商业地产：购物中心如何顺利度过养商期
2012年03月10日
评论数（8）商业地产：购物中心如何顺利度过养商期
2012年国内商业地产丝毫没有放缓的迹象，随着各地商业地产城市综合体项目的投入运营，各地对高素质的大型商业地产开业后运营的复合型人才与复合型团队的需求缺口越来越大。对于国内还显稚嫩的商业地产运营来说，硬件设施等优势很容易被模仿和超越，而既懂地产又精通商业经营的复合型商业地产人才却无疑不易被模仿，必须是经过多年运营实战磨练，对于商业地产真正的挑战----开业后期的成功运营来缩短养商期，并最终通过各种手段来达到提升物业价值与经营收益的目的。
近年来国内商业地产企业纷纷效仿万达集团的商业地产运营模式，即先找好主力商家，然后，再按各主力商家建设需求开发建设大型商业地产项目，美其名日‘订单地产’，表面上看来，这样的开发模式似乎很有前瞻性，降低了大型商业地产或城市综合体项目的开发风险，缩短了商业地产项目的养商期，然而，在此订单地产模式下仍然有许多购物中心在养商期陷入困境如北京美罗城、广州万菱汇等。因此，笔者认为，按主力商家需求开发的订单地产模式，虽然，能在某些程度上降低运营风险，但却并不能保证商业地产项目就能成功度过养商期。
据笔者了解，一个成功的大型购物中心在养商期，需要挖掘具有差异性且较难被竞争对手超越的诉求点，比如说某购物中心能让众多时尚的追随者在购物过程中感受到妙趣横生，当然，很容易就能赢得他们的偏爱和忠诚。 大家应该清楚，购物中心开业后由于运营不易控制预算及来客量之间的关系， 但处于养商期的购物中心经营者们，首先应努力地把进入购物中心的人潮转变为真正的消费者，努力优化业态业种并实现较高的“提 袋率”，方使我们的运营变得有意义。购物中心的经营管理者如依统计数据：例如来客平均造访5 个店时，我们即应着手规划达到让他们造访8-10个店的目标，为达到上述目标首先需确定集客目标，采取设定广告目标及旺场活动，针对最大的消费群，进行调查作业，以获取必 要的信息。
依据最近美国市场专业公司的调查结果，最大的目标消费群为30至49岁的女性年龄层及高所得的白领阶级。当确定集 客力目标后，必须进一步设定重复前来购物中心占总来客人数的 比率，购物中心的经营管理者应认识“最大的潜在顾客，即是以 进入本购物中心的顾客”。计划性的设计热场活动，以各类竞赛、抽奖活动等增强集客力，采取逐月或双月的依时 间顺序比较，充分掌握这些活动的效果，作为修正、改善、选择的依据，尤其在采用外部广告媒体之前，应先采用 各种购物中心的内部广告，借以增加互动性。
未完待续。。。。