沧州新区周围环境对城市综合体发展的影响

　　张殿伟

　　项目周围只有其北面一公里处的华北商厦二店。东、西、南都没有成熟的大型行业。未来三年西南方向，荣盛购物中心将落成。其规模达到30余万平方米，项目建成后，将成为沧州乃至河北最大的商业综合体。西北方向有泛海商城、泰达家居、东北方向有泛海时代。这些商业群体建成，将成为沧州新的商业中心。

　　1、政府重视城市配套建设。为了打造城市名牌，政府要在投资上给予重视和支持。项目大部分在迎宾大道以东，是沧州着力打造的一个新区。重视交通。

　　随着新区商业圈的崛起。公共交通，特别是京沪高铁的规划建设和通车，相关道路和其他交通设施的建设、健全将会带动大量的人流，为商业的发展提供客源保证，周边小区居民完全入住后，人气将会大幅上升，从而带动总体的消费人气。

　　重视市政。新商业中心的崛起，政府在水电暖方面必须保证优先供应，确保商业新区的运营质量，确保入住户的正常生活。

 
　　重视形象。工商、税务、公安等政府部门会积极配合新区商业发展，在发展中塑造政府部门改变作风、服务基层的形象。

　　2、优质商业资源的汇集。商业资源就像优质树种一样，那里气候好、土地好、水源好，就愿意在哪里生根、开花、结果。新的商业设施的汇集，国内外的知名生产商、供应商、代理商就会望风而动。知名品牌就像凤凰一样，向“梧桐树”飞来，在这里“筑巢”生存。

　　3、相互竞争促进自我发展。没有竞争就没有发展，身后没有“恶狼”的追杀，就没有我们奔跑的速度。所以，周围商业设施的崛起，带来的是中外商业的信息，竞争策略的影响。

　　本节结论：没有群集、就没有市场。没有规模，就没有效益。商业群体的崛起，就是一个新兴城市中心商圈的崛起。周边商业设施的崛起会托起一个城市的未来

　　五、城市发展趋势对购物中心的影响

　　购物中心从上一个世纪五十年代中期开始在欧美兴起，在上一个世纪80年代末购物中心开始风靡欧美、日本、东南亚、成为未来零售业的主流形态。

　　当开发商面对一个商业地产开发机遇时，心里总会想: 开发一个新的购物中心会成功吗？

　　历史上，一个商业中心的形成需要上千年、甚至上百年的时间，如东京银座、上海的南京路，北京的王府井无不是经历数百年的历史积聚，才形成商业中心。但到了现代购物中心出现以后，却只有数年时间，其主要因素是工业经济、信息经济、商品经济的大发展所带来的成果。

　　从沧州看，市内核心商圈特别集中，竞争也很激烈，以一个新的购物中心和新的商业业态切入，这个市场恐怕很难动摇传统商业的地位。如果购物中心不能取代传统商业场所，那么新的购物中心就很难生存下去。

　　但随着城市的发展和三年大变样的造成运动的兴起，原有的商业业态已经不适应城市发展的需要,在这种情况下，以一个新的购物中心，集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的全新的商业业态切入市场。事实上是对原有商业形态的升级和更新，它所体现的是现代商业地产逐步成为未来城市主要商业形态的发展趋势。

　　由此可信，购物中心是未来城市商业的主要形态，它是新的商业业态取代旧的商业形态的必然趋势，是现代商业不可阻挡的发展潮流。从河北省内看，唐山、秦皇岛、保定、邯郸、石家庄都有了比较高档的现代购物中心，而且正在建设的大型购物中心势头非常强劲。今后三年是各地大型购物中心发展的高潮。

　　本节结论：沧州市经济大发展为沧州带来了商业的繁荣。目前还没有一个像样的购物中心，现在上马正是时机，必须抓住机遇，积极开拓，争取一两年内在新区崛起。

　　六、周围环境对购物中心的影响

 
　　从表中可以看出，本案周围既有五星级酒店，国际会展中心，客运中心，京沪高铁沧州站，又有市政府，四大院校，高新教育园区。这些场所对购物中心经营会产生良好的互动关系。

　　一、星级酒店贵宾，会展中心客户、政府官员是消费的稳定客群。

　　二、四大院校师生构成了大众消费的有效客流。

　　三、流动客群带动本土商品的热销。

　　本节结论：周围良好的环境是购物中心的血脉，没有足够的“血脉”供应这个心脏，购物中心这个庞然大物就不会昂首阔步的发展

　　六、地段对购物中心的影响。

　　地段是购物中心成功的最关键因素，在香港购物中心选址方面有一个所谓的2、8选择，也就是20分钟之内的客源要做80%的生意，要产生80%的销售额。

　　人们在决定是否开发一个购物中心的时候，首先关注是:这里是一个商业中心吗?这里有成熟的商业氛围吗?

　　如果是，就觉着开发的风险比较小,项目开发成功的可能性很大

　　如果不是,就觉得开发的风险很大，

　　这种认识，其实是进入了个误区。现代购物中心的开发已经远远不再像传统的商业开发那样简单：新的商业设施没有必要依附传城的商业氛围而存在。购物中心地块的商业价值并不是由当时的商业氛围所决定的，而是其内在的消费潜力和未来的增长潜力所决定的。所以，在城市副商圈要遵循鱼儿洄游这个规律，必须在定位上下功夫，只有大量吸引大量消费者“洄游” 吸引消费者舍近求远的到你那里消费，才能成功。

　　本案选址地段迎合了沧州城市发展向西南推进的主脉络上。基本是未来黄金地段。

　　从事实践上看，一块商业地段打造什么样的“作品”最好呢？有三个参考因素

　　第一、开发一个商场，实现地块增值。给开发者带来可观的效益，但是它很容易被后来者超越和复制。如沧州的华北商厦就是典型，后来者很容易复制一个。在这种情况下，项目的可持续发展就会存在较大的不确定因素。

　　第二、建设一个商业中心，城市综合体。商业中心与商场不同在于商场只是一个单纯的商业场所，而商业中心就具有集群效应。商业地产项目通过连片、成片开发，或者通过大手笔的切入，打造一个城市商业中心，那末这样的项目就具有更加的发展机遇和更强大的竞争力

　　第三、打造一个“交通中心”打造一个商业中心又不如打造一个交通中心。这是为什么呢？

　　因为商业中心仍然是可以复制的，只是复制的难度比较大。但是，交通中心却是一个城市的功能中心。大规模的城市建设带来的地铁、轻轨和公共汽车的交通中心建设。政府需要大规模的投资，而且这样的城市交通中心建成以后是很难移动的。如城市的大的交通十字路口有的百年不变。如是地铁交通时间会更长，如伦敦地铁和纽约地铁分别建于1869和1904年，今天他们仍然还是位于原来的地点。香港的大型购物中心都建在地铁线上的出口位置。如果一个商业地产项目切入了一个城市交通中，并且形成了城市的交通中心，那么，这样的商业项目就具有不可复制性，在最大程度上保证了项目的可持续发展的动力

　　“三个作品”，即购物中心、商业中心和交通中心于一体的三位一体的中心是最佳作品

　　七、竞争对手对购物中心的影响

　　竞争对手是朋友和老师，没有竞争对手的存在，就没有自身的发展。矛盾是事物的对立体，没有矛，盾也就不存在了。这就是竞争对手对自身影响的本质。如何战胜竞争对手。要注重如下方面。

　　一是要学习研究竞争对手。从周围项目群来看，东南荣盛城市综合体是对项目影响最大,也是未来最大的竞争对手.这个项目主要特点首先有规模,其次有气势，再是项目开始建设，起步较早。根据这个特点，本案就要针对对手的弱项，找准自己的位置，发挥自己的优势，规划具有自己特色的商业设施。

  
　　二是不要盲目攀比。购物中心需要有超前意识和规模意识，但要有一个度，超越度就是越位，越位就是极端，极端就是失误。从全国看，购物中心有盲目摊大求洋的趋势，很多项目都追求所在区域第一甚至是中国第一、亚洲第一，其他地方地方不说，石家庄明后三年要崛起五家大型购物中心，都是几十万平米。但从成熟的市场发展来看，比如说香港地区其实几万平方米的项目居多，超区域型不会在20万平方米以上，区域型不会超过15万平方米，如果再大客流量、商品品种根本无法满足对开发这样一个项目的需求。国内现有经过统计比较权威的数据说明，整个商品品种20万品种左右，国外是150万品种左右，以有限的商品资源决定购物中心的规模，否则做大以后根本就填不满。所以泰合星耀城必须与荣盛购物广场从规划上就要错位，做成四万平米左右社区百货购物中心比较适宜。

　　三是要体现自身特色。某项目就要在小而精上做文章，在一个主要项目上找亮点。只要找准一个亮点，就会照亮整个项目。所谓要守正出奇，守正就是守住自己的特点，出奇就是要结合自己区域的特点做出自己差异性和经营特色，培养出其他购物中心难以模仿的核心竞争力。只有这样做，才能把区域购物中心做好。

　　上海乔斯城市规划设计有限公司提供了部分调查资料，对此表示感谢。