商业地产
商业地产开发的价值链
2009年01月14日
任何生物群落都有它的生物链，某一物种只是它所存在的生物链上的一个环节；同样任何事物也存在它特有的价值链。商业地产的价值链是由五个方面的元素构成的；它们分别是开发商、投资人、商业地产经营管理团队、商业承租户及终端消费者。我认为其中终端消费者的商业购买需求占据着整条价值链的主导地位。前些年的商业地产热，按我的理解应该是商业地产的“开发热”和“销售热”，而不是商业地产最核心的“商业热”，即以终端消费者的..[详细]
商业地产的盈利模式
2009年01月14日
一般来讲，住宅地产是整体开发、单间出售，开发商通过销售盈利；商业地产相对于住宅地产来讲，以整体开发、整体经营为最佳盈利模式。以购物中心为例，开发商有两种方式盈利，第一种是作为业主整体经营，谋取所开发的购物中』臼三个部分收益：一是购物中心的经营收益，主要是租金收人；二是购物中心的增值收益，主要是物业的增值收入；三是周边土地和物业的增值收益，以及周边土地和物业的增值对购物中心的整体价值提升收益。第二种..[详细]
从商铺投资看市场风险
2009年01月14日
与住宅和写字楼相比，商铺投资有取得更高的回报的机会，同时也是伴随着高风险。商铺作为一个专业化的投资产品，大众人群在投资过程中往往会因信息不对称而处于弱势地位，易被开发商和中介服务机构的宣传言论所左右，对自身的投资行为失去掌握能力，失败的几率也比较高。为了让投资者能够从更全面的角度去判断商铺的投资风险，针对可导致商铺投资失败的重要风险因素作出以下几点提示分析：1、分割销售的商铺操作模式分割销售后产权..[详细]
商业地产的市场调查研究需要柔性
2009年01月09日
经常听人这样说：“做商业地产很难的”！但始终没人能说出到底难在哪里？我也和业内一些专业人士进行了交换意见和看法，觉得商业地产难做关键是其柔性，而商业地产市场调查部分更需要柔性。如何来处理这个柔性问题？我们在这里进行沟通和交流意见。在商业地产项目实践中我们通常应用平行调研法和立体调研来解决其市场调查和研究的柔性问题。而商业地产也可以用这样的公式来表达其市场调查的十个方面：商业地产=商业+地产+金融运作+..[详细]
REITs将使哪类商业地产商受益？
2009年01月09日
据有关报道，国务院新闻办于2009年1月6日召开了促进房地产市场健康发展的新闻发布会。央行金融市场司副司长霍颖励在会上透露，央行已会同有关部门就房地产投资信托基金（REITs）形成了初步试点总体构架，获准同意后将开始试点。看来房地产投资信托基金试点将成为今年地产行业的一大利好。从香港上市REITs来看，其资产包有购物中心、酒店式公寓、写字楼、厂房、停车场等收租型物业，其收益率在5%至7%之间。其中具有中国内地主题的二..[详细]
商业地产项目有效招商的学问
2009年01月09日
从事商业地产咨询服务工作这么年来，总是会碰到开发商和业内同行这样问我：“我们的项目适合招怎么样的商家，如何把他们招进来”？每当我听到他们这样问我的时候，我心里是非常害怕的。因为这预示了项目至少存在二个风险：一是开发商开发模式存在风险；二是项目基本上已经面临生死存亡的关口。就象学生进了考场却还不知道自己考的是什么试一样。商业地产从选址、调研、战略分析、定位、规划、设计、融资、招商、建设到后期的运营和..[详细]
商场式产权投资商铺的风险分析
2009年01月08日
商场式产权商铺销售通常就是将一个大的“商场”物业进行小面积划分，再出售给不同的投资者。随着这几年国内商业房地产项目的开发量的增加，商业地产投资风险迅速升温，大大增加了商铺投资市场的风险性。采用商场式产权商铺销售的操作方式的主要问题在于将商铺产权分割销售后，会出现数量众多的不同背景的业主，致使项目在管理上难以协调，使项目在经营上难以成功。具体表现为以下几种情况：1、管理失控：商场产权销售后，进入项目..[详细]
商业地产正确的融资步骤
2009年01月08日
有些商业地产开发商认为,融资安排就是寻找投资者,快速销售有限物业.实际上这是一种比较典型的错误认识.商业地产融资安排有5个环节，而寻找投资者是最后的环节。没有经过前面4个环节直接进入最后一环是得不到任何效果的。商业地产开发商想做好长期而持续的融资安排，需要把握好以下5个环节：1、项目定位：商业地产项目自身的发展和价值要有一个正确的定位。通过科学合理而正确地对成长性项目进行价值定位，发现自身的亮点及潜在价值..[详细]
商业街招商管理与商业地产的运营
2009年01月05日
运营管理是商业街运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作..[详细]
谈商业地产的招商管理要诀
2009年01月05日
运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一..[详细]
