俞稚玉工作室

俞稚玉

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  俞稚玉,上海购物中心协会副秘书长兼研究发展中心主任。

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光凭零售面积不能断定零售网点的饱和程度

  一、 零售商业的快速的变化

  近十几年来,我国的零售商业得到了快速的发展。短短十几年的历程,走过了发达国家需要几十年才能达到的现代化进程。新世纪初,零售业仍保持着迅猛发展的势头。尤其在业态、业种的创新上和零售规模上,日臻完善的零售设施不仅为都市居民带来了方便和舒适,也为商品流通提供了前所未有快速、高效的销售通道,从而为商品生产和市场建设做出贡献。

  反映零售商业状况的一个侧面是零售商业设施总的体量,其量化的指标是零售商业的面积。国外商业地产业在研究零售业总体量时将零售商业面积称之为“零售建筑存量”(Retail Building Stock),其单位是平方英尺或平方米。为了比较不同地区零售总体量的水平,又引入了人均零售建筑存量(Average Per Capta Retail Building Stock)的概念,其单位是平方英尺/人或平方米/人。

  以上海为例,上海零售商业设施的面积增加极快,据上海市商业信息中心资料,1990 年上海零售商业设施的面积为493 万平方米,人均占有零售设施面积是0.27 平方米/人。2000 年面积增加至1191 万平方米,人均占有零售设施面积是0.71 平方米/人。2004 年面积为2857 万平方米,人均占有零售设施面积是1 .65 平方米/人。估计2005 年面积为3200 万平方米,人均占有零售设施面积上升到1 .75 平方米/人。据预计2007 年上海的零售商业设施面积将达4000 万平方米,人均占有零售设施面积将达2.0 平方米/人。17 年间上海的零售商业设施面积增张了7.1 倍,人均占有零售设施面积将增长6 .4 倍。为此,有的专家认为上海的零售商业发展过快,零售网点多了。一个地区零售商业总面积或人均零售商业面积是否可以作为衡量这个地区零售店是多了还是少了的指标?

  二、 零售商业面积的数据告诉我们那些有用的信息

  一个地区零售商业面积和它的人均水平是反映这个地区零售商业设施总的体量及与人口密度关联的零售商业设施总量。是商业房地产业的一个宏观指标。它首先告诉我们的是用于商业零售业房产的总面积和人均占有量。从产业分类中可做为产业结构分析的一个参考指标。其次,应用纵向时间序列数值,可了解这个地区商业房产的发展的历史、规模变动、趋势和与人口变动的适应性;应用横向的地区比较,可了解用于商业零售业房产的地区间的差异。当然这种差异在一定意义上也反映了地区间商业零售业的发达的水平。但是,由于这个指标只是一个总量的指标,不反映业态、业种、大店与小店等结构性的状况,也无法说明经营管理的差异和地区城市形态变化给商业零售业带来变化等动态性情况,更不能包含人口结构变动与消费特征性变化的内容,而这一切,都是判断一个地区零售店多了还是少了的不可忽视的要素。

  三、 不能简单地、孤立地将零售商业面积作为评估地区商业发展状况的依据

  基于上述原因, 我认为不能简单地、孤立地将零售商业面积作为评估零售商业发展状况的依据,光凭零售面积不能断定零售网点的饱和程度.常见之于报端的文章,往往将我国的人均零售面积与别国做比较,从而得出一个什么样的结论。这种分析方法太过于简单。

  1、人口分布的不均衡性带来零售商业布局的不均衡性。

  人口分布不均衡不仅在中国,其他国家也是如此。简单地将总人口做分母,将总面积做分子,从而得出的人均零售面积根本不能反映零售网点布局的实际情况。

  美国有一种统计研究方法,即将全国地域划分为361个以大城市为核心的统计地区(Metropolitan Statistical Area),简称MSA。从表1和表2中可知:美国361个大城市统计地区人均零售面积(注意是中位数)为40平方英尺。其中人均零售面积最低的50个大区中排行最后即人均面积最少的是“加利福尼亚州马德拉地区”(Madera, CA),人均零售面积是19.4平方英尺/人。而人均零售面积最高的50个大区中排行最前即人均面积最多的是“南卡罗林那州的默特尔海滩-康威-北默特尔海滩地区”(MyrtleBeach-Conway-North Myrtle Beach, SC),人均零售面积是74.8平方英尺/人。后者是前者的3.86倍。

  
  Sources: McGraw-Hill Construction; U.S. Census Bureau; ICSC Research.

  2、零售商业面积水平与地区商业繁华程度密切相关,但两者并非呈线性关系从各个地区零售面积及人均数据可以得到地区零售发展的一般的概念.它虽与地区繁华程度密切相关,然而,它不能回答这些地区是否还有那么多或那么少零售空间的问题。也就无法依此确定地区发展零售业的政策。通常要完整地回答这个问题需要对各相关要素经系统的 、长期的、反复的观察才能确定。

  从美国MSA数据中得知:一个地区零售总面积和人均零售面积数值的排名序列并不一致。与人们对地区零售发展的感觉也不一致。如:一般认为零售商业最发达的包括纽约市横跨纽约州-新泽西州-宾夕法尼亚州的“纽约-北新泽西-长岛大区”(New York-Northern New Jersey-Long Island,NY-NJ-PA)是美国零售建筑存量总量最大的地区,但人均零售建筑存量却很低,仅为25.2平方英尺/人。大大低于全国361个大城市地区人均40平方英尺的水平。如采用上述两项指标来说明零售网点是多了还是少了,就显得无所适从。

  此外,零售商业面积对判定零售网点多寡的意义还受零售商业结构、形态和效率的影响,受当地经济状况的制约。中国与国外的零售市场具有许多自己的特点,不能简单地用面积来比较。就是在国内,地区经济状况差异较大,也不能简单地通过面积或人均面积的比较来确定零售网点的多寡。更不能作为零售商业投资风险的依据。国外也有将零售建筑存量和失业率这对简单的数据来判断零售商业投资风险。这也证明了孤立地运用面积数据是危险的。如高失业率的“纽约-北新泽西-长岛大区”尽管零售建筑存量很低,但是它零售商业投资的风险是高的。
  
  企业的投资决策、政府的政策选择,其基础是对客观事物的正确认识,以扎实的工作,用科学的方法,探索客观事物的规律,并以正确的认识和经得起历史检验的研究成果供企业和管理部门以至全社会共享,是研究工作者的义务和责任。在探索科学的道路上,需要付出坚辛的劳动。自然科学如此,人文科学也是如此,经济学和管理学更是如此,任何简单化和随意性将误导他人,迷失自己。

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