商业地产项目在各个地市逐年开发，保有量不断增加，进入商业地产从事营运管理工作2年来，仅将我所遇到的商业地产经营之痛总结一下，供同行讨论：

　　一、与大物业之间的摩擦(自有物业的商业地产略过)

　　本项目是购买已规划及建设的广场中的一部分地产，购买部分属于自有物业，需于大物业配合进行管理。购买XX广场中的B1-4层作用购物中心开发使用，使用面积约4万平，机电设施与大物业部分共用，外街与大物业各分一半，B2停车场与大物业共用出入口，邻楼为一个五星级酒店，空调设备自有，但一些上下水与大物业共用。在正常经营过程中经常与大物业产生使用权的纠分，特别是大物业控制着总电闸的情况，商场内常发生突然停电的情况，与大物业交涉回复说断路，属正常情况(无语)。五楼为一个平台花园，因商场规划4F多为娱乐与餐饮租户，对租区内空调温度要求较高，需加装空调室外机，这就需要在5F平台寻找合适的地方，就会与大物业产生纠纷。因很多内容不是在购买时合同所能约定的，后期麻烦就来了。以上仅是常生的事情，还有很多物业结构的问题在此不多讲。

　　二、物业设施粗糙

　　因购买原开发商物业设施，商场自身机制验收问题不全，造成商场经营后空调末端制冷效果极差，多是边厅租户无空调可用，夏冬两季投诉较多。特别是因空调风道施工问题，常有冷凝水漏出，造成租户财产损失。商场漏水问题也常出现，多于空调风管有一定关系。

　　三、招商困难

　　目前商场越开越多，好的品牌资源不易争取，前期规划好的品牌落位图只能一改再改，造成开业率不足，现在租户抱怨客流量小，堵门、闹事、要求减免房租，估计新商场开业都要遇到类似问题。随着时间的调整，后期会好过一些。当然部分地方地产公司会给某些特定品牌一些特定的优厚待遇，从收益率的角度考虑，可能就要损失部分租金及装修补助，在确定的时候还是考虑清楚，是放水养鱼还是着手稳步提升。从目前的情况来看，大部分运营地产在扩大餐饮、娱乐、体验业态的招商比例，这个比例各占比多少是经营者所要考虑清楚的。

　　四、品牌经营超范围

　　在经营过程中，一些劣质租户因经营困难开始不按照合同约定范围经营，到一些批发市场进一些散货扰乱市场，部分租户存在商场内部讨价还价，严重影响市场秩序。倒逼品牌公司进行特价促销或重新划分店铺级别，商场整体档次就会呈下行趋势发展。如果开始治理超范围行为，可能会死掉部分小品牌经营者，这需要管理人员考虑好是否有这个决心，是否有替代品牌进行填补。

　　五、私收银严重

　　私收银问题在此不多讲，因为这个问题不易治理，危害是直接影响商场关键指标完成。

　　六、无影响力推广活动

　　购物中心较难举办(返券、抽奖等)百货类活动，在活动组织能力上逊于百货商场，主要可能因纯租赁模式影响，同时此类活动也存在租户套取礼品的漏洞。那么多是靠一些广场活动来吸引客流，在推广费用有预算的情况下，一般会一省再省，所以租户总是抱怨客流稀少。在此情况下，经营者需考虑内场的装饰布置、活动的延续、外联单位的配合上多下功夫。

　　七、无专业管理人员

　　购物中心人员一般从百货、超市出身较多，以百货的标准在购物中心去实施管理不易行的通，会遇到N多问题，如是地方性公司决策会快些，力度强。经营者需考虑清楚以招商为中心、还是以营运管理为中心?

　　八、外包部门职责划分不清

　　项目为了节省费用开支及人员风险，将保洁、安保、收银外包出去，在人员使用上就会产生不作为的情况及怠工，如果管理中心监督不力，服务质量就会下降。

　　九、无标准

　　在商场运营中并无统一的标准：如POP、营业员工装、价签牌、提示牌、展架、关于VI的一些产品，会造成整个卖场混乱。

　　十、整改困难

　　商场内多招一些个体经营户，在管理上存在很大的难度，多为商户不配合整改与管理，经常会发生语言冲突及肢体冲突。

　　十一、客诉处理力度弱

　　因商场为租赁合作方式，营业员为租户自招自培，营业员层次参差不齐，在服务于顾客时多产生因服务态度产生的客诉，因服务态度产生的客诉处理棘手，很多90后或不缺钱的营业员多因此而甩手就走，需由公司出面与顾客赔礼道歉。顾客如因购买货品产生质量纠纷(难于界定)，如租户配合处理起来还好处理，如拒不配合，商场需与合同人(公司)多次联系才能处理完毕，浪费了很多人力与时间，降低了顾客满意度。

　　以上问题是不是无解了呢?答案是可以通过方法去顺利解决，重要的一点是要看商场管理人员的决心(这里所说的是租赁部、物业部、营销部的全力配合)，如果每个部门只顾着自己部门的利益指标，将难以形成合力，对租户的制约就会降低。