出品/联商专栏

撰文/方湖

编辑/娜娜

换帅如换刀，刀快不快，不在于刀本身，而在于握刀的人，更在于背后的战略与定力。

2025至2026年，太古地产、K11、珠海万达商管、金鹰商贸集团、宝龙商业等一众商业地产玩家密集换帅，这场席卷全行业的人事震荡，是存量厮杀时代，企业求生存、谋发展的被动突围，更是老板们三重焦虑交织的真实写照——怕活不过当下，怕守不住利润，怕看不到未来。

01

汹涌换帅潮，不是偶然是必然

核心要点：换帅潮的规模与本质，打破“偶然洗牌”误区。

潮涌之烈，刷新纪录：2025年1月至2026年3月，国内商业地产及关联行业重点企业核心操盘手变动超15起，覆盖头部巨头、区域龙头及零售关联企业，调整频率、范围均创下近五年行业纪录。

任期之短，堪比快餐：大润发母公司高鑫零售李卫平出任CEO不足3个月失联被免，宝龙商业总裁徐猛任职仅14个月辞任，珠海万达商管半年内两度换帅，K11创始人郑志刚彻底退出核心层，“走马换将”成为行业常态。

本质之核，非关好恶：行业红利退去，焦虑浮出水面；存量厮杀加剧，换帅成为突围的“试错牌”。这场换帅潮，是商业地产从“增量狂奔”向“存量厮杀”转型的缩影，是老板们应对行业变局的无奈之举，更是对企业生存与未来的敬畏之举。

02

四大行业困局，倒逼老板换帅求存

核心要点：行业生存环境重构，换帅是时代倒逼的必然选择。

困局一：消费迭代，旧思维难破新需求

第五消费时代，消费者从“买货”到“买情绪”，传统商业的“卖货思维”，早已跟不上年轻人的“松弛感追求”。2025年社会消费品零售总额同比仅增2.8%，商业零售板块增速1.9%，重点城市购物中心空置率同比上升2.3个百分点，传统百货空置率高达12.7%。老板们深知，传统操盘手的固有思维，守不住年轻消费者，唯有换帅，才能注入新理念、抓住新流量。

困局二：利润承压，财务红线岌岌可危

ROI与NOI是商业地产的“生命线”，当租金下跌、空置率高企，“增收不增利”便成了老板们的心头刺。2025年全国商业地产新增供应1.2亿平方米，消化周期38个月，重点八城租金同比下跌11.9%，行业平均利润率降至3.2%，超八成商办企业收入下滑。新世界发展2024财年首亏、高鑫零售紧急换帅，皆因财务压力倒逼，换帅成为“保现金流、守红线”的无奈之选。

困局三：竞争白热化，马太效应愈演愈烈

商业地产下半场，不是“拼规模”而是“拼运营”，不是“比地段”而是“比内容”，高维打低维的淘汰战，容不得半点懈怠。2025年行业收入50亿元以上企业仅占8%，却占据42%营收，中小企业陷入“招商难、运营弱”的绝境。老板们寄望新操盘手带来“破局之策”，换帅成为抵御淘汰风险的“保命符”。

困局四：模式转型，传统操盘手难扛重任

从“盒子商场”到“第三生活空间”，从“传统租赁”到“价值共生”，商业玩法迭代的速度，远超传统操盘手的适应能力。网红业态、首店经济、复合业态层出不穷，行业转型需要长远战略与精准判断，而思维固化的操盘手难以适配，换帅求变，成为企业跟上时代的唯一出路。

03

三种换帅方式，对应三重焦虑诉求

核心要点：每一种换帅选择，都是老板们焦虑的真实折射。

方式一：引“高维操盘手”，破转型之困

外来的和尚好念经，本质是老板们“求贤若渴”的焦虑，是对“转型无力”的清醒认知。金鹰商贸引入华润系黄萌，看重其高端商业运营经验；珠海万达商管任命陈琦为COO，借力其精细化运营能力，老板们寄望外来人才带来新思维、新资源，打破发展瓶颈，实现业绩突围。

方式二：归“自己人掌控”，守核心之利

行业不确定性加剧，“自己人”才是老板们最安心的“压舱石”。宝龙商业从引入龙湖系徐猛，到14个月后换任宝龙少壮派代表蔡尔超；大商股份推举深耕企业多年的吕伟顺掌舵，本质是老板们对“外部不确定性”的警惕，怕核心资源流失、战略跑偏，用“自己人”守住企业“基本盘”。

方式三：急“补位式换帅”，保运营之稳

突发风险面前，稳定比什么都重要，紧急换帅，是老板们对“意外危机”的极致恐惧。高鑫零售半年内两次换帅，李卫平失联后华裕能紧急补位，看似偶然，实则反映出行业转型期的脆弱性，老板们最怕核心操盘手突发变动，导致企业运营陷入混乱，紧急换帅只为守住“生存底线”。

04

三重压力交织，老板们的煎熬与迷茫

核心要点：短期求生存、中期守利润、长期谋未来，焦虑贯穿始终。

短期焦虑：活下来，才是最大的胜利

商业地产的下半场，活下去比活得好更重要。消费多变、竞争残酷、盈利压缩，不少企业陷入“招商难、回款难”的困境，老板们看着下滑的业绩、空置的商铺，内心满是恐慌，换帅就是希望新操盘手能快速破局，抓住消费者、提升销售额，让企业熬过寒冬。

中期焦虑：守得住，才能谈长远

财务红线是企业的“生命线”，守不住红线，一切都是空谈。ROI与NOI持续下滑，资金链压力剧增，融资难、回款难成为常态，老板们频繁换帅，就是寄望新操盘手能优化运营、降低成本、提高租金收缴率，让核心指标回归合理区间，守住企业的“钱袋子”。

长期焦虑：看得远，才能走得久

行业转型不是一时之功，而是一场持久战，老板们怕的不是当下的困难，而是看不到未来的迷茫。从商管到资管、从增量到存量，行业逻辑彻底改变，老板们换帅，就是希望找到能看清行业趋势、制定长期战略的操盘手，让企业在存量博弈中找到核心竞争力，不被时代淘汰。

写在最后

换帅不是解药，定力才是破局关键。跳出换帅怪圈，坚守长期主义，方能穿越周期。治病不能只换医生，不找病根；破局不能只换操盘手，不定战略。频繁换帅看似是主动突围，实则可能陷入“换帅-试错-再换帅”的恶性循环，团队动荡、战略脱节，反而加剧企业困境。换帅从来不是解决问题的根本，清晰的战略、稳定的团队、持续的创新，才是核心。

坚守定力、深耕价值才是破局之道。真正能抵御焦虑的，从来不是频繁的“换人”，而是坚定的“初心”与持续的“成长”。珠海万达商管提拔许粉、大商股份重用吕伟顺，都是“稳定核心、深耕运营”的尝试。老板们唯有少一份急躁、多一份耐心，少一份功利、多一份长远，找准核心竞争力，深耕精细化运营、读懂消费需求，才能穿越行业迷雾。

这场席卷行业的换帅潮，是商业地产转型的阵痛，也是行业自我革新的契机。它见证着行业从粗放式发展向精细化运营的转变，从规模竞争向价值竞争的跨越。当老板们跳出“换帅焦虑”，守住战略定力，深耕运营、敬畏消费，尊重以人为本的逻辑，商业地产才能在存量厮杀的下半场，守住江山，静待春暖花开，实现行业的迭代与重生。