1.商业工程设备设施维修保养的原则

商业工程管理在商业项目快速发展的过程中，通过几年来的商业项目接管、运营，经过不断的探索、积累、进一步深化了商业工程管理理念，在走出去，请进来，学习国际国内先进管理经验的基础上，不断拓展和加深商业工程管理道路，并根据商业管理的特点总结出了一套适应商业发展模式的工程管理方法。商业工程管理在设备设施维修管理主要有以下方面：  

（1）计划预修与事后修理相结合

对商业工程中所处地位比较重要的设备实行计划预修（如；制冷机组、消防报警联动主机等）而对一般设备实行事后修理或按设备使用状况进行修理。

（2）合理确定修理周期及设备维修类型

根据商业工程设备在不同的商业环境，即运行状态和运行中的具体情况制定设备维修周期及设备维修类型。

例如，供变电站的维护周期按供电局的相关规定执行。建筑物的防雷避雷按政府相关规定执行，而对于运行条件恶劣的厨房排烟机和烟道，则根据设备安装的不同位置，运行的不同环境和负荷，制定不同的清洗维修周期。科学地制定维修周期和维修类型，使修理周期和设备状态更符合实际情况，有效地延长了设备的使用寿命和提高设备设施的安全状况。

2.商业工程设备设施维护保养的主要目标

根据商业工程设备的使用功能、运行特点及设备运行的安全要求，制定不同的维修项目及相关的维修保养内容。例如：对于类似电梯、锅炉、煤气、供电、消防等特殊行业的设备维修，一定要按政府或有关的规定对设备进行维修和保养，维修保养的方式采用行业委托式、厂家委托式等，维修保养的标准则按相关行业的工程标准执行。通过对商业工程设备设施维护保养实现商业设备设施的综合管理要求，采取技术先进、经济合理、工艺正确的科学维修管理模式，进行技术维护和技术改造，保障设备设施高效率、低消耗、长周期、安全正常运行。

3.商业工程设备设施维护保养的主要方针

建立以操作工、维修工巡检保修为基础的设备维修制，实行重点设备专门（专业公司进行维修保养）管理，大型设备定点维修（生产厂家进行维修保养），日常维护与计划检修相结合，定期检测与抽检相结合，做好维修记录和资料的统计及分析，保证设备设施维修保养工作科学、有序开展。

4.商业工程设备设施维护保养的主要任务

（1）选择科学的设备维修方式，实现设备设施维修方式逐步向状态维修方式发展；

（2）提高维修保养设备设施的可靠性、安全性和适用性；

（3）通过维修保养提高设备综合效率和降低设备全寿命周期费用；

商业工程能源管理

1.能源管理的基本概念

商业管理中的能源包括水、电、气、暖等，一般能源成本占总管理成本的20％左右，加大对能源的重视和管理，除采用新技术、新设备之外还要在管理上下功夫，实现经济管理与技术管理相结合的节能降耗的能源管理过程。

2.能源管理的基本要求

（1）通过能源计量、统计、定额管理，实施对能源使用的输送、贮存、运行等环节的监督管理，减少能源损耗率，提高合理使用率。

（2）采用节能的工艺和技术装备，提高购物中心运行过程和设备的使用能效率等，从技术措施上全面加强能源管理，实现能源的科学使用方法。

（3）通过有组织的系列学习、培训，提高商业管理环境和人员素质，加强对工程人员进行环境意识保护和综合素质培训，加强能源管理组织的制度建设和组织建设，完善和提高工程能源管理的整体水平。

3.能源管理的目标

（1）通过提高能源利用率的途径提高经济效益。

能源管理是完善设备设施或用户的使用效果，促进能源利用率的提高，以最少的能源消耗，取得最大的经济效益。即通过提高能源利用率的途径来提高经济效益。

（2）通过行政管理方法实行有效的经济与环境管理的平衡

能源的行政管理是为达到一定的能源经济、环境与社会目标，通过计划、组织、监督与控制等方法，充分有效利用能源的管理活动。能源管理的目标是合理利用能源，提高能源利用效率，充分利用商品价值观念，运用商品的经济价值杠杆，采用行政管理的手段和方法，保证社会秩序、经济环境持续、稳定、和谐、快速发展。

商业工程合格供应商管理

1.供方范围

商业管理公司日常运营涉及的供方包括(不限于)：

（1）物料供方

物料供方，包括各类物料供应商、机具(器材) 供应商、防护用品供应商、办公用品供应商、日常耗材供应商等。

（2）服务供方

服务供方，如市场调查公司、广告发布公司、清洁保洁公司、外墙清洗公司、绿化养护公司、绿化租摆公司、垃圾清运公司、中央空调维护保养公司、电梯维护保养公司、水处理公司、“四害”消杀服务公司、智能安防系统维修保养公司、建筑消防设施功能检测维修保养公司、生活水箱清洗单位、排水系统清掏公司、工程施工维护公司、柴油发电机组维护保养单位、供配电高压检测单位、防雷装置检测单位、办公设备维修公司等。

2.合格供方的日常管理

（1）供方在物料供应或提供服务的过程中，使用部门和业务经办部门发现产品质量问题或服务不能满足要求时，应及时督促供方进行改进，必要时应以书面的《纠正预防措施报告》的形式向供方提出改进要求。

（2）对整改效果不能达到公司要求的供方，经总经理批准后，取消其合格供方资格。

采购管理

1.招投标申请

招投标前一个月形成招投标申请报告，内容应包括：招标原因、招标内容、成本估算额、招标方式、招标文件编制时间、资格评审时间、发标日期、评标时间、合同签订时间、履约时间等,报集团商管公司总经理签批。

2.招标小组的组成

    每个招标（采购）项目在招标前，由业务经办部门负责组织成立招标小组，负责整个招标工作。与投标单位有利害关系的人员不得作为招标小组成员。招标小组人数必须为奇数，且不少于5人。集团商管公司相关部门人员、各地商管公司总经理、分管副总、业务经办部门经理、行政部经理、财务副总或经理及相关专业技术人员应为招标小组成员，全程参与招标工作。

资本性支出管理

资本性支出管理概念

商业物业费法定支出项目中不含的项目，如：设施设备的大、中修项目；设施设备的更新改造项目；物业功能变更与完善；节能等技改项目、广告位改造等。

资本性支出所涉及的是持有物业的大中修或者为物业品质提升进行的各种资本支出项目，这些项目实施的必要性及各资金的来源是商业物业及住宅物业继续解决的问题。物业费收入远远不能满足这些支出需求，住宅物业采用大修维修基金的方式来解决.对于持有性商业物业，国际上比较通行的作法是由业主以资本性支出的形式拨付资金解决这个问题。