国内购物中心的“钱途”与发展新趋势
2013年06月11日
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国内购物中心“钱”途光明，道路曲折！
笔者今天偶然翻阅5月24日《参考消息》报道内容：李嘉诚拥有股份的房地产投资公司泓富资产管理有限公司研究称，在未来两年至五年，中国国内的购物中心将超越写字楼和个人住宅成为内地最赚钱的房地产投资领域！这得益于内地中产阶层规模的迅速壮大和收入的快速增加。据香港《南华早报》网站5月23日报道，伍朋同（音）说：“在今后若干年，对私募基金来说最赚钱、同时风险有限的投资项目是总建筑面积不小于100万平方英尺、客流量大的区域购物中心。”曾是投资银行家的伍朋同当前正致力于用亚腾基金新筹集到的4.41亿美元在内地建造和经营购物中心，并实现内部收益率20%的目标。报道称，汇丰银行预测，到2015年，中国的中产阶层家庭将达到9300万户。而中国连锁经营协会预计，到2015年，内地购物中心的数量将激增40%，超过4000家。
泓富私募基金首席执行官说，并非所有新的购物中心都能有可观的收益，因此，房地产基金将必须对项目精挑细选。他警告说，奢侈品牌的进驻并不能确保高收益。伍朋同说：“我们不赞成建一些里面全是古驰和路易威登等大牌的购物中心，而是要建能满足居民和上班族日常需要的购物中心。”他提到了亚腾基金一期在大连所建的一家购物中心和九龙塘又一城。亚腾基金二期已经于去年完成募资。伍朋同计划把这笔资金（总额4.41亿美元）的70%投资在内地，其中一多半将用于建设面向人数越来越多的中产阶层的购物中心。他说：“财富和购买力增长相对较快的是中等收入阶层，他们为购物中心提供了非常强大的支持。”
报道称，由李嘉诚任主席的长江实业（集团）有限公司拥有泓富资产管理有限公司14%的股份。泓富公司目前正考虑进军一些重要的二线城市，比如杭州、苏州、广州、深圳和重庆。它在上海、北京、大连和南京已经有一些项目在建。根据汇丰银行的研究报告，到2015年，重要二线城市的零售市场规模将翻番，而购物中心届时将占据这部分零售市场74%的份额，目前占据的份额是51%。
2013国内购物中心发展新趋势小结：
由此可见，这对于国内蓬勃发展购物中心来说，应该是一个福音，据了解，购物中心在全国快速发展，2012年底全国购物中心达2542个，同时国内购物中心也迎来了各种发展新趋势包括购物中心向郊区扩张、社区型购物中心将成主流、业态配比的调整、去主力店化、去百货化等。主要是基于未来随着城市化进程稳步推进（据传发改委的40万亿城镇化改革方案已被李克强总理否决），越来越多的农村人口涌向城市，对商业配套设施面积需求也随之大增，使得城市商业面积需求量大增，城市化进程是导致购物中心数量大幅增加的主要原因。因此，我国主要商业业态的购物中心物业，将蕴藏着巨大的投资潜力。然而，国内购物中心通过近几年来的高速发展，2013年来购物中心总体发展趋势总结如下：
1. 社区型购物中心将渐成主流
区域型购物中心开发数量将逐渐减少，社区购购物中心的开发将渐成为主流。笔者认为，社区型购物中心是面向广大以家庭为单位的消费者，并且日常生活非常密切相关的亲民的一种亲民亲社区的业态，目前，国内区域性、都市型的购物中心已接近市场饱和，自2012年开始，单从市场机会来分析更多的将来自社区型的购物中心。从国内城市发展的新动态来观察，基于土地资源有限，许多城市开始转向老城区的旧改项目，改造地块向引导投资商策略转移，我国每年需约230万㎡的商业面积，按照3-5万㎡的社区型购物中心面积规模计算，每年应新增的社区型购物中心是40-50家。因此，笔者研判，社区型购物中心必将成为未来发展主流，无疑其成长潜力也是最好的。比如万科多个商业项目也是社区型购物中心如万科红产品系、深圳绿景的商业项目也主要是发展社区型购物中心。此外，李沧宝龙城市广场要打造社区型购物中心、银泰百货在杭州布局社区型购物中心从老百姓消费频率上。
2. 儿童业态将成“标配”新宠业态
据笔者了解，全国各地的新兴购物中心，基本上都无一例外地引入儿童业态，包括传统百货店在内，均重点规划大面积或整层楼作为儿童业态。目前有关儿童消费的各种娱乐、休闲、餐饮、零售、教育和服务等业态已经占据了相当大的比重。
3. 服饰业态类占比开始下调
传统的服饰零售业态在购物中心占比较大，至去年开始，随着电商的市场份额分流，购物中心的服饰类销售受到影响，本年来全国许多的购物中心抑或百货大商场开始进行品牌调整，服装首当其冲。例如北京的华润五彩城调整了三四家知名度较低的服装店乞改为儿童乐园北京APM原先在地下一层的运动品牌，今年将调至较高的楼层，以减轻其租金压力等。
4.餐饮、娱乐比重大幅上调
餐饮娱乐业态是购物中心区别于传达室统百货店最重要的业态标志，餐饮娱乐业态也是购物中心最吸引人气的业态，万达的王健林先生曾公开声称，未来万达的餐饮娱乐业态要占比达到50%，笔者长期在广东珠三角工作，对于广东的购物中心来说自2011年以来，购物中心几乎普遍上调餐饮业态。比如深圳coco park负一层星空广场周围基本给轻食、餐饮店；深圳南山的海岸城二层的服装大卖场谳整为一家即将开业的知名火锅店，四楼新开设娱乐项目“麦烧音乐”等。
5. 快时尚/品牌集合店将演变为主力军
对于购物中心来说引进品牌“集合店”的好处将远大于传统百货。集合店就相当于主题区，将某一品类放大，并能形成多个亮点，消费者选择增多，这样既避免了和传统百货店业态重叠，同时又让品牌的丰富度变得更高。比如一个由300个品牌构成的购物中心，若充分将集合店的概念引入购物中心后，将有可能形成两三百个集合店，单品牌的总数就有可能变成了两三千。