商业地产：国内城市综合体的弊病
2013年08月12日
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自2009年国家房地产调控政策出台后，国内房地产商开始纷纷转战商业地产，“城市综合体”一词可谓异常惹眼。笔者以内城城市成都为例，目前在主城区内规划、在建的城市综合体项目，已多达十三个之多，未来两三年内，这些项目的逐步绽放，对成都的城市发展与将会起到更多的实质性推动作用。现在国家正推动加快城市化进程，城市综合体“唱主角”的时代已经来临，甚至城市经济发展之间的竞争，也要靠城市综合体决胜负，于是现在造成了各地政府推波助澜，各开发商积极性高涨，城市综合体的开发开谓热火朝天的进行着。
同时，由于，国内许多的开发商对商业地产城市综合体开发及后期的成功运营，缺乏正确的开发理念与思想，造成国内部分城市投入巨资建设的大型商业项目闲置、市埸培育期人为因素无限期延长，或开业后陷入尴尬局面，只皆因前期定位时开发商主观意识浓厚，或对商业地产顾问公司资历识别草率等造成，从而，造成开业后大量商家撤埸、商业面积大量闲置，同时也损害现埸经营商家的利益，影响了自已物业的价值增值。
但可喜的是国内部分商业地产开发商也在醒悟，比如湖南长沙、株洲或浙江杭州等地，许多开发商，尤其是国有企业长沙地铁开发公司、株洲市建设开发公司、浙江农产品集团、杭州国大集团等国有大型企业集团已经开始醒悟，并意识到开发商业地产城市综合体等项目，是一个极其复杂的系统的工程，国内具备全程服务商业地产大型城市综合体开发的专业公司或专家、学者寥寥无几。他们都诚恳地向我们公司（深圳新麾尔商业经营理公司）董事长杨宝民先生发出邀请，并为他们即将开发的城市综合体服务的建筑规划、产品设计与业态组合、盈利模式等提供指导与顾问咨询。 但笔者在涉足本行业中逐渐发现，国内的商业地产开发商对于项目前期市埸调研等经费预算太少，或者说他们根本不重视！国内很多房地产开发商正兴致勃勃地、热火朝天大干特干，他们未思考建设如此大体量的城市综合体，比如写字楼建筑面积约20万平米，本区域的写字楼市埸供求关系与市埸容量有多大？能否如此大的写字楼市埸？他们是哪一种类型的办公需求等；又比如商业体量开发数十万平米，业态如何组合？是否超出市场的容量，造成商业物业闲置或重复业态过多，伤及自身等。
城市综合体的开发前期须进行比较专业的埸调研与可行性分析、还涉及到多学科的专业知识，如必须懂城市规划与建筑规划设计、城市交通动线、项目盈利模型分析、各种零售商业（超市大卖埸、百货、专卖店、专业店等）业态的运营知识、还要求对住宅、写楼楼、星级酒店、娱乐餐饮、文化产业等产品设计与业态组合规划等专业理论与实际操盘的成功运作经验，且成功操盘过或服务过国内多家大型商业综合体的公司。
现国内许多房地产开发商在开发商业地产时，眼光较短浅，在前期对项目的可行性调研、产品定位等前期决定性的系统工程，不够重视，从而造成顾问团队的经费预算严重不足，从而造成专业服务团队无法组织大量人员，更加深入细致的进行调研分析，因为，没有商业服务团队自已掏腰包来干活。
反观商业地产开发运营最成功、也最成熟的香港发展商为例，他们对建造购物中心的前期市场调研等工作非常重视，在购物中心立项前通常会请专业的顾问公司对项目进行认真的、客观的、系统的可行性研究、项目市场调研、商店组合测试等，以确保项目成功，其前期的软性投资，要占到购物中心整体投资的10%以上。
在开展项目的前期工作中，专业顾问公司的介入是取得成功的关健。项目的市场调研、策划、定位、招商需要借助专业顾问公司的资源整合能力。一般要购物中心立项前期就要有主力店招商，如果在未明确主力店的情况下，就开始规划设计，因缺乏定向的设计凭据，所做设计看似通用性强，实则是无的放矢，盲目的规划设计只能增加前期不必要的成本和后期的招商难度。因此要先有主力店招商，然后才能进行业态规模规划、选址策划、功能流程和建筑规划和设计，因此需要借助专业顾问公司的招商渠道和整合商业资源的能力。购物中心的建筑规划和资金投入规模、现代商业营销招商的特殊渠道以及策划经营的高度专业化等，都是开发商很难独立完成，都就借助具有大型商业资源整合能力的专业顾问公司的参与。
香港大多数购物中心都集中在大型地产商手上，这些地产商有十分成熟的开发运营经验，尚且十分重视前期的研究。如一个项目的总投资额是5亿港元，那么前期软性投资为5000万港元是比较合理的。这些费用包括：市场调研费用、财务顾问费用、建筑师规划费用、营建管理费用、还包括保全措施规划、停车动线规划、设备维护规划、环保措施规划、广告与媒体计划、公关计划、招商等费用。
城市综合体目前在国内可谓如火如荼的在进行着，比如杭州市政府的领导曾豪言壮语地说，杭州计划在近几年内要建设100个左右的城市综合体。可见城市综合体不仅仅是一个商业服务综合体、还是一个城市的微观缩影、一个城市的精神面貌与生活质素集中反映，也代表一个城市的形象！笔者希望国内开发商们要以香港的发展商为榜样，要吸收国内或国外的成功开发与运营的科学理念，让咱们国内的各级城市多一些城市综合体的“精品”，而不是一堆钢筋水泥造就的建筑瓦砾。
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