2014年，国内现商业地产开发面积总量逾2.6平方米以上，大量的商业地产因项目定位(同质化定位)而招商乏力而闲置，较幸运的也有相当一部份商业地产购物中心项目已开发建成并投入运营，据笔者多年的实操经验观察，现国内众多的商业地产企业均由原中小型房企被动转型而来，上至企业决策层，下层运营专员，均无深厚的经营底蕴或适合自已的成功经验借鉴，无法效仿万达、中粮(大悦城)、华润(万象城)等企业投入巨大资源包括引进与打造自已的优秀团队，他们这些企业经过多年运营的积累沉淀，可谓已经初长成，而国内众多中小型房企或初涉商业地产的菜鸟型企业，则可谓如当年红军过草地，一步走错可能步入沼泽地而面临生命危险，一个重大的决策失误可能使项目陷入绝境，有鉴于此，笔者以自身多年商业地产运营的经验，总结归纳如下三大方面的突出问题，供国内商业地产企业运营商或决策者们参考：

　　一、企业文化与经营理念

　　商业地产运营商要特别重视企业文化建设，许多房企转型过来的企业，对企业文化不够重视，不重视创新或认为无足轻重与后期运营关联不大，后期的成功运营靠什么?靠专业人才与专业团队，靠大胆创新的企业文化!有的企业甚至不允许团队犯错误从而彻底扼杀创新，人人墨守成规，这样的商业地产项目何来活力与成功?一个成熟的企业应秉持“允许犯错误，但不可犯重复的错误”，业态的标杆企业-万达，正是当年犯下将集中性商业散售，产权分散，经营权不统一，才有今天我们看到的强大的“万达”与“百年万达”的愿景!商业地产企业唯有通过持续不断的犯错-改善-再犯错-再改善，持续地对包括客流与业态业种进行优化，没有这种良性的超前的企业文化与经营理念，如何培养运营团队，一个缺乏正确的运营理念又如何能培养商家?因为，这些全都与人有关，唯有要靠通过“精心武装头脑”的团队才可效仿当年“小米加步枪的解放军”战胜强大的“武装到牙齿的国民党军队”唯有如此，才能在国内商业地产强手如林的激烈竟争中立于不败之地。因此，企业文化或经营理念是商业地产企业的灵魂，不仅关乎企业的兴旺，也关乎项目成败!只有不断的促进企业文化创新，对运营团队进行思想观念和行为方式的彻底变革，上下一心，才能破茧成为企业所推崇的新型管理方式。

　　二、要非常非常重视客服(商户与顾客)

　　1. 要树立良好的客户服务标准、客户服务流程与客户服务考核制度。这方面要学习大悦城在这方面的经验。

　　2. 尤其是刚开业的购物中心要学会通过各类服务来推销自己，促进租户与顾客的感情及信任度、认同感。

　　3. 培训与考核团队员工，奖罚分明，多利用网上服务，考察你的顾客，如可通过微信营销。

　　4. 利用电子商务或高科技的工具来服务，收集目标顾客的信息或资料，通过新技术、新方法来提升顾客关系管理，以人为本。

　　5. 购物中心开业后要绞尽脑汁、想尽一切办法让你的客人延长驻留时间，或培养顾客的认同感与忠诚度。

　　6. 要鼓励无纸化办公、推行OA办公自动化，来代替人手，减少办公的时间，多抽时间来服务你的租户与顾客。并且养殖商期的运营成本及费用很高，需要开源节流。

　　三、养商期的管理原则

　　1. 所有欠租款该收就收，于周六日都不应拒绝。

　　2. 所有有偿收费都能做到高透明度，收费标准要实施公告。

　　3. 在培育期内以水养鱼，不宜采取过激的手段追收欠款，培育期结束后，不惜使用各种手段回收欠款，目标是每月的欠款率不高于3%。

　　4. 招商策略：在不太违反业态布局下，尽快把空置商店出租，对于货品的形象档次和定位，需要经过两三年后再调整、再定位，不要奢望一步到位。

　　5. 养商期租户的营业收入往往都会有偏差，会有少报或多报，对不同的对象，如：物业方、股东、税务局、传媒，均有不同的答案或解读，所以不宜过早下结论。

　　6. 不要奢望在短时间内引进国际著名品牌，这是顾客目标消费的最高境界。比较现实的操作手法可用特色的餐饮店来作为主打，同时应在餐饮业态、服饰商店内找一些可以培养的品牌，打出知名度，用口碑来宣传。

　　7. 养商期的误区：不要盲目或片面追求人气，不关注商气与品味，所谓人气与客流，必须是有效的客流，即与本项目的市场定位匹配的客流，比如一个中高档定位的购物中心将城市的低层消费者、建筑民工、农民全部都吸引过来，对租户来说对经营环境与形象档次来说是一个重大的打击。

　　四、营销推广活动原则

　　1. 养商期阶段或首年要争取天天有活动，尤其是在节假日或大的长假期。

　　2. 大型购物中心的活动策划原则要大气、雅气，高品位而不庸俗。

　　3. 要力争做到“花小钱办大事”，要真切让广大租户感受到，运营团队是在用心做事，给广大商户提供信心保证。

　　4. 策划大型活动的时候一定要注意安全因素，进出要分流，养商期要特别重视社会公益的事业，要多支持营造知名度与美誉度，但记住不可降低出场的品味与档次。

　　5. 所有活动的演示的道具都要在晚上搭建好，不能占用正常营业时间。

　　6. 要善于包装推广自己，利用传媒与公关手段去促销来吸引公众的关注，长此以往必有斩获。

　　7. 经常在商场内的空间增设一些景观小品或小摆设，让时下喜欢拍照留念或发微信的顾客帮我们免费宣传。也让来到这里的顾客留下永久的怀念，这是传统大卖场无法比拟的。

　　距离专业的商业地产商业运营,我们还有很大的差距!---共勉!

　　熊杰 于2014/11/07