的发展，元宇宙成为虚拟与现实的载体，蕴含社交和内容等场景床的基于，虚拟偶像成为年轻人趋之若鹜的新宠。

清华大学的“华智冰”，抖音的美妆博主“柳夜熙”

华智冰，是由清华大学计算机系、北京智源研究院、智谱AI和小冰公司联合“培养”的人工智能虚拟人。

2、100年润发代言人：翎

经典洗护发品牌100年润发宣布了最新国风虚拟代言人——翎，再一次撬动了代言人新风向。翎来自中国，名字“翎”字，泛指鸟羽，也取义京剧花翎的“翎”，在她身上，能感受到未来科技与传统文化的交融与碰撞。

作为一个虚拟艺人，翎的头发没有被赋予鲜艳的颜色，脸型五官也没有迎合三次元的“网红”脸和二次元的“萌系”脸去打造，反而是以一种更具挑战性的东方审美出现在众人眼前；她唱京剧写书法打太极，又酷又飒，这一切都昭示着翎所代表的国风青少年，对于自身东方美的自信。赋活品牌生命力，不止是追随潮流，关键是理念的与时俱进与产品力的持续强化。国风复苏，带动了国潮经济的崛起，背后需要民族文化自信与品牌硬实力的共同支撑。100年润发打东方牌是水到渠成的选择。

3、元宇宙带来的场景创新

北京西单大悦城利用“5G+华为河图”增强现实和虚拟现实等技术，上线AR智能导购，打造AR景观、便捷沉浸式的AR导航、虚拟IP互动游戏等服务，提高新式购物感受。

广州悦汇城：国庆期间，上线广州商圈首个大型AR实景应用AR Show，为到场顾客带来了一场现实与虚拟相互交融的“元宇宙”购物体验。巨大的冰龙、宏伟的冰雪城堡、遨游的水晶鲸鱼、各种各样的冰雕动物……颠覆传统感官的视觉效果，仿佛让人身处异世界，一跃成为广州新晋打卡地。据悉，在悦汇城周年庆活动期间，AR Show助力广州悦汇城全场销售额同比增长196%，客流增长超过开业同期。

4、构筑元宇宙的虚拟空间

第四万达广场深圳龙岗万达的“元宇宙”答卷

9月17日，万达广场首个第四代项目深圳龙岗万达广场正式开业，开启“元宇宙”世界，其围绕场景、内容、科技三大维度进行创新，致力于打造体验互动式“生活中心”，科技创新的核心是基于数字孪生体打造数字化的虚拟现实体验，同时在内容及场景进行创新，打破生活场景边界，创造美好生活方式。

此外，深圳龙岗万达广场应用BIM及3D点云扫描技术建立万达广场的数字孪生体，形成与实体广场对应的“平行世界”，这个虚拟数字化场景打破了现实场景的边界，营造“商业空间元宇宙”，可以让人在虚拟与现实中相互穿梭互动。

西安大唐不夜城打造首个“元宇宙”项目

基于“元宇宙”与未来城市生活息息相关，西安曲江大唐不夜城文化商业(集团)有限公司与太一集团联合打造了全球首个基于唐朝历史文化背景的元宇宙项目--《大唐·开元》。

据悉《大唐·开元》完美复原了唐长安城的风貌，构建一个与真实世界平行的虚拟数字世界，且无论消费者身在何处，都可以通过端口登入《大唐·开元》世界，能在完美复原的唐朝街道上体验游览、购物，并且享受和现实世界一样的商家折扣，甚至可以邀请异地的朋友一起逛街，为消费者创造虚实融合的购物空间。

写在最后

1、商业进入新消费时代：以人为本、以消费者为中心、以内容为根本。

2、国货国潮崛起，中国品牌开始在各行业领跑，这代年轻人更爱国。

3、商业迭代升级加快，更高维度构建商业的空间、内容和场景，更强竞争力标杆项目不断涌现。内容创新+场景创新成为塑造购物中心竞争力的有力工具，元宇宙则是发挥虚拟空间最有想象力的手段。

4、商业供给结构不平衡：一二线城市机会在与城市更新，更多机会在下沉的三四五线城市。

5、商业头部企业阵营逐步形成：外资系(太古、凯德、永旺、英格卡)、港资系(新鸿基、K11、瑞安等)、国资系(万象系、印力、大悦城、保利)、民资系(万达、龙湖、新城、爱琴海、宝龙)。

不确定的2021年即将过去，商战沉浮，有的停下脚步改弦易辙，有的关店修整。犹如进入春秋战国，群雄逐鹿，七国争雄。

参考文章：

《购物中心内卷，看沉浸式商业如何“吸金又吸睛”！》

《2021中国购物中心年度发展报告》

《2021年中消费报告：Z世代定义与特征》

《新能源汽车开进Shopping Mall》

《掀起流量争夺战，2021上半年购物中心最火热品牌都有谁？》

《商业观察：突然爆火的“元宇宙”到底对购物中心将产生什么影响？》

《别被“元宇宙”忽悠了，这才是购物中心借势的正确姿势》

*本文系联商网特别策划“复盘2021中国零售”系列报道